王砚:北美地产开发投资策略

亨瑞集团投资总监王砚发表主题演讲

2014年7月14日，博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以：“回归‘新常态’：结构化 调整与经济再平衡”为主题，邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议，凝聚共识、树立信心，坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健 康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体，将全程直播论坛盛况。

7月15日，中国海外房地产投融资实务论坛举行。亨瑞集团投资总监王砚发表主题演讲，以下为全文：

主持人陈晓奕：感谢邹总裁为我们带来精彩的演讲，开发投资是海外常见的投资模式，而具体在北美有哪些实操策略，下面有请亨瑞集团投资总监王砚发表主题演讲，《北美地产开发投资策略》。

王砚：大家好，我是亨瑞集团的投资总监王砚。我是1997年毕业于北京大学国际金融专业，赴美留学，我在美国房地产专业排名第一的大学读了房地产博士，我在美国从事资产管理、地产开发、地产融资、地产基金，我曾经为联盟兄弟在西海岸的房地产投资做了资产管理，做了四年的地产开发，我在加州设计了大型的物流中心，一共9栋楼，总投资额达到2亿美元，后来做了一个房地产基金，资产额达到了20亿美元，这一、二年来，我觉得亚洲的资金涌入美国房地产投资已经成为定局，在此过程中，我的背景和亨瑞资本正在开拓的市场有非常高的契合度，我非常高兴能够加入到亨瑞集团，现在跟大家分享我在美国房地产投资经验，也介绍亨瑞集团美国地产开发投资策略。

一、亨瑞资本

亨瑞资本是亨瑞国际集团旗下的子公司，我们从事的专业业务包括房地产投资和资产管理，房地产投资包括投前分析，投资运营，投后管理，还有地产融资。我们有一支队伍，以上的内容有所涉猎，也有自己的侧重。

亨瑞资本管理团队，大多数毕业于名校，同时有十几年切实的工作经验。我们团队的核心优势，邹先生前面有所介绍。亨瑞国际集团前期深耕细作，我们有大型房地产项目融资的经验，我们的团队在敬止调查有非常强的执行能力、风险控制能力，同时有自己的高净值客户，因此对市场的精准度和敏锐度，我们都有非常好的把握。

聂会长刚才对Lennar进行了详细的介绍，我们谈谈合作伙伴，基本上具有跨国投资的经验，在进行跨国房地产投资过程中是必不可少的。

亨瑞资本房地产开发的投资策略

我学房地产专业的第一课就是说，再好的房屋，再漂亮的房屋，不能搬起来，因此房地产永远是不动产的概念，房地产的价值永远跟脚下土地的价值有着千丝万缕的关系，因此亨瑞资本关注的主要是一线城市的核心地段，我们就会想到中国的北上广深。我们在美国关注的是东海岸和西海岸的一线城市，前面有所介绍，包括洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图、波士顿。一线城市的概念就是枢纽，同时人口增长非常迅速，而且是经济中心，特点是土地供应量有限，介入门槛高，在这些地方进行房地产投资的时候，抗风险的能力是非常强的。

我简单的介绍四大项目，除了西雅图的第五大道，其他的三个项目都是属于大型的社区，统一规划，统一进行开发的大型项目。

第一个项目是洛杉矶的好莱坞公园，离洛杉矶国际机场非常近，差不多是283英亩的面积，亨瑞集团现在以EB5的形式进入了前期的土地开发整合工作。

第二个项目是西雅图CBD地区的甲级写字楼和豪华性酒店的综合开发体，总投资额是4亿美元，现在还有股权投资的机会，亨瑞公司是以EB5的形式控制这个项目。

第三，波士顿项目的开发，这是旧城改造，离CBD非常近，哈佛都在附近，地理位置得天独厚。

旧金山金银岛是400亩的地块，原来是海军基地，我们要共同的进行下一期的开发工作，大概是分八个阶段，差不多是15年左右，完成所有的开发工作，这是一个非常大型的项目，有很多投资的机会，地理位置也是得天独厚的，后面会详细的介绍，请大家予以关注。

我们再回过头谈谈房地产投资的概念，任何投资的项目，如果想掌握投资的优势，要不在市场上有一定的掌控或者是优势，要不就走在别人的前面，你的行动比较快，现在高科技改变人类的生活方式，很多的公司靠行动比较快，抢先的进入一个领域，创造自己的第一桶金，如果抢先进入市场，你的竞争对手随之而入，你的竞争优势可以保持多久。如果进入了一线城市，进入了门槛高的市场，你本身就成功了一半，因为你有别人不能进入的地方。美国有一个大型的房地产上市公司，他们的投资理念实际上跟亨瑞资本的理念是惊人的相似，他们只做难以进入的市场，这些年来他们是非常成功的。

亨瑞集团为什么可以进入这些难以进入的市场，话说回来，还是因为亨瑞集团的深耕细作，跟当地的房地产公司结成了关系，我们已经为投资者打开了一扇门。

亨瑞集团的投资理念

房地产投资有一个特点，对资本的要求高，在此过程中，谁掌握了资本，谁就掌握了话语权。在此过程中，亨瑞集团拥有得天独厚的EB5的融资优势，我们通过EB5融资的过程中，我们发现一个良好的投资机会，拥有良好的金融杠杆的时候，股权收益可以放大很多倍，我们成立了亨瑞地产的基金，也是出于这样的考虑，我们希望为投资者提供股权投资的机会。如果说，作为投资者，希望寻求固定收益，我们也可以做夹层贷款，在这些方面，亨瑞地产基金希望为投资者量身打造适合你的投资方式，因此我们开放了股权投资和固定收益，夹层贷款投资的方式，在这里寻求投资伙伴，大家共创双赢局面，为你创造一款适合你的投资。

谈到房地产的投资，房地产的开发分成两种，翻译成为中文就是投机性开发，开发商对市场进行研究，认为开发的产品可以被市场吸收，因此先将产品盖出来，放到市场中，开发商承担一定的市场风险。

另外一种是，开发商没有破土动工之前，这栋楼提前预售出去了，在此过程中，开发商几乎不承担或者是承担很小的市场风险。因为亨瑞集团前期的深耕细作，做了很多年的移民工作，我们积累了很多高净值的客户，他们往往是美国物业的购买者。在此过程中，我们开发的产品风险已经大大的降低。我在美国房地产投资方面工作了十几年，我对美国上次的金融风暴印象深刻，从2008年开始，金融风暴开始后，房地产深受打击，其他的行业也受到冲击。从2009年到2012年，这段时间是非常漫长的，对美国经济来说经历了很大的挑战，现在美国经济的回暖已经成为定局，未来的几年美国经济上升趋势是肯定的，在此过程中，未来的一、二年如果进入美国的房地产投资市场，时机还是合适的。虽然说现在抄底时机已经过去了，还是有合适的时机。我们做房地产开发，不等于购买现成的楼盘，开发还是不同的。开发的这扇门，也不会开很久，也就是二、三年的时间，因此希望在座的各位把握时机。

精品项目推荐

因为时间的关系，有的项目不能详细的介绍，下午可以找我详细的沟通。

谈到一线城市核心的概念，我简单的介绍五大城市，这是我们关注的，因为我在美国生活了十几年。西海岸的西雅图，这是新兴的城市，由高科技带动的城市，微软的总部在西雅图，网络的发展改变了人类生活方式，亚马逊的总部也在西雅图，硅谷区域的经营成本越来越高，很多高科技公司希望到西雅图地区，西雅图有望成为美国第二个硅谷，因此西雅图的CBD区域是寸土寸金，供应远远小于需求，我们在这里有第五大道。

往南走就是旧金山的湾区三藩市，硅谷也在这里，谷歌、FACEBOOK，名校有众多，吸引了大批学子和创业的团队。往南走还有洛杉矶，好莱坞在这里，有一些旅游景点，包括迪斯尼等等，同时也是港口概念，中国的船只在这里停靠。

洛杉矶还有一个特点，气侯宜人，夏天不太热，冬天不太冷，吸引了大批的华人。洛杉矶生活感觉像天朝的一个省，当地有大量的华人聚集区。

东部城市

波士顿，实际上是比较年轻的教育带动的城市，同时有部分的高科技产业。著名的哈佛大学都在这里，IMD大学也在这里，搜狐的总裁张朝阳也在这里毕业。这里有一个玩笑，掉一个砖头，砸到10个人，9个人是博士。这里也聚集了一些金融公司和高科技的公司。

纽约不用再介绍了，本身就是国际化的城市，因为华尔街在这里，金融中心的地位永远不可以动摇。这一点是无可非议的。纽约也有很多的移民，这些城市是留学、旅游的城市，所以这也是我们关注的地方。

波士顿海港广场，跟CBD是一河之隔，波士顿公路交通系统非常发达，可以乘坐船，可以乘坐地铁过去，非常的近，离哈佛是15分钟的车程，这里进行旧城改造，同样吸引大批的学者，这里的前景是非常好。

绿色地块被其他的开发商拿下，已经进行前期的开发和建设，这是大型的社区，得到了州政府和市政府的大力支持，该地块难以进入，我们凭借特殊的关系，亨瑞集团拿到了G地块，同时对L和M地块又有优先买权权，如果我们考虑开发这些地区的话，开发商会优先考虑亨瑞集团。

G地块已经从市场上拿下，已经成为亨瑞集团的项目。总投资成本是3.6亿美元，主要是办公楼和商业物业为主，投资的周期是5年，总投资额是3.6亿美元，我们作为非常保守的估计，五年之后保守的估计可以赚到的利润是2.5亿美元，相当的可观。主要是因为得天独厚的地理优势，我们已经跟BGI成为合作伙伴，争取银行的低息贷款，我们可以在EB5的夹层，目前亨瑞集团和BGI结合合作伙伴，如果大家有投资的需求，欢迎加入我们的集团，作为战略合作伙伴，共同投资该项目，获得2.5亿美元的利润，如果只是想试试水，没有几千万美元，只有几百万美元，想测试美国的市场，可以投资亨瑞资本的地产基金，后面会有小的项目给大家介绍。这个项目是比较大型的，因此寻求战略投资伙伴。

波士顿海港广场L地块和M地块我们有优先购买权。

圣马特奥海湾芳草园项目，前期土地整理完了，现在部分地块开始动工，预售价高出了原始价的15%，关注的是中间的一块地，打算盖豪华公寓和高级公寓，主要是做公寓方面的开发，周边的开发已经开始，市场已经得到了肯定，主要是高档学区，具备得天独厚的地理位置。

三藩市因为地势的原因，确实是寸土寸金，金银岛也在中间的位置，斯坦福大学也在这里，三藩的金融地区和高科技园区遥遥呼应，地理位置不可取代。高档公寓是小户型为主80到120平方米，投资的周期比较短，大概是3年左右。

豪华公寓是以大户型为主，120平方米到200平方米左右，开发期是3年。

西雅图的第五大道，前面做了简单的介绍，这里不做太多的介绍，西雅图CBD地区的土地是供应紧张，需求不断的上涨。这一项目已经以EB5的形式进入，股权还是有机会的，感兴趣的话，可以进行洽谈。

亨瑞集团吸引我的地方，我们真正的将投资者的利益放在第一位。我们挑选的每一个项目都是最精良的，最专业化的，而且是本地的团队，项目的前期开发，前期的设计、前期的规划，一直到后面的酒店运营，项目的建设，挑选的都是优良的团队，靠这样的方式，我们为投资者大大的降低风险。

西雅图第五大道的评估值是1亿美元的收益，在二、三年的时间内，价值会不断的向上涨。成熟市场中，一栋楼的价值是由现金流收益决定的，租金不断的上涨，这栋楼的价值也会不断的上涨。

旧金山金银岛，这是大型的项目，目前亨瑞集团以EB5的形式进入第一期的开发改造工程，另外一边是金门大桥，400英亩的金银岛，有300英亩作为绿地，环境是非常优雅的。

金银岛项目是30亿美元总体的投资，有很多的投资机会，如果对项目感兴趣的话，欢迎跟我们进一步的洽谈，这个项目将是非常大型投资多年的项目，因为得天独厚的地理优势，前景是非常看好。

南加州豪宅开发项目，几百万美元进行投资，南加州吸引了大批的移民，比较宜居，学区好，气侯好，这里是一房难求，我们利用这一机会进行豪宅的开发，现在大家看到的图是700平方米左右的豪宅，投资周期比较短，大概是2年左右，如果有几百万美元，想试验美国的投资，欢迎加入这个项目。

稍微大一点的项目就是900平方米左右，还会有一些新的项目，下午的时候，会有项目洽谈会，欢迎大家找到我，或者是团队的伙伴，进一步的沟通和接洽。

美国房地产的周期我是感同身受的，目前进入上升的周期，我希望大家能够把握这一机会，如果真正想介入美国房地产进行投资的话。前面邹先生讲了美国的房地产市场和中国的房地产相比比较成熟，市场化度比较高，透明度高，法制完善，在此过程中，要求你作为投资者，一定要把握机会，当你进行交易的时候，你的权益和交易方的权益在很大程度上受到法律保护，因此美国法治社会。

另一方面，一定要了解本地的市场，做本地市场详细的调查。中国人喜欢说一句华，富贵险中求，任何的投资行为都是有风险的，实际上投资的收益和风险应该是成正比的，但是美国投资的风险，有可测性和可控性。美国的投资收益率看起来是20%左右，另一方面，只要前期做好了功课，可以在很大程度上掌控投资的收益，因此相对于你承担的风险来说，风险是看不见的东西，各位都是做投资的，你追逐收益的时候，你会忽视承担的风险。美国市场上，风险是有很大的可控性，靠什么控制风险，实际上是靠专业的知识，专业的团队，十几年的投资经验。你选取最专业的团队，在很大程度上就可以弥补不足。亨瑞地产为投资者打开一扇门，我们已经抢在市场的前面，已经拿到核心地段，共同的进行开发。我们集团靠我们的专业知识，为投资者控制风险，我就演讲到这里，谢谢大家。