半年销售58亿耗资124亿前海拿地 抛售商业地产解困

深圳写字楼专家卓越集团，江湖地位常被和SOHO相提并论，有“北SOHO，南卓越”之称。近日，卓越集团力挫绿地、华润等房企，一举拿下深圳前海两幅土地。而这两块地总价高达123.7亿元。而据悉，卓越已支付了62亿元前海土地的首期款。“上半年，卓越的销售额是58亿元，这次支付的首期款是我们的自有资金。未来我们仍有土地获取安排。”卓越集团相关人士告诉时代周报记者，不过，备受业界质疑的是，卓越去年的销售额才刚刚超过100亿元，为何在拿地时如此“不差钱”？

前海项目单价7万才能盈利

7月26日下午，卓越集团先以51.89亿元夺得前海首宗T201-0077地块，溢价率达48.26%。几分钟后，卓越集团再度出手，又以71.80亿元夺得T201-0075地块，溢价率约达52.77%。初步测算，51.89亿元的T201-0077地块，实际楼面地价约19300元/平方米；71.8亿元的T201-0075地块实际楼面地价约20500元/平方米。

卓越集团去年销售刚过100亿元。其相关人士对时代周报记者表示，今年上半年，卓越集团的销售额为58亿元，这次支付的地价款都是自有资金。

针对外界的质疑，卓越集团称因为早在两年前，卓越就已经启动了前海拿地的筹备工作，通过几十次精密的测算，最终确定了7月26日竞拍的报价，所以如今这一价格也必然在卓越集团的正常承受范围内。卓越集团认为，核心地段商务产品的变现能力及溢价能力是绝对不容小觑的。

卓越集团总裁李晓平也透露，拿下这块地后，“有很多银行要借款给卓越集团”，并表示，目前卓越集团在建可售的面积货值超过200亿元，截至明年，预计可达到250亿-300亿元，“这是在完全没有融资的情况下，将这些在建可售的面积卖完来抵地价还是绰绰有余的。”

而卓越集团该前海项目以出售为主，李晓平透露该项目预计3个月内动工，最快明年底就能入市。对于销售预期，李晓平却表现得十分乐观，“前期入驻的企业就是我们的客户，因为他们没有别的选择；现在能卖5万元/平方米，一两年后不可能还是这个价格”。但是，业内分析，该项目实际上还是有一定的销售压力。高力国际最新的研究报告称，2013年下半年深圳预计有包括福田科技广场、SCC深长城金融中心等约32.8万平方米的新增项目落成入市。

世联地产写字楼部经理罗宁亦对时代周报记者表示，未来5-8年，深圳会有6500万平方米的办公物业进入到深圳市场。而据粗略估计，前海的该项目单价需要卖到7万多元/平方米才能盈利。

出售商业项目加快周转

“我们今年会有很多的土地获取安排，比如在长沙、重庆、西安等地拿地，前海这两块地拿了之后，其他所有的拿地计划也都不会受此影响。”卓越集团相关人士向时代周报记者透露。不过，值得质疑的是，卓越集团的扩张资金靠什么来解决？

“以前我们基本不售，2012年的时候我们开始进行少量的销售。”卓越集团上述相关人士称。

2012年3月开始，一直只租不售的位于深圳福田CBD中心区南部的卓越世纪中心1号楼开售，卓越集团卖写字楼的消息震动了业界，此举被认为是在“竭泽而渔”，引发了业界对卓越集团资金链的担忧。不过，卓越集团一直坚称自有资金充足。

卓越集团被报道自2010年以来，通过华宝信托、江苏信托、外贸信托、中诚信托等发起多只房地产信托，且均属于中短期信托债务，据财汇金融分析平台统计，卓越信托债务即将于2013年上半年集中到期，总规模约为12亿元。不过，其执行总裁张远去年表示，之前两笔利率高的信托都提前还了。

而卓越集团上述相关人士对时代周报记者表示，卓越集团的融资方式以四大行为主，信托的话青岛的项目会有一点，但是比例很低。但是，数据显示，该次融资比例也不算低。今年3月，华润信托-鼎新78号青岛卓越世纪中心投资集合信托计划，期限4年，规模为10亿元。其中，优先级募集规模为5亿元；劣后级5亿元。该信托计划资金用于增资入股卓越集团(青岛)昌业房地产开发有限公司(下称“昌业地产”)，资金用于昌业地产负责的青岛卓越世纪中心项目开发与销售。

美联物业全国研究总监徐枫认为，卓越在今年会面临比较大的资金压力，公司可能会将福田中心区写字楼尽快出售，回笼现金；也可以采取其他融资手段或者合作开发，缓解资金压力。

按照卓越集团的发展规划，卓越集团将以“货如轮转”来实现现金流供应，哺育持有物业，最终实现“商住并举”。在转型前期，将按照8：2的资金配置销售型物业与持有型物业；深圳承担转型主战场，上海（楼盘）等一线城市尝试新业务，其他城市加快周转，贡献现金流。

“如果是快速周转、滚动开发多个项目的话，靠出售商业项目回笼资金还是必不可少的。”罗宁表示。

上市梦想一直没有减灭

融资方式主要依赖四大银行的卓越集团，对资本市场的追逐堪称执著，其在上市路上也表现得孜孜不倦，但却不顺畅。

2008、2009年，卓越集团两度赴港上市均“铩羽而归”。“主要是因为觉得卖低了不合算。”张远表示。

不过，有熟悉内情的香港证券业人士认为：“卓越第二次暂停上市并非明智之举，而缺乏"商场即战场"意识是卓越最终未能成功进行IPO的主要原因。虽然卓越暂缓上市，表明其近期不差钱，但如果连续两次IPO都未能成功，多少给卓越置业的未来蒙上了一些不确定的因素。”

最近又传出消息称，卓越集团转向A股市场逐梦，希望通过借壳在A股上市。但是以目前国内的上市环境来看，这条路通行困难。“当初也想过国内买壳上市，现在这条路也被堵了。”李晓平去年就表示。

“今年没有上市的实质性计划和安排，但是我们上市的整体准备工作一直在进行中，我们也是一直在按照上市公司的标准在做，一旦开始到实质性的阶段，我们随时可以上市，关于上市地点，香港的可能性会大些。”卓越集团人士表示。