住了几年，小区的绿地突然建起高楼；买楼时销售介绍建游泳池的地方成了普通绿地，承诺配套的游泳池收楼时没踪影；房子还没验收合格就强制业主收楼；房子收楼漏水、渗水等质量问题修了又修一直没修好；买了房子，开发商降价又砸场要求赔偿；政府限价导致双合同，原先首付50万变成150万……
在身边，关于卖房和买房的“事故”可谓层出不穷，政府不时纵身跳入市场中“搅局”，各种不合理、不合法、不符合规范市场要求的行为屡屡出现，不管是市场好还是市场坏，尽管政府相关法律法规红头文件众多，然而一个规范、成熟的房地产市场秩序仍然感觉距离遥远。
网易房产315沙龙特别邀请北京市盈科（广州）律师事务所周玉忠律师、广州中地行房产代理有限公司副总经理郑隽宸和著名房地产专家韩世同一起共议建立规范化市场秩序。专家表示随着市场的发展，房地产的秩序已经有了很大的进步，特别是在前端的销售，不过在交楼标准上，在政府干预上，仍然有很长的路要走。业内人士表示，由于土地所有制、财税体制等更根本层面的设计问题，要建立和国外一样的秩序不大可能，控制政府权力之手，构建更加透明、公开的市场是方向，而购房者关注房价外提高法律意识亦是重点。
政府、开发商和购房者是组成者也是“搅局者”
上海世贸家具公开违约，承诺的售后返租一年刚过就没影了；深圳莱蒙水榭春天部分房子出现渗水装修墙壁发霉，铺的木地板要撬掉重新铺设，让业主叫苦连天；广州等多个地方那个政府调控房价，出动“限价”、“限签”等非常行政化的干预手段，导致广州市场“双合同”现象再次风行，有业主爆料翠屏瀚宇贵都88平方米的小三房总价约289万，首套房三成首付还不及60万，然而由于受制于网签价格只能是189万元在左右，购房者需要签订高达接近100万的装修费，实际首期付款差不多160万，大大提高置业者的进入门槛；而在杭州，两个楼盘率先大幅降价，在新推房源遭到哄抢之外，也引起前期买家的不满，出现打砸售楼部行为。
不同的城市，从前端的销售，到收楼的质量，再到后期的社区物业管理，从开发商的违规，到政府的强势行政干预，再到购房者宣泄似的不合法行为，作为房地产市场最重要的三个组成方，都在规范化的市场秩序上抹上一笔黑色的印迹。周玉忠律师认为现在市场不规范的地方主要在于信息不透明和霸王条款，政府政策不透明，频繁变动，开发商依靠强势的卖方市场地位，让购房者面对霸王条款也只能无奈接受，并成为许多问题爆发的所在。
不断上涨的房价掩盖了众多问题
在过往十多年的房地产市场，不断上涨的房价许多购房者往往更加重视价格，也因此掩盖了关于销售规范、质量等关系市场秩序方面上的许多问题，“如果房价一直在涨，买了垃圾也会在笑”。
韩世同告诉记者，以前甚至由于价格上涨过快，开发商主动说自己有违约，主动按合同双倍赔偿，房子不交楼，重新回收定价再卖。
“房价不可能总是涨”，郑隽宸表示购房者对于价格和价值的关系应该更加客观，“花了多少钱，理应拿到什么样的东西”要更好认识，“房价跌了你砸售楼部，如果股票跌了，你砸什么？”。周玉忠律师也认为任何商品都是这样，“价格一跌就砸售楼部，那商品房就不是商品房了”。
非理性的市场行为，不仅被降价引出来，此前由于价格不断上涨而让购房者不那么重视的质量、配套等问题，也会成为大家关注的焦点，如果开发商没有很好地操作，也容易引起购房者的不满，成为购房者情绪宣泄的一个地方。
维权艰难 购房者提高法律意识提前预防是关键
作为最早发展商品房的广州市场，三位参与沙龙的专家都表示，广州的房地产市场秩序规范化相对较好，从目前来看，珠三角地区还是比较好的，虽然不能说没有矛盾，交楼没有货不对版的，但比较少。郑隽宸觉得内地市场差别比较大，一二三四线城市都不一样，小些的如三四线城市整个流程规范还不是很完善，会比较多空子可以钻。
不同的发展阶段使得各地的市场规范程度各不相同，不过面对一旦出现的纠纷，购房者维权之路往往很漫长，成功也不高。韩世同告诉记者基本没有听到和开发商打官司赢的
在开发商面前往往显得很弱势，维权很难，周玉忠律师总结主要有两个方面的原因，一方面买卖双方力量的悬殊，购房者是一个个体，没有专业和资金支持，而开发商则是一个利益集团，有的是时间、精力和金钱，两者强弱不一、信息不对称、力量不均衡是一个客观存在。另一方面，购房者的主观失策也是重要原因。许多购房者置业时对合同情况、产权状况、现实状况等法律问题没有太注意，只是看到房价会涨就去买，“预防不够”，这也造成维权的难度。
提高法律意识，预防矛盾是购房者保障自身权益的较好做法。由于专业性强，在国外购房者置业中起重要作用的律师，在内地市场却有所缺失。
“这是市场不成熟的表现”，郑隽宸指出在马来西亚或者欧洲等地购房，都是委托第三方律师签订合同，律师帮购房者审核，“律师是站在很中立的位置上做这个事”，不过其表示目前在中国还是难以达到这样的要求，“还有很长的路要走”。
政府即做球员又是裁判
政府作为房地产行业的利益相关方，土地收入是许多地方政府的主要财政来源，此外还有税收，政府同时又是政策等的制定者，犹如足球场上，是球员又是裁判，鱼和熊掌不可兼得，政府的角色错位也成为市场不规范秩序的重要因素。
去年下半年开始，广州“双合同”情况风行，市长等政府官员为此多次发声，然而再风行的一个重要原因却是来自政府的调控政策。去年上半年，面对不断往上跳的房价，广州在限购限贷之外，政府再出限售、限价、限签三大地方土政策，给出的可以网签价格却远低于市场的实际价格，上有政策下有对策，开发商通过毛坯房和装修费分开签订双合同的方式来规避。
“民事法律来说，它是合法的”周玉忠律师表示，一方面双合同是合法的，但是另一方面这这样操作也违反了政府的行政规章，政府要罚开发商也是“合法”的。
韩世同指出，双合同不仅提高了购房者进入门槛，制作了失真的市场数据，“未来几十年可能会长期有发票、价值、转让等问题”，产生长期影响。
“政府限地价出让，不正像是“双合同”一样”，郑隽宸表示如广钢新城，政府定地价是1.3万，报告出来也是1.3万，但对开发商来说，实际还是要2万的成本。
在前几年政府为了调控出台9070政策，导致一段时间双拼户型流行，郑隽宸认为消费市场上是不可控的，市场上不是所有的人都买90平方米以下的房子，而且每个地区发展也不一致，现在这个规定也没有提取消，但许多地方也是不了了之的状态。
郑隽宸指出，现在消费市场上，由于行政干预过多，各种限制不停出现，造成了市场秩序的失衡。其认为这些的根源是整个房地产开发的开发成本和税种设计出现了问题。
权力之手何时退出是建立规范市场关键
从实际的操作层面上而言，郑隽宸表示在开发端整个流程中可以更细化规范，在交楼保准上也要进行统一，“如果标准能够规范化、标准化，从销售到交付的环节，纠纷恐怕就少了，剩下的就是支付的问题”。
周玉忠也表示合同有霸王条款的情况，可以学习韩国，开发商的合同要经过公证处公证，避免霸王条款出现，两高司法也可以把房地产领域的霸王条款梳理后发布司法解释，使得这些条款都是无效。
“限售、限价、限签肯定要改，完全没必要”，韩世同认为政府这种暗箱似的操作方式，“会导致出现了很多问题，未来才会显露”，需要尽快改掉。
郑隽宸觉得中国的房地产市场再怎么发展，也不可能达到外国的市场，“这是土地所有制的问题”，土地是国家的这个大原则不改变，只能是形式的改变。
周玉忠也认为中国的房地产市场是权利市场，从土地出让、规划，再到价格控制，每个地方都有政府的身影，“政府的调控就像一支手，在市场的身上到处乱摸”，不知道这手什么时候会伸出来，规范不了市场。
要建立规范的市场秩序，不仅要有开发商和购房者各自努力，更重要的是政府要从球员兼裁判中脱离出来，做一个中立的裁判。
本文来源：网易房产
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