5月广州二手房成交大跌近4成 买家等降心态加剧

网易房产讯 近期，关于广州二手房市场是各大媒体讨论的一个炙手可热的话题。

据中原地产发布的最新市场研究报告显示，上月广州二手楼市住宅成交均价为22163元/平方米，环比4月上涨约4.9%，价格基本回稳至3月份的水平。

数据显示，5月份中原地产二手住宅成交宗数环比4月大幅度下降38.7%，成交面积环比也下降33.6%。上月越秀、荔湾、海珠、白云、天河和番禺六个成交最为活跃的区成交宗数占全市的90.6%。除白云区外，其余五区均价都突破了2万元/平方米的关口，而越秀区更是首度突破“3”字头，达到30282元/平方米。

成交下降 价格维稳

对于广州二手房市场表现，记者近日走访了几家中介机构去了解相关的情况。

某中介机构的负责人对网易房产表示，最近二手房的交易确实出现了下滑，现在一手房出现了一定程度的降价，这也在某种程度影响着二手房市场。

“因为现在市场不是很好，很多业主如果不缺钱的话一般会选择租而不是卖，因为卖了一套就少了一套”。上述人士进一步表示。

虽然近期二手房成交有所下降，但是价格仍旧企稳，据合富置业最近发布的报告指出，2014年5月合富标准二手住宅价格指数（广州）（以下简称合富标准指数）为181.8点，环比2014年4月微跌0.3%，同比2013年5月上涨7.6％，较基期2008年1月上涨81.8%（见下表），较2013年12月微涨0.5%。总的来说，2014年5月份，广州二手楼价小幅回调。

表：2014年5月广州部分二手楼盘挂牌价 （单位：元/㎡） 

                                                                         数据来源：合富标准指数

在记者走访的这2个多小时期间，该门店表现冷清，前来问房的人寥寥无几，只有零星几个询问租房信息，而这几名租房者也在询问后感觉不甚理想后匆匆离开。

据中原地产的销售告诉记者，二手房成交下降，有时候一天的客户都不是很多，有的也是来了解相关情况就离开。“现在我们的压力还是很大的，客户少了也直接影响到自己的销售业绩。”上述人士打趣的说道。

事实上，这并不是中原地产这一家中介机构所面临的现状，记者在走访珠江新城满堂红时也遇到了同样的情况。满堂红相关销售对网易房产记者表示，最近二手房交易情况不是很理想。一天鲜有顾客前来光顾。

二手房放盘量增多

据悉，近期不只是广州出现二手房成交下降的状况，北上深也面临同样的困境。

在二手房成交有所萎靡的情况下，然而关于“煤老板抛售北京二环百套房”、“官员抛房潮”、“温州炒房团抛房”等消息不绝于耳。

事实上，最近几个月广州放盘量也逐渐走高。根据中原地产监测，二手住宅放盘量在今年前5个月持续走高，一方面是之前放出的盘源一直未消化掉，另外一方面市场新增盘源也在增多。

据满堂红销售人员也对记者称，最近广州有一些业主放盘的情况在增多，例如，珠江新城保利香槟最近有业主放盘，面积在169平，总价在710万左右，优惠的程度可以和业主进一步协商。

除此之外，另据一位不愿具名的业内人士透露，近期有珠江帝景的业主放盘情况也比较多。可能因为是大户型，即使优惠幅度比较大，前来询问的人也很少。

上述人士透露，珠江帝景一业主面积154平的房子给出的总价440万元，单价是2.86万/平。值得注意的是，经查询，珠江帝景的5月均价是3.46万/平。如此看来，按照现在2.86万/平的单价来看，足足便宜了近93.26万元。

事实上，这并不是最近出现的二手房市场的个案，据了解，在此之前就有媒体援引据合富置业光大翠榕分行主管谭湘文透露，近期有一些急于套现的业主以低于市场价放盘，令市场上“笋盘”闪现。如近期有一套光大花园180多平方米江景大户型单位，业主由于资金周转，以低于市场价的520万元出售，单价才2.8万多元/平，而这类江景大户型，市场价起码要560万元。

买卖双方博弈日趋激烈

事实上，从今年年初以来，大中城市楼盘变相促销或小幅优惠促销的“平价”策略成为市场主流和趋势。一手市场一举一动也在无形中影响着二手房市场发展。

房产研究中心总监瞿中奇对网易房产表示，二手房市场的变化主要是受市场上大环境的影响，今年来买家日趋看跌，有压价的底气、主动性更强，业主在这个时候从以前的主导变成现在比较弱势一点。

据悉，在广州买卖双方博弈的过程中，双方的心态分化比较明显。对此，房地产经济研究院院长龙斌表示，市区愿意让价出货的业主不多，仅占一成左右；议价空间集中在5%左右，越秀区个别学位房甚至不降反升。

龙斌表示，让价的业主大部分为“卖一买一”的置换型业主，部分为楼龄偏大的旧楼，小部分急需资金的生意人。

“对于买家而言，“等降”的心态进一步加剧。”龙斌指出，不少买家的价格期望较高。据悉，买家期望的价格降幅普遍集中10%—20%之间。具体来说，购房的迫切程度不同，还价的幅度有所不同。

刚需首置的还价幅度不少在10%—15%之间；不过，也有相当部分需求较迫切的买家，对价格下调5%左右的物业果断出手。高端买家和需求不算迫切的买家，还价幅度集中10%—20%不等。

另据合富置业举例称，天河北某素质较好的两房单位，业主叫价220万，5月业主小幅下降放盘价至210万，降幅约为4.5%，在中介的协调促成下，双方最终以208万达成交易，较业主当初的叫价下调了约5.5%。在此过程中，买卖双方的博弈过程可见一斑。

总的来说，龙斌进一步指出，5月买家的“等降”心态加剧，入市意愿下降。一般来说，大面积单位和贵价高端物业的降幅在10%左右；中端刚需产品和小户型的降幅在5%左右，市场的承接力会明显增加。