嘉凯城探索城镇商业地产 金地开拓房地产金融

房地产行业从不缺乏胜利者，但是如果讲到创新，就不得不提嘉凯城和金地集团。所谓“英雄所见略同”，嘉凯城和金地集团的业务拓展和创新有着惊人的相似之处。两者都对房地产金融板块比较看重，纷纷设立专门针对房地产项目的投资公司，拓宽融资渠道，加快资金回流，保障资金充裕。另外，也积极实行多元化产品策略，立足住宅开发，向房地产金融和商业地产拓展，打造完整的产业布局。

嘉凯城：城镇商业地产为第一步棋

〉〉董事会成员：张德潭、边华才、李怀斌、陈浩、俞耀宏、吴东明、张旭良、贾生华、黄廉熙

2012年营业收入：77.54亿元

2012年净利润：1.12亿元

近三年来，政府不断出台限购措施，银行也纷纷出台限贷，房地产行业只能集体过冬，然而嘉凯城却迎来了它的春天。据该公司2013年半年报显示，公司的净利润为2054.37万元，而去年同期净利润为亏损3.28亿元，公司成功实现扭亏为盈。

利润大幅增长的背后是公司战略转型升级的结果。

“消费性城镇商业”就是公司战略转型的第一步棋。公司党委副书记杨益华在最近出席的博鳌论坛上提到，这与国家新型城镇化的政策相适应，而且，这个市场的发展空间巨大，预计到2020年城镇化将带动7500万以上的需求。

嘉凯城的战略布局早在2012年年末就已有所动作。在董事会上通过嘉凯城商业资产管理有限公司出资5000万收购兰通实业有限公司65%的股份，此次收购颇具战略意义。因为兰通实业一直以来的定位是商业运营体系专家，而旗下的名镇天下品牌的定位则是在长三角地区的二三线城市，提倡体验式消费。这些都与长期立足长三角，谋求开发商业地产的嘉凯城不谋而合。

城镇商业开发项目主要集中在一线城市的城乡结合部以及全国百强县和百强镇，该市场仍属于“试验田”。公司资产管理有限公司充分利用该差异性迅速进行品牌扩张。目前已有主营产品包括形象街、还包括美食特色街、都市邻里商业街。

据2012年年报披露，嘉凯城未来在消费性城镇商业的规划是，2013年为样板店打造阶段，定位于走近百姓生活，符合百姓消费，打造5个以上样板店，并形成品牌效应，为后来项目奠定基础。

当然，董事们的高明之处还不仅仅在于确立了将城镇商业作为嘉凯城未来新的发展方向，而且其对于整个产业布局来说，也发挥着承上启下的作用。

公司董秘李怀斌曾在媒体中公开表示，城镇商业的上游连接住宅开发项目，形成配套设施建设，提升开发项目附加值，而下游则和房地产金融相联系，以城镇商业地产为主要投资标的。

2012年，嘉凯城旗下的凯斯达投资首次试水房地产金融。与中融国际信托合作设立“嘉融优势发展基金”，投资额为50亿元。项目一期主要是为嘉凯城子公司嘉恒置业有限公司的龙翡翠项目募集资金，预计募集8亿至10亿元。

涉及未来发展方向，公司董秘李怀斌在曾经接受媒体采访时表示：“房地产金融只是公司的一个阶段性产品，未来将会向REITs拓展。”

REITs主要分为三类：包括资产类、抵押类、混合类。而对于嘉凯城来说，其主要属于资产类。即主要以城镇商业地产为标的，以其后期运营中形成的稳定收益为主要投资收入，例如商业地产的租金收入。

据最新了解到的情况，我国国内首只房地产信托凭证产品有望近期面市。这组产品是由国投瑞银基金公司与地方政府合作开发，以多个公租房作为投资标的。这将打破房地产行业以银行借贷为主要融资渠道的局面，房地产行业将不再受制于借贷的高门槛和政策调整的限制。对于嘉凯城来说，商业地产和RETTs的协同效应将成为影响企业未来资金充裕的重要指标。

金地集团：商业地产基金为主流业务

〉〉董事会成员：凌克、黄俊灿、陈爱虹、陈必安、孙聚义、陈志升、徐家俊、梁莉莉、李绪富、王志乐、夏新平、宋军、勒庆军

2012年营业收入：328.63亿元

2012年净利润：33.85亿元

同嘉凯城一样，金地集团也是最早涉足房地产金融的企业之一，在金融业务上也异曲同工。稳盛投资成立于2006年，作为专注于房地产市场投资的私募基金管理公司，目前旗下拥有一只美元房地产基金和多只人民币房地产基金，据公司内部负责人介绍，今年上半年，稳盛投资新增规模9.3亿元，目前总资产管理规模超过70亿元。

一位长期从事房地产研究的证券分析师预测，稳盛投资目前主要投资于项目前期开发阶段，未来五年，可能会转向房地产行业后期的持有阶段，年收益率也会逐渐市场化。他进一步表示，在香港上市的金地商置会是未来另一个融资平台，并且海外发债将会成为公司融资的发展重点。

稳盛投资一位高层在接受采访时表示，看好中国商业地产的未来十年发展。正在募集一只专注于商业地产投资的基金，未来3-5年后商业地产基金成为公司的主流业务。

上述公司负责人介绍，今年上半年，金地集团旗下的金地商置在大连、沈阳取得了两个优质项目。公司商业地产逐渐形成了城市级综合体、区域级综合体、社区商业为一体的商业产品线。对于未来发展方向，该负责人表示，金地商置仍将专注于商业地产，培育运营管理的核心业务模式。

不过，公司负责人也表示，未来公司还会将重点放在一二线重点城市住宅项目上。这从公司今年的拿地势头就能看出。截止至8月16日，金地集团今年上半年拿地项目多达17个，且全都集中在一二线城市。

为了适应市场需求，公司在具体战略上略有调整。该负责人称，“公司会抓住稳定的刚性需求，更多地获取规模城市主流地段的高性价比土地，以刚需产品为突破口，扩大市场份额，并适当把握部分城市的改善型项目机会。”

对于未来整个房地产市场的走势，该负责人比较乐观：“未来供需关系将逐渐改善，从长期来看，房地产行业政策将会往市场化方向发展，从而使市场因为政策的变化引起的大幅度涨跌趋缓，行业周期将更多来自于市场化的供求关系。”