开发商观望楼市“倒春寒”

“五一房展会临近，更多楼盘会选在4月后半程推盘”

没有了清明因素的制约，上周楼市成交量反倒继续下探。上周成交量最大的项目，成交面积不足5000平方米。一名房地产企业营销总监分析，造成这一现象的原因是供应不足。楼市会否出现“倒春寒”，还需看下半月楼盘放量情况。

金丰易居&佑威最新数据显示：上周（4月7日-4月13日），上海市商品住宅成交面积为14.69万平方米，比前周（环比）下跌28.71%；商品住宅成交均价为27138元/平方米，环比上涨17.92%；商品住宅新增供应面积为17.23万平方米，环比上涨199.13%。从成交结构看，上周高端住宅的成交量环比大升，而中低端住宅成交量环比则大降，造成均价大升。

上周成交量最大项目

仅成交4742平方米

来自德佑地产的数据表明，上周成交情况惨淡，无一楼盘表现突出。位于宝山杨行板块的某刚需楼盘是上周成交量最大的项目，其成交量也仅为4742平方米。

德佑地产研究总监陆骑麟的观点是，在经历了清明假期之后，成交量不仅没有上涨，反而出现了下跌的尴尬局面，不及假期水平，市场的观望情绪越来越浓。

佑威机构执行董事黄志坚更是提出，上周商品住宅成交量在前周下跌的基础上，继续大跌至15万平方米以下，似乎透露出“倒春寒”的味道。从成交排行榜看，冠军的成交量不足5000平方米，前三名的成交量之和也才1.1万平方米，“寒意”可见一斑。

谈及成交低迷的原因，黄志坚称，从新增供应看，连续3周商品住宅的新增供应量，均低于年化周均23.41万平方米的水平，新增供应量的严重不足可能影响了目前的成交量。

据陆骑麟说，近期不仅供应量维持低位，不少项目的去化速度也较慢，如位于花木板块的某中高端楼盘今年2月24日拿到预售证，至今已有50天时间，截至4月13日，该项目的成交量仅为28套，去化率仅4.9%。一些4月新拿到预售证的项目，去化速度也不快。

金丰易居&佑威监控的数据显示，截至4月13日，上海楼市4月前13天仅成交了29.46万平方米，比去年同期缩水近两成。

黄志坚提醒，如果后续的新增供应量不能及时跟进，可能造成“倒春寒”。

“开发商想要以价换量

也会选在下半年”

开发商显得比较淡定。

“预计4月下半月市场会有起色。”上海某开发商营销总监说，近期成交量的低迷并非需求不足，而是供应不足。由于4月上半月存在清明因素，很多楼盘会在本周后集中入市。“目前刚需楼盘的供应量少了一些，新盘也比较少，如果供应量能放出来，成交也会上去的。”

某外资房企总经理也称，随着5月以及五一房展会的临近，更多楼盘会选在4月后半程推盘，如果供应量能放大的话，楼市成交量还是会上去的，“接下来的两周比较重要。”

上述外资房企总经理称，近期楼市成交不振，主要原因一是供应量较低，二是银行个人房贷业务依然趋紧。

同样是基于上述两个原因，21世纪不动产分析师黄河滔的判断是，尽管3月楼市走出翘尾行情，但进入4月后市场再次降温，信贷持续紧张及市场观望情绪，导致目前申城楼市缺乏长期向上的动力。

金丰易居&佑威数据显示，一季度，上海商品住宅累计仅成交了199.14万平方米，比去年一季度308.95万平方米的成交量，下跌了35.54%，比去年四季度366.76万平方米的成交量则下跌了45.70%。

黄志坚说，一季度及4月份上半月的表现表明，市场在去年火爆之后快速降温，总体偏冷。

黄志坚指出，新增供应量的下滑，或预示着开发商目前的观望情绪比较重，市场可能在酝酿变局。一部分市场属性不太理想的项目或从推优惠活动，走向直接降价，持续的成交量不理想会逼迫一部分开发商不再“羞羞答答”，后市有望“以价换量”。

陆骑麟也提到，近期不少城市纷纷传出即将放松限购等各类调控政策的传言，加之不少二三线城市出现楼盘降价销售的情况，导致近期购房者对后期市场普遍看空，市场的观望情绪日渐严重，成交量大幅萎缩。

陆骑麟断言，目前偏低的成交量并不足以支撑居高不下的房价，未来开发商很可能通过“以价换量”的方式来完成销售目标，一旦出现降价销售的情况，那么成交量反弹的可能性将非常大。

虽然市场分析人士纷纷预想开发商会以价换量，但开发商则直言“不现实”。前述营销总监称，开发商以价换量的行为不会在4月出现，“目前市场还没有到那么急迫的时候，即便市场持续走低，开发商想要以价换量也会选在下半年。”

该总监说，即便4月一些楼盘出现一些价格优惠，那也要看是“真摔”还是“假摔”。

上述外资房企总经理也称，“我觉得以价换量的情况，个别楼盘可能会出现，但不大会普遍出现，尤其是在银行房贷业务趋紧的条件下。”

房企债券境外遇冷

境外资本市场已在用脚投票。

在香港，投资者纷纷抛售房地产股票。自今年年初以来，碧桂园的股价已累计下跌三分之一，雅居乐股价则下跌四分之一，越秀地产的股价跌幅接近20%。

从事海外债券业务的银行家告诉英国金融时报，现在隐隐约约地觉得，海外债券投资者对房地产债的态度同样正在发生大转变，而且市场正在展开调整。私人银行客户—曾经的债市主要推动力量—仍然表现活跃，但在追逐交易方面远不如过去积极。而资产管理公司对于是否扩大自身头寸规模则犹豫不决。

据英国金融时报报道，最近发行的房地产债券都附有极高的票面利息—例如，时代地产集团上月以12.8%的利率募集了超过2亿美元资金。同时，二级市场上的房地产债券也表现疲软。在去年年初发行的房地产债券当中，现在绝大多数的价格都远低于面值。恒大地产、碧桂园和万科所发债券目前的价格约为面值的92%。其他债券价格的跌幅更大。

市场人士提醒，如果中国最优质的房地产开发商发现自己被国际债券市场拒之门外，那么已面临信贷紧缩的中国地产业会面临沉重的融资压力。令市场可稍感安慰的是，中国证监会已在放开房地产融资。