高峰对话：地产金融变局与创新(全文实录)

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7月25日，博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会的议程进入第二天，网易房产作为首席特约媒体，全程直播论坛盛况。

主持人：谢谢于总，为我们分享了房地产行业过去十年的黄金阶段，随着房地产行业的竞争加剧，大鱼吃小鱼的现象也许会越来越明显，种种困境之下，地产经营模式需要创新。在于总看来，养老、旅游、养生地产也许是新的刚需。

接下来进入本场论坛的高峰对话环节，首先有请：

李晓东   建银精瑞资本管理集团董事长

于东升   西安交大上海金融研究院院长、尚阳投资董事长

向  阳   润都资本创始合伙人

丁亚明   共赢资本董事、总经理

王  珲   北京嘉丰达资产管理有限公司总经理

钟伟：谢谢各位耐心坚持在11：30分，我们30分钟内结束。本来让我客串主持人，但是我主持不了，我的视力只有0.2，因此稿件上的字很小，我都看不到，无法主持，因此对五位嘉宾表示抱歉，我看不清你们的脸，也认不清你们是谁，我设置三个问题，第一请大家思考一下下半年的资金是紧张一点还是松一点，价格往上走还是往下走，下半年的趋势是怎样的，这是第一个问题。

第二个问题，现在开发商是苦乐不均，有的有项目，没有钱，有的是没有项目，有钱。有的是投资管理公司，资产管理公司，或者是资本公司，都不是传统的金融业态，如果开发商有钱，借了银行的贷款，拿到二、三年期或者是资金成本，我委托五位，7%左右的资金成本，三年期是否可以为我获得比较高的收益，而且成本是可控的。也有的开发商是缺钱的，正如第二位演讲嘉宾于总所说的，市场的中小开发商的日子不好过，他们要融资和借钱，他们愿意出的融资成本是12%到15%，各位觉得是否有可能借得到，如果借得到的话，期限是多长。

第三个问题，过去的几年，尤其是过去的五年A股是每况愈下，美国的纳斯达克和道琼斯指数是蒸蒸日上，我们对人民币的增长是担心的，对未来资本市场的转型不具备完全的信心，最后请五位回答一下，如果开发商和富裕群体向海外进行投资的时候，是否有好的机会或者是好的解决方案。

开始之前，我特别好奇的想问一下于东升总裁，您为什么是西安交大上海金融研究院。

于东升：是公开回答还是私下回答。西安交大是一所老牌大学，同时在2000年左右合并了西安的医科大学以及陕西财经学院。我的意思是说，西安交大在金融方面是有渊源的，陕西财经学院是人民银行拥有的三所院校之一，西安交大在一些地方设置了分校和研究院，上海是金融中心，因此西安交大在上海搞了金融研究院，希望能够更好的整合各方面的资源，也做好金融方面的研究和服务。

钟伟：五位请斟酌第一个问题，下半年的资金是紧一点还是松一点，价格是往上还是往下。

李晓东：从整体的资金来说，本届政府虽然没有明确的表态，但是最近的走势来看，未来的货币供应要比上一届政府从紧。目前市场已经发行的100万亿元的M2来说是足够的。正如我刚才演讲所提到以前的主要问题是将短期的资金用到了长期投资的项目中，“短用长投”，但是房地产是需要长期资金支持的，所谓的短期和长期是以一年为界，一年是短期资金，一年以上是长期资金，到目前为止，房地产的融资，绝大多数是长期资金的需求，从六月份以后，我们明显感觉到资金面收紧。原来很多大的融资无论是信托还是私募，很多是靠银行的单一资金，通过各种渠道，包括原来做的城乡一体化的基金，都是单一资金的对接，资金成本低，规模大。现在的机会逐渐减少，也造成了整体平均的信托和基金的成本，我判断下半年是逐渐走高的趋势。今年上半年是这几年以来的最低点，一般的信托、基金也好，对开发商的融资成本从以前的20%下降到后来的18%，今年上半年是13%到15%，这是中等规模的开发商，大规模的开发商的融资成本还会更低，目前的时点，融资成本上去了2%，这是我的判断。

于东升：我基本上跟李总的看法是差不多的，中国整体的经济来说是不差钱的。这几年整体释放出来的流动性，在目前的市场环境当中，绝对是够用的。现在的问题是如何配置的问题，将这些资金更加有效的配置到更加合理的事情上。如果缩小到房地产行业来说，我个人认为有几个形势。

这次会议大家也看得到，大家的苦乐不均，心态差别很大，也是房地产行业真实业态的写照。未来的趋势不是简单就可以说得出来的，大的央企和房地产公司融资的成本是非常低的。他们自己建立了融资的途径，海外上市的房地产公司的融资渠道相对好一些。从中型和中小型的房地产公司而言，只有把地产创新和金融创新结合进行，才有可“地产金融变局与创新主题论坛”能切合当前市场的情况。政府总体的方向是盘活存量，用好增量，应该抓住机遇进行转型升级。与此同时，如果抓住了政府所提倡或者是鼓励的发展方向，而且你能够获得很好盈利的商业模式的话，我想资金的获取相对是比较容易的。

钟伟：李总说了下半年整体的资金趋紧，于总说央企和大型的企业拿地是有优势的，资金充裕，中小企业的资金是有压力的，总量和结构上讲得清楚了，三位老总是否有不同的看法。

向  阳：钟老师提出这个问题之前，我要阐述一下。从我的理解，有其单一性，今天对于在座所有的朋友而言，大家有清晰的概念，今天的地产不是单一的地产，我们一直将地产作为金融产品，今天大家聚集在这里，因为主办方21世纪，我们现在也是21世纪第一大股东，南方报业集团的第二股东，文化领域中南传媒，我们也是投资方，教育领域我们也有一所大学，就是南洋理工大学，做了众多的投资后，回到钟老师的问题，作为地产和金融之间，我一直将这个问题当做一个问题。就象今天台上的大多数人，用金融这只手跟地产发生微妙的关系，我们最终发现，地产从某个角度是前台，金融是后台。我们也留意到一个现象，所有银行报表出来后，大家都会惊讶，因为利润空间大得让我们的行长都会说，钱赚得不好意思。为什么地产和金融有如此强的结合，毫无疑问只有一个原因，地产这个泛金融产品中，对于说有的投资者而言，收益是大家乐于见到的，因此才会汇集了这么多的投资者，仅仅的跟房地产衔接在一起。

发展到今天，房地产绝对不是单一的房地产，对于所有的金融投资来说，就是一个金融产品。大家知道地产创新领域中，最核心的创新还是来自于金融的创新。金融这个平台，我们的金融工具是多种多样的，正如前面两位嘉宾为大家展示了诸多的金融工具。一旦金融将地产作为金融产品的时候，从金融创新这个角度，我们完全会根据地产发展的过程，随着政策的变化以及大环境和小环境的变化，我们会反应得最快速和最敏捷。刚才李总展示的图表，从地产的信托基金、私募基金和目前的证券化，我们看到这个图表，我相信对各位来说，应该是可以挖掘深层次的内容。资本是追逐利润的，回到钟老师的话，金融在地产的产品中，起到的作用是越来越大的。也预示着金融在地产领域获得的收益也是越来越大的，也就是说对地产本身而言，成本是毫无疑问越来越大的，谢谢大家。

钟伟：接下来请丁总和王总直接说第二个问题，因为我们的时间非常的有限。例如我有一笔资金，希望用7%到8%的成本做托管，你们是否可以做托管，从而覆盖我的投资，或者是我缺钱，是否可以为我融资，付出的成本是12%到15%，是否可以融得到资金。

丁亚明：这个问题跟第一个问题是有关联性的，缺钱和不缺钱是相对的，也是结构性的问题。在经济危机或者是行业出现波动的背景下，有能力和投资眼光的专业人士可以获得更多的投资回报，这是我的观点。

我们不能只是从借钱和固定回报的角度看资金，或者是否有多余的资金用于投资。当前有一个现象，昨天几位嘉宾未留意到，尽管有人说外资在撤退，最近一个月已经有若干只境外的基金成立了，最大的规模是20多亿美元，他们还是要投入到中国的房地产领域，在变化的趋势下，如果可以拿到7%的成本资金，我们的想法是，你有多少，我们要多少，这是我的回答。如果有投资的眼光，不单单是做证券投资，而是做结构化的投资，有可能可以创造更大的价值。共赢的能力是以投资见长，我们跟一般的银行系的资管公司相比，我们是做机会投资，就是做股权投资，我们愿意承担市场的风险，愿意跟合作伙伴一起取得均衡的市场回报。

钟伟：谢谢共赢的丁总。

丁亚明：我们2009年成立的时候，是地产版块，复兴集团下面有一个地产公司，在国内是前50强的开发公司，复兴集团是多元化的公司，集团有证券、保险、公募基金、期货、融资租赁等等，地产基金版块现在越来越像金融，集团内部是地产兼金融的定位。

钟伟：看来复兴是具备金融牌照的集团，请王总发表自己的观点。

王珲：大家都是金融界的专家，我操作项目的经验更多一些。刚才主持人说了，如何将钱获得更高的收益，如何保证资金的安全。大部分的基金也好，信托也好，我们更多的是做债。名义上是股权投资，做了半天就是得到通道的收益，这样的话，如果基金的融资成本是7%，我的收益还是可以的，如果提高到10%或者是15%的话，如何做，我们的基金也好，信托也好，是否可以直接真正的做股权的投资。一方面可以获得正常项目的收益，要比做通道的收益更高。还可以风险可控，正如几位嘉宾所说的，有的信托到期后无法兑现，因为基金公司和信托公司对项目没有参与实际的操作，没有办法控制风险。如果有可能的话，我们的信托和基金，更多的参与项目的实际操作，这样的话，就可以获得项目的收益和控制风险。

钟伟：如果中小开发商缺少资金，是否可以从您哪里获得合理的资金。

王珲：大企业现在来讲，基本上是不缺少资金的，上半年全国房地产的销售额达到了3.32万亿元，比去年增长了43%，现在很多的公司在海外上市和发债，资金的困难集中在小企业。小企业如果需要融资的话，将来就会产生一种局面，一方面大企业的集中度会提高，市场占有率会上升，剩下的小企业的生存空间会被逐渐的压缩，因此需要基金和信托站出来，跟小企业进行合作。这个时候，小企业需要低成本的资金，我就无法提供，但是我可以做股权，大家按照股权分配你的利润，我直接的参与操作，可以这样的方式。

钟伟：您从直接相对固定的成本融资讲到中小开发商被迫拿出项目的收益，看来对于信用等级不够高的客户进行融资还是有难度的。

中国正在进行结构转型，类似于美国1991年的过程，目前美元再走强，人民币的走势大家有所担忧。当下的情况，我们走到海外去，是否有机会，五位老总是否可以帮助中国的房地产企业到海外投资做什么，是否有机会，如果有机会的话，我们应该如何做。

李晓东：这个问题提得很好。现在做投资，以前只要关注国内的事情，现在来看，还要有全球范围内的投资眼光。刚才丁总谈到境外的资金包括黑石募集了27亿美元的亚洲基金，大部分会投向中国。

反过来说，中国往外走，对外投资，精瑞抓得比较早，我们第一支海外投资基金正在开始募集。前期我们做了大量的工作，我们的感觉是双向的，随着这几年国内货币的发行，坦率的讲是不差钱。大量的资金有海外投资的需求，大家都在讲人民币有升值的压力。每一次奥巴马见到中国的领导人，首先要谈的就是人民币升值的问题，最近这个问题没有了。而且从三年内的外资银行掉期的产品来说，已经发生了逆转，大家认为三年后人民币兑美元是下跌的，这是明显的信号，这种情况下，中国富裕人士全球资产配置一定会成为未来几年的热潮。

我们做了哪些工作，过去十年都在房地产投资的领域。原来是专项做房地产信托的，目前在全球范围内进行比较，我们做的第一期基金是投葡萄牙的，大家觉得是小众的市场，目前看来效果是非常的好。相对来说，我刚才还跟钟教授讲，我们旗下所有的基金卖得最好的就是海外的基金，就是将外资银行在中国的成功经验进行复制。2009年到美国考察，当时看了很多的项目，非常的想投，但是因为2009年国内市场是非常好，非常的红火，当时就忽略了，现在来看，当时的产品已经上涨了50%到100%，现在我们认为，欧洲也许具有这样的机会，这次的投资是直接跟当地最大的银行，例如三月份拜访了西班牙和葡萄牙五间银行中最大的四家，跟不良资产处置部门签订了战略合作的关系，他们将开发商手上没收下来的，因为经济不好，被银行收回的资产，原来在他们的手上，不敢进行进一步的投资，因此变成了不良投资，我们付20%的订金，你们帮我们完工，然后谈好一个价格，我们交了订金后，银行就敢于再投资，将项目建起来。项目签订后，葡萄牙的投资移民政策出台了，50万欧元就可以购买房屋和办理移民，葡萄牙是欧盟国家，也是欧元区，实际上有了葡萄牙的身份，就可以到欧盟十几个国家自由的流动和工作，因此现在葡萄牙的移民非常的火爆，海外投资基金的合作方是基金管理公司专项的小股东，也是长三角最大的投资移民公司。移民政策出台后，里斯本可以卖的房屋，几乎被一抢而空，完全被中国投资者买光了，这样的情况在葡萄牙就是一个案例，将来还有很多的投资机会。将来美元升值的趋势进入上升通道，我相信是相对长期的过程，把握好这样的机会是非常重要的。

于东升：有一本书叫做《世界是平的》，中国是蛮有意思的，钱很多，成本很高，不差钱，又很难拿到钱，中国和海外的合作来说，我们自己也在进行尝试，我非常认同李晓东的观点，中国人资产全球化配置，也是一种避险方式，从长期来说看好美元，中长期来说看好中国，但是从三至五年内美元资产是有效的配置方式。一种方式是中国人大量的现金出去配置一些不动产，我们的股东在澳洲、新西兰都搞了房地产项目，实际上国内的房地产商在国外造房屋，现在来说生意做得很好，也是有效的方式，中国人服务中国人形式更加的简单和方便，不动产的需求是很大的，但是对人群后续的服务是非常重要的。比如说流动性资产的配置，我认为是非常主流的方式。作为机构来说，如果从世界是平的角度，我看好中国的节能环保和新材料，也看好中国的医药和医疗行业。我们是专业做投资的事情，我跟房地产投资的大佬合作的时候，我会更加的坚定这一信念，未来中国的投资角度是更好的，关键看你做什么。从世界的角度来说，关键是如何配置，无论是配置不动产还是流动性的资产，配置确定性的内容会很好，美元资产是很重要的选择。

钟伟：向阳所在的企业购买了文化、大学、基础产业，是否有可能走还海外。

向  阳：主持人提出这个问题后，我认为海外投资要谨慎，不适合所有人，这是我针对这个问题的答案。

我非常认同于总的观点，对于中国整个形势的判断，从润都到我本人是看好的。于总提到几个产业和地产几个新的产品，例如健康地产，我向各位报道一下。最初的房屋是希望给人遮风避雨，希望家庭的结构得到幸福和健康的居所。润都在投资之前，我们是做健康产业、文化产业、教育产业，今天我们将这些内容糅合进来，从去年开始，我们联系了一批诺贝尔的获得者，主要是打造中国第一个诺贝尔科学研究院，从人的层面进行新的解读。目前跟金融街等等公司，将金融和地产结合起来，打造真正的健康居所，从某个角度淡化金融产品的工具，回归到人的幸福和健康，包括最近我们在海南三亚、海口寻找世外桃源，让中国的群众和老百姓可以享受到健康和幸福。

钟伟：向阳总说要做健康的居所，这是非常好的。如果可以喝上健康的水，呼吸道健康的空气，吃到健康的食品，然后住在健康的房屋里面就更好了，接下来复兴的丁总谈谈海外投资是否有机会。

丁亚明：主持人好，复兴集团在国际化投资做了很多，媒体关注得非常多。从集团层面来说，在海外投资了一些消费品。包括时尚的品牌，金融服务的公司。最近投了地中海俱乐部，帮助他们私有化，这是法国的上市公司，在全球有70多家的旅游地产，都是在一线的海景和滑雪圣地。

回到今天的主题“地产金融变局与创新”，适度的投资是有必要的，跟国外地产开发商的合作，例如万科在美国的投资是跟铁狮门合作的，开发商出去不一定单独的干，可以跟别人合作，我们复兴出去也是跟别人合作，都是购买上市公司的股权，大部分是成为第二大股东，因为第一大股东是熟悉当地的市场规则，跟当地的公司合作，参与到当地的市场竞争。

从基金的角度来说，李总说得非常对。中国老百姓和富裕阶层有配置全球资产的需求，通过金融的手段将国内的资本投到海外去，在当地找到很好的合作伙伴，无论是私募基金还是公募基金，都可以进行投资。作为基金行业的从业者而言，包括于总和李总、王总都有这样的机会，我们可以将基金管理的规模做大，可以做人民币，也可以做美元的基金。国内富裕阶层在海外有美元的话，可以用于投资，也可以跟股权基金、养老基金直接合作。

王珲：几位都是从基金和信托的角度讲，我还是从开发商的角度谈。我讲自己真实的经历，我留学的时候，发现一个现象，国内的房地产开发都是成片或者是几十万平方米开发的。留学的时候，很少有成片的房地产开发，国外的开发就是用一些老房屋拆除，用二、三年的时间将房屋重新建设。如果到国外的时候，就会遇到一个问题，客户在哪里，中国的企业进行资产的配置，不可能13亿人都出国，只是其中一部分人，剩下的操作如何进行。

外国的老百姓是很民主的，例如我在窗帘上放一个矿泉水瓶子都会被投诉，为什么不放花。如果大量的中国老百姓到海外投资的话，会引起当地政府反感，会制造一些障碍，我们的房地产企业和信托如果想出国发展的话，要面对转型。国内获得利润是来自于房地产开发，今后应该放在租金收益，这才是长期的收益。

钟伟：信托行业每年至少50%的增长，现在超越了保险行业，现在银监会非银司管理的信托行业都已经超过了保监会管理的保险公司的资产，未来的三至五年，信托行业有没有可能有风险爆发，有三种答案。第一种是有风险会爆发，刚性兑付会有问题，第二种不会，第三种说不清楚，从王总开始回答，三种答案选一种。

王珲：我认为是有可能的。

丁亚明：我认为说不清，因为中国的情况太复杂。

向  阳：信托的乱象已经出现了，我的答案是一定会的。

于东升：我认为会有的。

李晓东：比较矛盾的，我倾向于说一定会。还是取决于中国的宏观经济形势，说不清楚的。

钟伟：信托在三至五年有可能产生的违约现象，表示一定的担忧，诸位如果要投资信托的话，要将信托产品持有的期限放得短一些，因为你们要相信台上五位老总常年以来的智慧，这一场对话就是亮点，第一国内的苦乐不均将延续，取决于你的实力；第二，中国人的资产在一定程度上需要全球化的配置，但这也需要更大的谋略，谢谢台上的五位嘉宾，也谢谢各位台下的嘉宾耐心的倾听，更要谢谢徐总客串全场的主持人，谢谢各位。

主持人：非常感谢李总介绍了大资管时代，于总谈了金融创新的发展之路，有幸的听到钟伟带来的精彩主持，今天本次论坛的整个环节到此结束，谢谢大家的参加。