实录：中国海外房地产投融资实务论坛

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2014年7月14日，博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以：“回归‘新常态’：结构化调整与经济再平衡”为主题，邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议，凝聚共识、树立信心，坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体，将全程直播论坛盛况。

7月15日，中国海外房地产投融资实务论坛举行。以下为实录全文：

【主持人】各位尊敬的来宾早上好，博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会中国海外房地产投融资实务论坛现在开始。

本次论坛由21世纪经济报道携旗下跨境垂直并购晨哨网主办，亨瑞集团联合主办，我是晨哨网行业分析师陈晓奕，

本次论坛云集了中国房地产的精英，包括房地产企业，投资银行、律师事务所、房地产信托、房地产咨询机构等等，是一场海外房地产投融资实务操作的盛会，与会嘉宾将共同探讨海外房地产投资的策略、投资结构、金融创新与低成本融资途径等等，共同分享海外地产投融资的资源和智慧。

首先请允许我按照出场的秩序依次介绍出席本次论坛的嘉宾：

全联房地产商会创会会长聂梅生

亨瑞集团总裁邹亨瑞博士

亨瑞集团投资总监王砚

Mayor Brown律师事务所Partner Andy Yeo

中国工商银行投资银行部副总经理张都兴

21世纪经济报道副主编、晨哨网CEO王云帆

清华大学房地产校友会副秘书长、中国REITS联盟筹备组副组长王刚

联裕（香港）管理有限公司总裁白晓帆

Charles Allan Associates创始合伙人Allan Knapp

现在有请全联房地产商会创会会长聂梅生为我们带来首场演讲，中国房地产海外投资之路。

【聂梅生】大家早上好！非常欢迎大家又来到美丽的三亚，来参加博鳌论坛，今天带来的演讲题目是《中国房地产海外投资之路》。

首先我们说一下为什么要对海外投资，今天主要讲的是对美投资，其他的一带而过。因为逆周期的资产配置是大家要考虑的，大家都知道，通过明天和今天下午的论坛，大家会明显的感觉到，中国的房地产正处在调整的周期，而且这次的调整还是相对于其他几次而言是有深度的调整，在这样的情况下，我们看一下美国房地产的周期。

美国房地产存在明显的周期性，而且市场化程度比较高，中国房地产的周期处于下行周期，美国是上行周期，这样的情况下考虑对美投资是明智的选择。

美国经济现在处在什么样的情况之下，从2005年的高点跌到2009年的低点，这是GDP的情况。然后开始回升，现在是2014年，如果按照增速的曲线来讲，会有稳健的回升期，还将持续几年。2014年美国经济复苏保持上升的动力，而且预计美国今年的GDP是2.25%到2.35%，领先世界发达国家，估计明年美国的GDP会比今年更高一点。

我们来看一下美国的就业情况，新增就业率未来几年保持正增长，经济在2008年以来是向好的，就业率保持正增长，就业峰值水平在2007年，到2014年又达到一个峰值水平。在这样的情况下，我们知道美国的经济处在上升的周期。

看一下大家比较关心的所谓的美国量化宽松是否会退出，是否会上升。

预计未来利率会小幅的增长，市场已经接受了小幅增长，而且消化了相应的因素。美国十年期的国债资本收益对应来看，房地产是在资本收益里面，未来2013年以后，资本收益已经大于稳定的十年期国债的收益，说明未来几年房地产投资具有很大的吸引力。实际上我们可以看得到，在美国现在已经发生了人口结构的变化，出生在1979年到1995年期间的人超过了7200万人，他们选择的是什么，晚婚晚育晚买房，步行乘坐地铁，重新回到城里上班，上一代美国梦是城里上班，郊区买房，现在的这批人更多的是租房和在城里买房，年龄高选择买房，年龄低的选择租房。因此对美投资在哪里，还是要分析人口结构。

美国房地产市场活跃指数：因为国外资本对美国房地产市场投资增加，交易指数增加，空置率下降。对美国房地产抄底的时机已经错过了，预计一线城市的涨幅趋缓。

办公楼、工业地产、商业地产、出租性公寓的情况，商业地产达到历史上的平衡点，曾经在2012年、2013年大幅度的上升。现在投资的空间可能是出租性的公寓，并且持续的上升。

曾经是城市中心的CBD和办公室是最高的，第二就是出租性公寓，现在处在遥遥领先的地位，其次是零售、酒店、工业地产、郊区办公楼。

公寓对比2007年房价的最高点，2013年出租公寓的价格已经超出了最高点5%，这一指标特别值得我们考虑，纽约、华盛顿、洛杉矶、旧金山现有物业的价格已经超过最高点的20%，涨幅是最高的，机构投资人将视野扩大到其他的热点，因为这些城市是美国最重要和有代表性的城市，已经比最高点超出了20%，其他地区的公寓也会上涨，大家可以仔细的分析这些数据，2014年到底什么是我们应该关注的热点。

中国的情况：2013年是中国房企出海年，中国的资本走向了全世界。去年中国买家在境外商业住宅和商业地产超过了100亿美元，今年这一数额还会增加。2014年中国房企首季度投资了近千亿人民币，已超过去年全年投资总额，预计2014年中国跨境房地产的总量有望超过300亿美元，因为第一季度超过了1000亿人民币，今年会有比较大的增加。原因一是国内房地产的情况，二是人民币前段时间宽松，大家担心贬值，因此将人民币投资出去。三是中国千亿房地产企业已经受到成长的困惑，目前的情况下，靠规模扩张不是原来的情况，因此压力比较大，房企集体出海是对的，国内和国外的反差比较大，例如中国房企融资已经钱很贵，但是海外的开发贷和资金使用、融资成本远远低于国内，因此造成了中国房企出海。

2013年海外投资绿地610亿人民币，接下来是总部基地、泽信地产、万达等等，分布的情况美国占48.66%，接下来是英国、泰国等等，今年会有所变化，总的格局不会改变，仍然是美国遥遥领先。

2013年中国购房者海外购房目标国家占比情况：美国的比例达到20%，接下来是澳大利亚、加拿大、英国、新西兰、新加坡、马来西亚、德国等等，中国的购房目标和投资的目标是契合的。

中国海外投资的目的是什么，中国人到底到海外干什么，宜居占了43%，很大部分是移民，今天亨瑞是最大的移民地产。教育排第二，占了24%，投资达到了23%，度假是28%，这是中国海外投资的比例情况。

投资的目标城市来说，第一是洛杉矶、纽约、旧金山、波士顿、华盛顿、尔湾、奥兰多等等，无论是投资还是买房都是按照这一顺序。

物业的情况：住宅仍然是居住的需求的主要产品，公寓占比71.26%，连锁公寓占了21%，独栋别墅占了41%，联排占了40%，公寓在逐渐的上升。

哪些城市的人对海外购房最多，谁到海外买房最多。第一不是北京而是上海，深圳、广州，还是北上广深四个城市，之后是重庆、成都等等，而且差距是比较大的。上海对海外购房人的群体中占了16.83%，遥遥领先。

大家购买的楼盘是哪些，2013年排名第一的是西雅图智慧岭别墅，美国房地产巨头开发的项目，而且非常有实力，中国对海外投资时都在争取跟他合作，其次的项目是墨尔本、伦敦英伦等项目。

目前的背景下，商会应该做什么事情，我们正在做五件事情，投资海外采取的模式是成立基金，集体启航，我们曾经一个个企业往海外带，效果不好。不如将中国的企业成立一个基金，通过基金跟海外对接，这样的方式可以集体启航，可以搭建一个国际平台，然后建立融资渠道进行客户选择，并且进行资产配置。

这一平台通过政府间合作，包括中国驻美国大使馆协助，跟各个政府以及市长对接，找到合适的项目和企业。房地产企业间对接，包括跟美国的ULI等美国行业组织，跟金融业和房地产业组织进行对接，相互参加他们的年会，容易掌握他们的脉搏，然后跟龙头企业对接，包括美国住宅业的龙头企业、排名靠前的美国地产企业进行合作。

商业在美国落地，在美国成立中国商会，为中国企业走向海外搭建了海外平台，例如在纽约市长布隆备格授予了全联房地产商会办公室，还跟休斯敦市长谈投资房地产的内容，成立沙龙，洽谈和沟通会等等。中国投资美国房地产案例激增，包括万科等等企业，今年会有更多的企业走向海外。

下面谈谈基金的情况，我们成立了ELITE国际不动产投资基金，这是由商会和房地产企业共同构成，大家可以参与，从而跟国外企业对接。

项目基金是在机会基金的平台下，最后投资海外的项目。这一基金是两层GP，不是说机会基金将GP都拿走，项目基金中我们的投资人就没有兴趣了，因为不能分享GP的分享，因此是两层GP来做，这里不详细的介绍。

现在有一个变化，项目基金中，引进了机构投资人，这是最近很大的突破。原来在项目基金中都是我们的会员，都是主流的房企和投资人。比如说项目1是由这些人来投，最近很大的突破，项目基金中有国内非常强的金融机构，例如银行来介入项目基金，这样的话，我们就分成了优先和劣后，机构投资人是60%，开发商投40%，对项目来讲就会更好，该项目已经成功，18日他们准备去美国进行投资。

投资的类型包括常青藤系列等等，这里不详细的说。

美国著名的房企是很负责任的企业，股权投资中，我们分为优先和劣后，开发商在股权中投10%这是很难得的，一般美国的开发商不投那么多，基本上是靠融资来解决，这样股权部分占了40%，债权部分由美国的企业对各大银行，中资的企业也参与开发贷。例如第一个项目工商银行就参与了，开发贷是招投标的，前面的40%是有的，60%是开发贷，其中三家开标，包括汇丰、工商银行等等，最后根据各个银行提出的竞标而定，利率只有2.5%，竞标的情况下，2.5%拿到，中国的开发贷是多高，而且还融不到，还要通过信托和增债来做，而且是15%，这种情况下，很多的开发企业考虑到投资过程中资金的本和优势。

收益率的情况：项目整体的收益率是29%，分为优先和劣后等等，开发贷是2.5%，看这样的情况，大家就知道投资结构跟中国是不一样的。第一个项目的目标地址是在洛杉矶的湖人队的主场旁边，绿地也在附近进行投资，已经开工，正式执行。

现在第二、第三个项目马上就要开始，资金还是有机会的，如果大家有兴趣的话，还是可以的。因为机构投资人是在18、19日进行敬止调查，打包来做，形成基金报来做，而不是一个个项目做的，例如你一投就是三个项目，在三个项目中进行分配。包括达拉斯高级公寓项目和休斯敦项目打包进行，投资人IRR杠杆可以达到23.38%，这里的土地都是在金融危机中拿到的，当时的地价很便宜，现在进行开发，就可以获得很好的收益率，休斯敦的项目投资收益率达到26.22%。这两个项目形成了资金包，大家投到资金包中进行分配，以后还会这么做，将很多的项目形成基金包，而不是一对一的投资项目。

我们说一下Lennar美国第二大开发商，1954年在美国成立，遍布美国16个州33个城市，拥有5700多家联营公司，去年建造了1.8万套住宅，我们的基金采取集体出海，成立基金，跟国内的机构投资人联手一起投Lennar，因为它有几个优势。

1、共同投资25%的股权资本，不是一家投资。

2、Lennar承担一切的担保，如果我们自己一家走出去，律师、会计师都比较麻烦，还要成立团队，Lennar全部承担了这些，而且他们承担担保，因此贷款得到比较优惠。同样中国企业的项目，这边拿到2.5%的利率，另外一家中国很大的企业利率是6%，因为资信是不同的，相差一倍以上。建安成本控制不住怎么办，Lennar承担建安成本的超资部分，他们承担建设、施工部分。在集体出海的前景下，我们会少很多的风险，走出第一步，不能一下子掉沟里。

整个的情况是这样的，机会还是很多的，今年还有很多次的活动，尤其是关于投资美国、澳大利亚、英国和欧洲的机会，通过今天会议的交流，大家一定能够对中国的企业怎么样走出海外，会比2013年有更大的进步，谢谢大家的关注。

【主持人】感谢聂会长的精彩演讲，下面有请亨瑞集团总裁邹亨瑞博士发表主题演讲，《投资美国房地产：赴美地产投资的挑战及低成本融资途径》。

【邹亨瑞】各位来宾早上好，首先感谢主办方及协办方对分论坛的支持。很高兴借此分论坛跟大家分享亨瑞集团在美国地产开发和地产金融方面的经验和体会。

首先，简单的介绍亨瑞集团，经过20多年的发展，尤其是过去五年中，在美国移民地产领域投资了40多个项目，直接融资投资了20多亿美元，亨瑞公司介入融资部分、投资部分以及所有相关的法律文件、认购协议、贷款协议以及私募股权、招股书等等，直接参与投资的项目总规模超过100亿美元。亨瑞集团通过这些年的运作，与美国顶级的开发商、投资商建立了广泛的合作关系，例如聂会长提到的Lennar等等，北京建工也跟美国签署了战略合作协议。

去年一月份很有幸因为亨瑞集团在美国地产投资、创造就业等方面做出的突出贡献，受到美国总统奥巴马的接见，单独聊了一分钟左右，体现了美国政府对外资在美国投资的鼓励和支持，当时一见面，我第一句说祝贺总统再次当选，他很高兴的说，感谢亨瑞公司的支持，我接下来提到亨瑞集团的主要业务，协助很多中国的企业和个人到美国投资，促进美国就业，同时提到美国投资移民项目，包括投资移民地产。奥巴马说，欢迎亨瑞集团协助更多的企业到美国发展，减少中美之间其他的贸易摩擦，他还笑着说，记得美国投资移民项目，不是对美国产生投资就业，而是奥巴马上台以来，唯一在议会上提到这一项目是共和党和民主党共同举手通过，其他的方案都受到刁难。美国各界无论是反对党还是执政党，现在将来都会鼓励到美投资和发展的项目。

随后奥巴马在政治上每一个提案几乎都遭到共和党的刁难和反对，去年10月份大家知道，因为两党打得不可开交，美国政府被迫关门了一个月，成了国际笑话。即使他们各党之间斗争，但是对吸引外资和鼓励到美国投资是一致的，这是大的方向。

近一年来，亨瑞公司做了40多个项目，投资是同时的，因为跟移民局是挂钩的，18个项目的总投资超过了50亿美元，亨瑞集团进行融资和投资的总额超过了13亿美元。

刚才聂会长做了精彩的演讲，美国经济复苏，带动美国房地产复苏。

前期的复苏包括房地产的价格复苏，可以在美国进行成熟物业的投资，土地的价格和房地产开发方面，一般要晚一两年，也就是说美国地产开发复苏是从去年下半年开始的。刚才聂会长提到近一、二年中国人到美国兴起了移民热潮、投资热潮，包括子女教育，中国的家庭希望子女可以上美国最好的家庭，因为关系到获得美国绿卡。例如哈佛每年录取2000多个本科生，大陆学生二到四名，美国绿卡的华裔有150到200个，有没有绿卡的差别是50倍到100倍。

美国热门和关注的城市是旧金山、纽约、西雅图、波士顿等等，美国市场政策风险低，投资预期回报率相对可以预期。

中国房企赴美开发投资的挑战：近两年越来越多的中国企业从初期的投资到地产开发，地产开发跟稳定物业投资是完全不同的概念，复杂性要大得多。我相信在座的各位也会打一个疑问，我是否应该赶出海的大潮，去美国投资，以什么样的方式投资，稳定物业投资还是地产开发，还是抱团出海，还是通过基金的形式分得一杯羹。现在美国地产投资和开发的主要模式是资产配置国际化和企业的需求，在此过程中，有的企业做得比较好，有成功的经验。我们接触了几十个已经走出去，做了第一波投资的企业，因为他们按照中国思维来做，对海外的法律法规了解不透，按照中国投资的经验，所以遇到水土不服，所以交了学费。主要有以下几个方面来对的企业海外投资的构想，去年下半年由于去年绿地为例，在美国进行了50亿美元的项目，今年上半年在绿地的带动下，很多的中国企业一时冲动，没有做完整深入的调查，或者是没有委托亨瑞公司提供相应的调研服务，多多少少遇到了一些困难，走了弯路，交了学费。

国内成功经验、过去积累的理念和惯性思维跟美国的大环境差异很大。或者是先将土地拿下来再说，后面的土地和程序可以通过关系来解决，往往是事与愿违。南京一家公司将地拿了，我们进行了年化率的预测，怎么做也不会超过10%，笑着告诉他们，顶多就是一个“农民工”。

绿地拿了一块地后，北京另外一家企业很快投资拿了另外一块地。我们给他们的建议，做市场调查，后来发现他们土地大批文有了，但是小批文没有拿到，他们认为5个月可以拿到，我们说至少明年可以批下来，结果他们投资的2亿美元就趴在那里不动，投资的年化率就大大的下降。

走出去的企业，缺少美国式的管理模式和经验，因此要跟当地的地产进行有效的合作。主要的模式还是派国内的元老出去，他们缺乏美国的知识和背景，因此和各方的协调和沟通能力就差一些。谈判的应变性和主动性就差一些，北京的企业买地的价格如果合理进行的话，至少可以下降20%到30%，因此年化率未超过10%。现在中国70%到80%的房地产企业到美国进行开发，都是派自己的团队为主，因此出现了很多的问题。

到美国无论是投资还是开发，美国的法律法规是非常复杂，中国的企业舍不得花钱请律师，想节省费用，结果做得不到位，或者是法律法规方面出现了问题，交了额外的学费，甚至有的项目要停工遭受处罚。

美国当地的法律，无论是州政府、市政府、联邦政府的法律都是有差别的，包括税务和劳工环保都是有所区别的。沃尔玛拿了一块地，空置了很久。沃尔玛来的时候，市政府说，什么都包了。但是忽略了一点，未跟当地的居民打好招呼，做好公关。当地居民表决是否要盖沃尔玛，结果居民未通过，所以沃尔玛的这个土地就空置在那里。

亨瑞集团投资的主要优势，我们的核心业务和管理团队都是非常有美国本土经验，而且是有美国的名校毕业的人员，包括哈佛等等，他们的能力和业务经验是非常丰富的。

第二，亨瑞集团几年来咨询和做的项目不下1000个，进行的敬业调查数百个，投资了几十个项目，因此我们有独特的经验。房地产投资重要的就是经验的谈判，如何拿到合理的价格和价位，中国的企业拿土地价格偏高，如何为开发商争得最大的商业利益，确保竞争中有更好的竞争优势。

亨瑞集团不是简单的投资移民公司，我们投资的40多个项目，不但法律法规文件、贷款文件亲自把关，更重要的是过程管控，核心内容是现金管控，也就是说，我们投的资金和他们花的钱，签证权和使用权由我们签字，才可以支付给包工头和材料供应商。我们还介入租赁、销售每个环节，这样就会最大限度的降低风险。这些年我们跟投资商、会计师事务所、律师事务所都有很好的经验，我们具备整合协调的能力，从而降低成本，提高利润。

无论国内国外房地产的开发，核心点和盈利点就是如何利用金融杠杆，从而获得相对低成本的融资。美国金融地产开发的渠道是很广泛，但对大陆开发商而言选择很少。最主要的大陆开发商在国内这几年发展得非常好，但到美国没有信誉记录，很难获得美国金融机构的贷款，很难获得合理低成本的贷款。亨瑞集团又有相应的记录，投资美国项目，可以为大陆企业提供夹层贷款，利息少于6%，国内夹层贷款平均是15%。开发商在中国夹层贷款抵押给当地银行就可以获得相对低的融资，可以拿总投资成本的50%资金，这是非常大的优势。周期锁定为5年，不在乎中国企业的信誉度，也不需要其他的地产进行抵押。我们结合投资移民用户，将购房结合起来，提前预售。预售价格有了，成本可控了，利润空间就有保证了。

EB5低成本融资，银行是30%，EB5是50%，股权是20%，如果下降到10%的话，年化率可以增加50%。例如一亿的项目，银行的利率是6%—8%，这是没有当地公司信用担保的情况获得的，跟聂会长说的例子是不同的。

与当地开发商结合实现低成本融资：国内的企业是自己走出去，自己组建团队，自己建立项目开发，很多的企业跟当地的企业进行洽谈，因为理念不同，大多都是不欢而散。美国有一个金银岛项目，国开行和中铁建谈了五年，美国方面说花了六、七百万前期的谈判费用，最终在去年下半年宣告失败。因此给亨瑞集团一个机会，去年年底让我们跟他们谈，签订了金银岛开发战略协议，包括前期的三通工作，文件已经准备好了。金银岛是美国最好的一个地块，我们可以协助中国的企业在美国找到合适的合作伙伴，如果规模小，找Lennar就不适合。找到合适的就是最好和最稳定的。

万科集团在美国旧金山投资的项目是7亿美元，但是拿不到好的融资成本，因此跟铁狮门合作，他们投资70%，铁狮门拿到了贷款，大概是7%左右，铁狮门未做信用淡薄，因此从投资回报的角度来就会更好。

上个星期，万达宣布，将在芝加哥投资9亿美元的酒店公寓，这是一个综合项目，而且是独家来做。去年见了万达美国总裁，他们准备在纽约建地标性的酒店公寓，我笑了笑，在纽约以这样的思维和方法，一年内不可能找到成功的地块，到现在没有任何的消息，纽约比较独特，犹太人控制的。

绿地是一个案例，绿地集团前两个星期在国内排名是268位，但是在美国没有信用，我们跟他们合作，洛杉矶是10亿美元，第一个项目夹层融资已经到位了，利用夹层融资将当地银行的成本下降到最低，总的融资是5亿美元。绿地的项目已经开工了，今年1月30日付款交了地块费用，半年就动工了。中国一家企业2000万美元买了土地，折腾了两年还未开工，在此过程中，交了不少学费。

美国地产最佳的抄底机会和投资时机已经过去了，美国地产开发风险相对低，回报更可观。美国地差价格去年才上涨，房价还未大幅度的上涨。绿地购买土地后，周边的土地已经上涨15%到20%。

位置和地点，如果卖给华人的话，洛杉矶是很好的选择地方。绿地第一个项目是2亿美元，后面在纽约有50亿美元，请了美国最好的设计师，全球最有经验的项目管理，一部分是铁狮门，还找了最贵的律师，达到一小时1000美元的咨询费。第一个2亿美元的项目成本高一些，收益低一些，他们主要是学经验。确保第一个项目保质保量按期完工。

国内其他的中小企业，如果想做一、二亿美元的项目，已经没有资本，或者不值得这样高的投入。回报率达不到10%或者是15%的话，就不值得了，因此亨瑞集团的优势就突显出来。

绿地第一个项目的公寓是300套，目前预售超半，预售押金不准动，都要打到美国洛杉矶的帐户上。

亨瑞集团跟北京建工签订了战略合作协议，他们在北京做了首都机场T3航站、中国国家会议中心、美国大使馆等等项目。2007年成立了美国子公司，前期主要做承建商，帮助盖房屋。说得直接一点，前些年做的就是农民工的活，现在要介入开发。他们可以带资承包，因此对很多项目有兴趣。北京建工集团在国内外都有项目，因此可以跟中小开发商合作，他们可以在工程质量控制，成本控制方面是有优势的，而且信誉度很好。

亨瑞集团除了美国地产开发深度介入外，还介入开发别墅，欧洲、澳洲等项目。

我相信亨瑞集团独特的优势，尤其是美国有核心的团队，中国有非常好的网络，亨瑞集团在中国有40多个分支机构，北京总部有400多人，我们既有国内开发商的思维惯性，了解和熟悉美国的法律法规和经验，为大陆的企业走出去，提供更好的服务。

我相信，亨瑞集团的平台，能为大陆企业走出去，提供全面的服务，也希望促进大陆企业能在海外国际大平台上再创辉煌，谢谢大家。

【主持人】感谢邹总裁为我们带来精彩的演讲，开发投资是海外常见的投资模式，而具体在北美有哪些实操策略，下面有请亨瑞集团投资总监王砚发表主题演讲，《北美地产开发投资策略》。

绿地第一个项目的公寓是300套，目前预售超半，预售押金不准动，都要打到美国洛杉矶的帐户上。

亨瑞集团除了美国地产开发深度介入外，还介入开发别墅，欧洲、澳洲等项目。

我相信，亨瑞集团的平台，能为大陆企业走出去，提供全面的服务，也希望促进大陆企业能在海外国际大平台上再创辉煌，谢谢大家。

【王砚】大家好，我是亨瑞集团的投资总监王砚。我是1997年毕业于北京大学国际金融专业，赴美留学，我在美国房地产专业排名第一的大学读了房地产博士，我在美国从事资产管理、地产开发、地产融资、地产基金，我曾经为联盟兄弟在西海岸的房地产投资做了资产管理，做了四年的地产开发，我在加州设计了大型的物流中心，一共9栋楼，总投资额达到2亿美元，后来做了一个房地产基金，资产额达到了20亿美元，这一、二年来，我觉得亚洲的资金涌入美国房地产投资已经成为定局，在此过程中，我的背景和亨瑞资本正在开拓的市场有非常高的契合度，我非常高兴能够加入到亨瑞集团，现在跟大家分享我在美国房地产投资经验，也介绍亨瑞集团美国地产开发投资策略。

亨瑞资本

亨瑞资本是亨瑞国际集团旗下的子公司，我们从事的专业业务包括房地产投资和资产管理，房地产投资包括投前分析，投资运营，投后管理，还有地产融资。我们有一支队伍，以上的内容有所涉猎，也有自己的侧重。

亨瑞资本管理团队，大多数毕业于名校，同时有十几年切实的工作经验。我们团队的核心优势，邹先生前面有所介绍。亨瑞国际集团前期深耕细作，我们有大型房地产项目融资的经验，我们的团队在敬止调查有非常强的执行能力、风险控制能力，同时有自己的高净值客户，因此对市场的精准度和敏锐度，我们都有非常好的把握。

聂会长刚才对Lennar进行了详细的介绍，我们谈谈合作伙伴，基本上具有跨国投资的经验，在进行跨国房地产投资过程中是必不可少的。

亨瑞资本房地产开发的投资策略

我学房地产专业的第一课就是说，再好的房屋，再漂亮的房屋，不能搬起来，因此房地产永远是不动产的概念，房地产的价值永远跟脚下土地的价值有着千丝万缕的关系，因此亨瑞资本关注的主要是一线城市的核心地段，我们就会想到中国的北上广深。我们在美国关注的是东海岸和西海岸的一线城市，前面有所介绍，包括洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图、波士顿。一线城市的概念就是枢纽，同时人口增长非常迅速，而且是经济中心，特点是土地供应量有限，介入门槛高，在这些地方进行房地产投资的时候，抗风险的能力是非常强的。

我简单的介绍四大项目，除了西雅图的第五大道，其他的三个项目都是属于大型的社区，统一规划，统一进行开发的大型项目。

第一个项目是洛杉矶的好莱坞公园，离洛杉矶国际机场非常近，差不多是283英亩的面积，亨瑞集团现在以EB5的形式进入了前期的土地开发整合工作。

第二个项目是西雅图CBD地区的甲级写字楼和豪华性酒店的综合开发体，总投资额是4亿美元，现在还有股权投资的机会，亨瑞公司是以EB5的形式控制这个项目。

第三，波士顿项目的开发，这是旧城改造，离CBD非常近，哈佛都在附近，地理位置得天独厚。

旧金山金银岛是400亩的地块，原来是海军基地，我们要共同的进行下一期的开发工作，大概是分八个阶段，差不多是15年左右，完成所有的开发工作，这是一个非常大型的项目，有很多投资的机会，地理位置也是得天独厚的，后面会详细的介绍，请大家予以关注。

我们再回过头谈谈房地产投资的概念，任何投资的项目，如果想掌握投资的优势，要不在市场上有一定的掌控或者是优势，要不就走在别人的前面，你的行动比较快，现在高科技改变人类的生活方式，很多的公司靠行动比较快，抢先的进入一个领域，创造自己的第一桶金，如果抢先进入市场，你的竞争对手随之而入，你的竞争优势可以保持多久。如果进入了一线城市，进入了门槛高的市场，你本身就成功了一半，因为你有别人不能进入的地方。美国有一个大型的房地产上市公司，他们的投资理念实际上跟亨瑞资本的理念是惊人的相似，他们只做难以进入的市场，这些年来他们是非常成功的。

亨瑞集团为什么可以进入这些难以进入的市场，话说回来，还是因为亨瑞集团的深耕细作，跟当地的房地产公司结成了关系，我们已经为投资者打开了一扇门。

亨瑞集团的投资理念

房地产投资有一个特点，对资本的要求高，在此过程中，谁掌握了资本，谁就掌握了话语权。在此过程中，亨瑞集团拥有得天独厚的EB5的融资优势，我们通过EB5融资的过程中，我们发现一个良好的投资机会，拥有良好的金融杠杆的时候，股权收益可以放大很多倍，我们成立了亨瑞地产的基金，也是出于这样的考虑，我们希望为投资者提供股权投资的机会。如果说，作为投资者，希望寻求固定收益，我们也可以做夹层贷款，在这些方面，亨瑞地产基金希望为投资者量身打造适合你的投资方式，因此我们开放了股权投资和固定收益，夹层贷款投资的方式，在这里寻求投资伙伴，大家共创双赢局面，为你创造一款适合你的投资。

谈到房地产的投资，房地产的开发分成两种，翻译成为中文就是投机性开发，开发商对市场进行研究，认为开发的产品可以被市场吸收，因此先将产品盖出来，放到市场中，开发商承担一定的市场风险。

另外一种是，开发商没有破土动工之前，这栋楼提前预售出去了，在此过程中，开发商几乎不承担或者是承担很小的市场风险。因为亨瑞集团前期的深耕细作，做了很多年的移民工作，我们积累了很多高净值的客户，他们往往是美国物业的购买者。在此过程中，我们开发的产品风险已经大大的降低。我在美国房地产投资方面工作了十几年，我对美国上次的金融风暴印象深刻，从2008年开始，金融风暴开始后，房地产深受打击，其他的行业也受到冲击。从2009年到2012年，这段时间是非常漫长的，对美国经济来说经历了很大的挑战，现在美国经济的回暖已经成为定局，未来的几年美国经济上升趋势是肯定的，在此过程中，未来的一、二年如果进入美国的房地产投资市场，时机还是合适的。虽然说现在抄底时机已经过去了，还是有合适的时机。我们做房地产开发，不等于购买现成的楼盘，开发还是不同的。开发的这扇门，也不会开很久，也就是二、三年的时间，因此希望在座的各位把握时机。

精品项目推荐

因为时间的关系，有的项目不能详细的介绍，下午可以找我详细的沟通。

谈到一线城市核心的概念，我简单的介绍五大城市，这是我们关注的，因为我在美国生活了十几年。西海岸的西雅图，这是新兴的城市，由高科技带动的城市，微软的总部在西雅图，网络的发展改变了人类生活方式，亚马逊的总部也在西雅图，硅谷区域的经营成本越来越高，很多高科技公司希望到西雅图地区，西雅图有望成为美国第二个硅谷，因此西雅图的CBD区域是寸土寸金，供应远远小于需求，我们在这里有第五大道。

往南走就是旧金山的湾区三藩市，硅谷也在这里，谷歌、FACEBOOK，名校有众多，吸引了大批学子和创业的团队。往南走还有洛杉矶，好莱坞在这里，有一些旅游景点，包括迪斯尼等等，同时也是港口概念，中国的船只在这里停靠。

洛杉矶还有一个特点，气侯宜人，夏天不太热，冬天不太冷，吸引了大批的华人。洛杉矶生活感觉像天朝的一个省，当地有大量的华人聚集区。

东部城市

波士顿，实际上是比较年轻的教育带动的城市，同时有部分的高科技产业。著名的哈佛大学都在这里，IMD大学也在这里，搜狐的总裁张朝阳也在这里毕业。这里有一个玩笑，掉一个砖头，砸到10个人，9个人是博士。这里也聚集了一些金融公司和高科技的公司。

纽约不用再介绍了，本身就是国际化的城市，因为华尔街在这里，金融中心的地位永远不可以动摇。这一点是无可非议的。纽约也有很多的移民，这些城市是留学、旅游的城市，所以这也是我们关注的地方。

波士顿海港广场，跟CBD是一河之隔，波士顿公路交通系统非常发达，可以乘坐船，可以乘坐地铁过去，非常的近，离哈佛是15分钟的车程，这里进行旧城改造，同样吸引大批的学者，这里的前景是非常好。

绿色地块被其他的开发商拿下，已经进行前期的开发和建设，这是大型的社区，得到了州政府和市政府的大力支持，该地块难以进入，我们凭借特殊的关系，亨瑞集团拿到了G地块，同时对L和M地块又有优先买权权，如果我们考虑开发这些地区的话，开发商会优先考虑亨瑞集团。

G地块已经从市场上拿下，已经成为亨瑞集团的项目。总投资成本是3.6亿美元，主要是办公楼和商业物业为主，投资的周期是5年，总投资额是3.6亿美元，我们作为非常保守的估计，五年之后保守的估计可以赚到的利润是2.5亿美元，相当的可观。主要是因为得天独厚的地理优势，我们已经跟BGI成为合作伙伴，争取银行的低息贷款，我们可以在EB5的夹层，目前亨瑞集团和BGI结合合作伙伴，如果大家有投资的需求，欢迎加入我们的集团，作为战略合作伙伴，共同投资该项目，获得2.5亿美元的利润，如果只是想试试水，没有几千万美元，只有几百万美元，想测试美国的市场，可以投资亨瑞资本的地产基金，后面会有小的项目给大家介绍。这个项目是比较大型的，因此寻求战略投资伙伴。

波士顿海港广场L地块和M地块我们有优先购买权。

圣马特奥海湾芳草园项目，前期土地整理完了，现在部分地块开始动工，预售价高出了原始价的15%，关注的是中间的一块地，打算盖豪华公寓和高级公寓，主要是做公寓方面的开发，周边的开发已经开始，市场已经得到了肯定，主要是高档学区，具备得天独厚的地理位置。

三藩市因为地势的原因，确实是寸土寸金，金银岛也在中间的位置，斯坦福大学也在这里，三藩的金融地区和高科技园区遥遥呼应，地理位置不可取代。高档公寓是小户型为主80到120平方米，投资的周期比较短，大概是3年左右。

豪华公寓是以大户型为主，120平方米到200平方米左右，开发期是3年。

西雅图的第五大道，前面做了简单的介绍，这里不做太多的介绍，西雅图CBD地区的土地是供应紧张，需求不断的上涨。这一项目已经以EB5的形式进入，股权还是有机会的，感兴趣的话，可以进行洽谈。

亨瑞集团吸引我的地方，我们真正的将投资者的利益放在第一位。我们挑选的每一个项目都是最精良的，最专业化的，而且是本地的团队，项目的前期开发，前期的设计、前期的规划，一直到后面的酒店运营，项目的建设，挑选的都是优良的团队，靠这样的方式，我们为投资者大大的降低风险。

西雅图第五大道的评估值是1亿美元的收益，在二、三年的时间内，价值会不断的向上涨。成熟市场中，一栋楼的价值是由现金流收益决定的，租金不断的上涨，这栋楼的价值也会不断的上涨。

旧金山金银岛，这是大型的项目，目前亨瑞集团以EB5的形式进入第一期的开发改造工程，另外一边是金门大桥，400英亩的金银岛，有300英亩作为绿地，环境是非常优雅的。

金银岛项目是30亿美元总体的投资，有很多的投资机会，如果对项目感兴趣的话，欢迎跟我们进一步的洽谈，这个项目将是非常大型投资多年的项目，因为得天独厚的地理优势，前景是非常看好。

南加州豪宅开发项目，几百万美元进行投资，南加州吸引了大批的移民，比较宜居，学区好，气侯好，这里是一房难求，我们利用这一机会进行豪宅的开发，现在大家看到的图是700平方米左右的豪宅，投资周期比较短，大概是2年左右，如果有几百万美元，想试验美国的投资，欢迎加入这个项目。

稍微大一点的项目就是900平方米左右，还会有一些新的项目，下午的时候，会有项目洽谈会，欢迎大家找到我，或者是团队的伙伴，进一步的沟通和接洽。

美国房地产的周期我是感同身受的，目前进入上升的周期，我希望大家能够把握这一机会，如果真正想介入美国房地产进行投资的话。前面邹先生讲了美国的房地产市场和中国的房地产相比比较成熟，市场化度比较高，透明度高，法制完善，在此过程中，要求你作为投资者，一定要把握机会，当你进行交易的时候，你的权益和交易方的权益在很大程度上受到法律保护，因此美国法治社会。

另一方面，一定要了解本地的市场，做本地市场详细的调查。中国人喜欢说一句华，富贵险中求，任何的投资行为都是有风险的，实际上投资的收益和风险应该是成正比的，但是美国投资的风险，有可测性和可控性。美国的投资收益率看起来是20%左右，另一方面，只要前期做好了功课，可以在很大程度上掌控投资的收益，因此相对于你承担的风险来说，风险是看不见的东西，各位都是做投资的，你追逐收益的时候，你会忽视承担的风险。美国市场上，风险是有很大的可控性，靠什么控制风险，实际上是靠专业的知识，专业的团队，十几年的投资经验。你选取最专业的团队，在很大程度上就可以弥补不足。亨瑞地产为投资者打开一扇门，我们已经抢在市场的前面，已经拿到核心地段，共同的进行开发。我们集团靠我们的专业知识，为投资者控制风险，我就演讲到这里，谢谢大家。

【主持人】感谢王砚女士为我们带来非常精彩的演讲。在投资美国的房地产的过程中具体应该采取哪些策略呢，下面有请Mayor Brown律师事务所Partner伙伴人Andy Yeo为大家介绍投资美国房地产的结构设计和交易策略。

【Andy Yeo】大家好，你们可能有一点累了。谈法律是比较枯燥的东西，我尽量的缩短。今天就是要跟各位分享美国投资的法律概念和交易的策略。

首先介绍Mayor Brown，这是一家百年老店的国际律师事务所，我们在美国的总部是芝加哥，1881年成立。我们在亚洲总部是在香港，在1863年，清朝时就已经成立了。我们在中国也有不少的点，北上广都有。自从中国改革开放以来，外商纷纷的涌入中国，我们代表很多外商到中国来投资，我的部分就是房地产，因此帮了很多国外投资公司到中国来投资。大概四、五年前，整个浪潮就转变了。现在我们帮助中国的企业到国外投资，在欧洲我们有五个律所，南美有两个律所，巴西有两个点，当然现在巴西的同事跟德国的同事现在不讲话了（因为世界杯）。

美国是今天的焦点，刚才说过了，总部是在芝加哥。不过我们在东海岸，包括纽约、华盛顿、夏洛德、旧金山、洛杉矶都有律所。这一系列都是我们在房地产得到的将向，我原来主要从事中国的房地产开发，我同时是新加坡律师、香港律师和美国律师，我虽然在上海，但是我经常要到这些地方，继续帮中国企业和其他企业进行房地产方面的投资。

美国房地产业务

我们对中国企业到美国投资，提供的服务包括六、七项，公司及房地产项目，介入美国之前会有很多的问题，包括法律方面的问题，无论你是纯粹的收购，还是开发，我们也能够介入你们的策划。如果大家想象一下2008年左右，有很多好的项目，如果现在也可以找到好的项目是不错的。房地产金融是大的内容，我们在美国的法律团队是专门做房地产金融的，还包括海外公司架构的设计，还有税务。

大家想到税务，就会想到四大会计师事务所，实际上在美国处理税务的人往往是律师事务所，因此我们有很强的团队在纽约、旧金山和芝加哥，主要是帮客户做税务的策划，我们在酒店和休闲地产方面，在美国、欧洲也做了很多的项目。这个是我们代表的客户，不久前平安保险在伦敦买了一家百年的保险公司。

金银岛的开发是不简单的，我们跟亨瑞集团进行了密切的合作。

现在跟大家分享美国投资项目的法律内容，中国的合同法要求公平公正，美国以及国外的法律契约精神是非常大的因素，如果不照顾自己，法院是不会照顾你的，因为到处都是律师，你自己不请律师保护自己的话，法院是不会保护你的。美国买房产的时候，买卖合同基本上是分为三种，一种是产权特殊或者是有限的担保契约。中国购买一栋房屋的话，基本上有产权的保障。如果在美国购买房产的话，力量不够的时候，对方就会给你非常苛刻的条件。在我的手中，我没有做任何损害产权的任何行为，在此之前的其他人，或者是第三方有什么损害产权的行为，我就不保证了。

另外一个极端的案例，就是完全没有担保的契约，房产是怎样的，就是怎样的，你买了以后，就要承担风险。有担保的契约比较少见的。美国房地产的交易过程中，一定有产权保险，这是非常有必要的，目前别人不会花很多的时间或者是资金请律师和看权属的问题，必须是比较大的开发项目，律师就会帮客户看，如果只是买小房屋的话，一般是付保险费，就可以搞得定产权以及保障的问题。

转让费基本上什么国家都有的，在美国是由州和市决定的，因此情况是参差不齐的，华盛顿还包括登记税，加起来是2.9%，加州和其他的市都是0.1%，有的地方是比较高的，因此要注意的。

融资抵押问题，美国的融资抵押的概念，贷款方在违约情况下，没有对您的追索权，也有银行要求向你个人追索的，因为有不同的门槛。例如我将房屋抵押出去，日后付不起还款的话，贷款方唯一的补救就是我的房产。

美国对外国人的征税，这是非常复杂的内容。全世界美国的税法是最复杂的，联邦政府征外国人的税分两种，一种是所谓的美国来源的收入，这是代扣代缴的方式。如果不属于这一类的话，还有一种是更高的，就是所谓的ECI，你的收入是跟美国的贸易收益是有关的，从而产生所得税，大概是35%左右。如果你是美国来源收入付税的话，根据中美税收协定的规定，会有所减免。

美国贸易经营有关的收入

税率跟美国征税的程序原则是相同的，不分美国人还是外国人，双边税务协定没有多少减免。房地产行业中，一般要注意的内容，就是外国人投资美国房地产的法案，这一法案向下，只要在美国只要有房产处理掉了，肯定是属于ECI，而不是美国来源收入的收入性质，所以这个税项比较高，不过也有很多方法去避免、规避这个税项，刚才也提到了这种房地产投资信托，其实有很多机构的投资人用这种方式去持有美国的房地产，主要是机构投资者，比较大的类型的投资，好处就是因为毕竟只要投资信托符合要求的话，你要做REITS的时候，你在净收入和资产方面，所有权方面税法设了很多的要求，只要符合这些要求，你转让的时候，税就是可以忽略的，这一环节的税就不用付了。

如果投资美国房地产的话，现在不讲开发，不能用投资信托的方式持有的，这是非常典型的结构。倒数第二的投资信托，至少有100年的股东，如果是国内控股的信托，中国投资者将他的股份卖掉的时候，就不用付税的，因为不是ECI，这边超过50%的话，中国的投资者不能持有超过49%或者是少于50%。很多中国大的企业，一直以来都是控股的，他们不太容易能够接受这样的比例安排。如果遵循这种结构的话，你的税赋就不会很大。根据中美双方税负协定，对中国投资者有怎样的优惠。这里提到892条，投资者是指政府的投资者，一般的非政府投资者，普通股的股息减到10%，这是跟美国人相同的，就是我说的ECI，个人信托是15%到20%，我就讲到这里，谢谢。

主持人陈晓奕：感谢Andy带来精彩的演讲，接下来掌声有请中国工商银行投资银行部副总经理张都兴为我们带来最后一个主题演讲，海外房地产投资与金融创新。

张都兴：各位上午好，非常感谢云帆主编邀请我们来跟大家分享。

刚才聂会长介绍美国投资的时候，对整个海外房地产市场也做了非常详尽的分析，还有邹总裁对美国投资房地产实务进行了专业的解读，在他们两位的介绍中，我们看到工商银行的名字。事实上工商银行在这几年支持中国企业走出去做了大量的工作，跟几个机构也有一些合作。

刚才聂会长介绍的海外房地产部分比较多，我主要介绍工商银行以及合作伙伴对中国企业走出去，对个人走出去到美国、欧洲甚至是全球投资房地产有哪些融资方面的支持。

简而言之，中国经济经过三十年的高速增长，目前已经是世界上第二大经济体，外汇储备达到了4万亿美元，房地产经过十多年的发展，非常有成绩，也存在很多的问题。下一步从国家战略的角度来说，中国的企业走出去，也是大势所趋，这几年一直做中国走出去的金融支持。

房地产方面大家比较关注，有几个基本的观点，关于中国国内的房地产市场。经过2003年到2013年十年的发展，中国房地产市场已经发展到特殊的时期，我们的成就非常大。中国城镇居民人均住房面积是将近33平方米，已经超过了日本的人均住房面积，接近了法国和德国的城镇人均住房面积，当然离美国人均住房68平方米还有很大的距离。

住房的自由率方面，根据不同的统计数据。中性的住房自由率已经接近90%。这一数据基本上是世界上最高的。德国住房做得非常好，我们有专门的团队研究，达到了41%。英国、法国的自由率是60%左右，美国稍微多一些是70%到80%，中国的城镇住房自由率是非常高的，但是目前房价比较高。中国房价增长大家觉得比较高，实际上理性的用数字计算一下，不算高。

2003年到2013年中国的GDP从世界第七到现在的世界第二，从人均2000多美元，到现在的人均6800多美元，GDP平均每年增长10%左右。全国的房价来说，每年的增长率是9%多，基本上跟GDP增长的趋势是一致的。我们存在的核心问题是结构性的问题，有些地方房子非常的贵，有些地方上涨得非常快，有些地方空房非常多，有的地方很多人没有房屋住，下一步要解决的问题是公平性的问题。经过周期性调整后，未来还会有比较好的增长。

国际上聂会长讲得非常专业，美国金融危机后，2010年—2012年的时候，我们发过一个报告，希望大家投资美国的房地产，我们跟一些机构进行合作，推动了此事。今天看到亨瑞集团做得非常好，说明大家的判断是一致的。实际上100%的时机已经过去了，还在比较佳的时机内。

欧洲目前是债务危机，除了德国外，整体上不是那么的满意。欧洲的房地产市场也有很大的增长空间，这几年跟着客户一起，例如复兴集团、大连万达共同合作，收购欧洲房地产的项目。我们总体上判断，美国排在最佳投资位置，欧洲也具备很好的投资时机。

工商银行支持企业走出去，无论是开发房地产还是其他方面的投资，我们有哪些融资方面的支持。工商银行大家了解得相对比较多，有几个数字跟大家交流一下，根据2014年世界500强的排名，工商银行现在排名第25位，资本金来说，工商银行是世界第一大银行，传统的了解工商银行，我们就是存款和贷款的银行，实际上经过近十年的发展，上市以来工商银行跟中国经济迅速发展同步，随着美国经济、欧洲经济出了一些问题，整个的转型取得了很大的成就。

工商银行传统上认为给企业贷款，给企业直接提供贷款的支持，以投资银行为企业提供贷款、融资等等项目，我们叫做投行项目，从2001年开始，基本上是一半一半，不是传统的提供信贷支持的银行，还包括股权、私募、债务、并购、理财产品。传统意义认为工商银行是商业银行，我们是国际化的金融机构。经过近十年的发展，国内的保险、金融租赁、基金公司都有，除了没有证券公司外，互动也是非常好。

例如一些项目，通过工银瑞信发起交易，设计交易的计划，通过渠道部门进行互动。国际业务方面，聂会长和邹总裁也进行了介绍。

我们在全球有40多家分行，美国、欧洲、南美都有我们的分支机构，除了传统和本地的商业银行外，我们基本上是全球服务，香港有工银亚洲，欧洲有投行中心，美国也有投行中心，通过这些服务，为客户的活动提供配套服务。

总体而言，现在能够给客户或者是房地产开发机构融资的手段，融资而言，债务融资占的块头比较大，例如万科和铁狮门开发的旧金山项目，这个项目我们没有参与，参与了最近的项目。

工商银行提供并购贷款，银监会对中国企业走出去和并购提供了支持，前几年工商银行并购处的陈处长跟银监会有很多的沟通，并购贷款的项目、管理办法、操作流程，是由我们跟银监会共同开发的，过去商业银行是不允许这样做的，我们提供50%的并购支持，还是贷款的范畴。

内保外贷，很多的企业已经用过。现在国家相对而言在资本管制方面还是比较严的，尤其是中国企业走出去的过程中，我们利用工商银行在全球的机构，也利用这些企业全球的架构，我们希望通过国内总公司的担保，通过海外代理行，为客户提供内保外贷的资金支持。

河北分行跟某集团用内保外贷的方式提供资金融资支持，其中有很多技术性的环节，因为时间的关系，技术性的内容不多说，大家知道我们有核心的产品就可以了，大家需要的时候，我们可以联系。

房地产投资基金和REITS，跟国内的合资伙伴共同来做，包括中信。国外的REITS比较成熟，王总讲了许多美国好的案例，国内房地产REITS讨论得非常多，试验了很多次，现在是刚刚起步，中信在做国内的REITS，我们跟他们进行合作。

平安信托也是这样的概念，都是我们的合作伙伴。中金也是我们的合作伙伴，相当于发起房地产投资基金，LP是中金利用其国际投资经验，我们交流了很多的经验，2001年的时候，希望我们提供更多的资金用于LP，我们也在推动这个事，他们也是跟美国比较大的房地产公司保德信进行合作，聂会长和邹总基本上都是跟美国第一、第二大的开发商合作。国内企业走出去，甚至包括产业基金都面临这样的问题，前期的企业走出去，步子非常大，非常的激进，结果发现国内外的市场是不同的，借助本土化的机构是非常有必要的，这也是这几年中国企业走出去，值得大家借鉴的模式。还是要跟本地的企业合作，否则对本地的市场，本地的文化不太好契合。

我们虽然为国内的房地产企业走出海外提供了直接的支持，还为合作伙伴提供资金的支持。我们在香港有自己的投行，也有小的房地产投资基金，我们也做海外的投资，也做国内的投资，工商银行有比较大的计划，我们共同设计这支基金，过去跟客户是进行机构合作，包括企业、金融投资者，有的时候做LP也会做融资的支持。我们会在看好的行业做一些投资组合或者是基金，我们正在积极的做这些事情。

今天为大家介绍了工商银行对中国企业走出去，提供了融资的支持。客观的讲，我们对中国企业走出去，有做得好的，也有做得不好的。总体的态度是积极的，在积极的过程中，我们还是比较审慎的，大家投资的时候，要注意收益和风险的均衡，整个的策略是比较平稳的。美国作为发达国家市场是比较成熟的，我们作为外来者，我们如何保证赢，这不是一件容易的事情，我就将工商银行想法跟大家进行沟通，谢谢大家。

【主持人】感谢张总，感谢各位嘉宾带来的精彩演讲，下面进入我们的报告发布环节，有请21世纪经济报道副主编、晨哨网CEO王云帆为大家进行中资海外地产投资报告发布。

【王云帆】在报告发布之前，有必要将21世纪做的创新工作，跟大家分享和交流一下。

今天大家看到这场活动的主办方是21世纪和晨哨网，联合主办方是亨瑞。晨哨网是什么，是21世纪经济报道新发起的细分垂直门户，主要是服务中国金融资本跨境投资并购的业务，我们为什么会做这一产品，等一下为大家介绍一下。

很多的嘉宾都在聊，怎么样到海外做房地产投资，还有一个问题，需要先解释清楚，我们应不应该进行房地产海外投资，这个时候能不能走出去，应不应该走出去，这是趋势的问题。

最近有一个细节，大家关注到了。7月9日，中央电视台新闻直播室发了一篇报道，中国银行有一个优惠通，说中国银行公然造假洗黑钱，这个帖子因为中行应对危机的时候，处理得不是很妥当，公告发出来就删掉，不断的调整口径，导致市场对这个背景充满了阴谋论。大家认为央视是代表国家的意志，代表了国家和党的喉舌，央视发布这一报道代表了中国要严厉打击中国资金的外流，和严厉的打击对外投资方式，事实是否是这样的，结果14日答案就揭晓了，7月9日外汇管理局内部通过了一个新的文件，我们叫做37号文，文件全名是《关于境内居民通过特殊目的公司境外融资和投资外汇有关问题的通知》。这个37号文总结起来就两句话，精简外汇投资管理环节，拓宽中国资金流出渠道。为什么央视新闻形成这么大的舆论，因为中国企业和个人的资金走出去形成一波大的趋势，得到所有人的关注，但是有关的问题没有探讨清楚，在这样的时刻，21世纪经济报道推出了这样的平台。

我讲一些趋势性的问题，这一轮的中国资本的走出去，有六个大的变化值得关注。

1、时代在改变，过去十年中国通过加入WTO融入世界贸易体系，将产品卖到了全球，就是中国制造和中国人口红利时代。

2、下一个十年是中国跟世界打交道的主要筹码渐渐改变，尤其是贸易时代债累计的巨大资本能力和中国本土消费市场的高速崛起，使中国进入市场和资本红利时代。政策的变化从2013年开始非常的清晰，从市场来看，2008年后中国机构资本化投资是明显的，每年以40%的规模成长，很多人怀疑，这一轮中国资本走出去是长期行为还是长期的窗口，留意2013年一系列的政策组合拳，就会非常的坚定，中国资本的走出去，代表了这届班子非常清晰的施政思路，迎来非常长的时间窗口，去年五月份，李克强研究可兑换下资本操作下，上海自贸区、商贸部将审批制改为备案制，一系列的政策都是释放信号的政策组合拳。

3、市场在变化。主要是两个，中国跨境投资并购的总体规模发生巨大的变化，大家都关注到了。刚才讲的政策背景下，市场开放的力度下，市场结构发生了快速的变化，以前中国的跨境投资并购，主要是代表国家资本，央业走出去为主，超大的能源企业为主，现在中小规模的市场化并购在大量的崛起。从以前的畸形的两头大中间小，变成纺锤的方式，中间部分是最活跃，完全市场决策的变化。因为结构的变化，现在投资的主体发生了变化。以前都是超大型的国家资本，现在大量中小型和市场化决策的资本进入这一市场，比较有代表性的是地方民营企业和大型的民营企业非常的汹涌，今年一季度的数据，上海对外投资当中，比去年同期翻了8倍。大量上海地方国有企业走向海外，上海国有资产改革中，鼓励国有企业境外投资，改革20条中有这样的规定，每家大型的国有企业每年有利润的考核指标，对外投资的额度可以在考核领导业绩的时候，冲抵国内的盈利指标，这一杠杆是非常强大的。

4、标的在发生变化，海外企业关停后搬到中国进行生产，主要是产能的扩张。第二波是资源和资产的收购，资源包括了矿产和人员，但是在2008年以后，中国出现了第三波的收购对象，主要的方向是将海外真正优质的产品和中国本土市场进行结合，这是全新的思路，在这一领域，做得最突出的就是复星集团，他们称之为中国动力嫁接全球资源。

我们认为第四个趋势又出现了，从产能收购，资源收购，股权收购到资本收购，资本收购是什么，就是到海外买便宜的钱，这是非常新的趋势。钱怎么购买，跟前面的模式如何结合，产生了非常多的课题，也是圆桌需要探讨的话题。

因为前五个趋势的出现，导致市场上的玩法发生了重大的变化。

我们认为值得注意的特征是，三个要素越来越结合，多元化，三个要素是中国资本、中国市场以及中国资本市场，因为时间的关系，这里不展开，有很多非常值得研究的案例。例如国营投资，这是非常有意思的案例。基本上实现了并购整合和退出，同一个方案内完成。

在这样大背景下，媒体想做什么。媒体的核心功能就是处理信息功能，解决信息的不对称功能。任何的产业过程中，信息都是产业链的上游，我们也在常识性的做工作。晨哨网24小时公布全球并购滚动的新闻，这是免费的产品。从新闻的层面过渡到数据库，我们致力于做全球并购的数据库，等一下我们会发布2014年上半年中国海外房地产投资报告。

我们会做全球可交易资产项目的信息平台，这是全球可交易股权和资产信息发布管理和撮合的平台，我们永远是第三方平台的角色。我们帮助买方和卖方在这样的市场建立和发布规则，以最低的成本和最高的效率面对面。刚才，我们听到聂会长有非常好的项目，亨瑞集团有很好的项目，我们欢迎大家将项目放到平台上，平台的基本功能是免费的，为专业的投资者服务，帮助你们以更低的成本和更高的效率匹配到你们希望找到的客户。

我们在五大洲发布了众多项目，包括地产项目。

下面发布2014年上半年中企海外房地产投资报告

因为每个环节的内容很详细，这里就不展开。大家提到并购的内容，信息不透明的，离真正的签约和交割有很多的环节，我们认为市场上的数据大部分是不可信的，不敢说信息是最全面的，我们做了一个小小的创新，我们分界的时候非常的严格，使我们检测的数据是最可信的。

上半年对外投资的数据和各种物业的分割。

2009年中国企业海外投资占到了总投资额的9%，2013年上升到了37%，2013年中国海外投资是150亿美元，今年上半年的数据总共交易是35宗，披露金额是28宗，总披露的金额已经达到了370亿美元。其中确定交易的是22宗，披露交易是19宗，披露的金额达到了120亿美元。

全部的数据中，投资目的地在哪里，澳大利亚是最多的，172亿美元，其次是英国、马来西亚、阿联酋和美国，确定交易当中，英国上半年的投资规模是最大的，接近100亿美元，其次是马来西亚、阿联酋、西班牙和美国。

第三方全球项目平台，如果大家下载我们的网址，通过我们的平台进行登陆，今天现场也有很多的工作人员，门口也有很多的工作人员，穿着晨哨的服装，大家有疑问的话，可以会后咨询他们，可以帮你们做现场的注册。我们的平台很简单，就是第三方独立的平台，帮助全球独立的买家和卖家跟中国的买家建立联系，内部测试一个月的时间，只向卖家开放，向全球100家的投行和律所进行联系，现在上传了100个项目，有一半是房地产项目，因此说明房地产是最火爆的。

我们就是简单的注册，然后登陆，会有工作人员进行电话验证，今天的现场省去电话验证的程序，注册之后就具备基本的功能，而且是免费的，而且进行深度的注册，可以花一元享受核心的功能，一个月内种子用户是免费的，之后变成收费的功能。

右边是产品平台的首页，大家可以清晰的看到，我们在全球多少国家，有多少合作机构，中国有多少买家，有多少买方的需求。进去后的页面是房地产项目，近50个左右，推荐的第一个项目是意大利威尼斯湖边上17世纪的宫殿，各种各样的项目是非常多的。股权投资和大型资产的交易，一定意义上是无法反映文化的，因为是大宗非保，而且有保密性的，我们的专业性体现在流程，高度模拟线下专业机构，有两个核心的原则，一个是匿名登陆，实名注册。必须是实名注册的，但是后台对每个机构进行严格的认证，你在平台上使用的时候，你只是一个代号或者是用户名，从而保护买方和卖方的身份信息。

第二个是完整申报，分层开放，整个项目填写完是50项左右，将市场部规范的内容规范了，实现了便捷的操作，虽然是50项，基本上是多选的。信息填写得越完整，得到的推荐和排名和推广力就越高，信息是分层开放的，开放给所有用户的就是非常简单的标题，帖子是需要付费的用户，另一方面要得到卖家的授权，可以给每个信息上锁，你认证的机构才可以解锁，如果在线签约的时候，也会使用到这一系统，大家可以线下了解。

我们同时提供线下的服务，李克强和习近平最近都访问过希腊，总理和书记连续访问了希腊，2013年10月30日做了50人500亿，因为希腊推出了500亿欧元的国有化资产包，我们将希腊四个部长级的领导请到上海，对接了十几家央企。18日见李克强，又搞了企业对接论坛，晚上安排了20多人，参加了希腊总理和部长的晚宴，当时宗庆后、复星、绿地、浙江商会等5个人跟希腊总理进行了1小时的闭门论坛，在中国的媒体界是独一无二的。

我们同时发起成立了中国并购俱乐部，前两天有一个非常热的新闻，习近平约谈了8个经济学家，要打造中国经济的智库，我们正在发起中国最顶级的跨境并购智库，今年4月17日和18日，进行了首届并购峰会，成立了智库。智库的成员第一批发起机构包括绿地集团、复星、上海自贸区开发中心，大光明集团、渤海华美产业基金、景达琳基金、中国东盟投资基金、中金、民生银行、新华信托、君合律师事务所，普华永道等等，8月份要开智库的会议。

我们做出根本性的尝试在于，我们相信全球在限期第六次并购浪潮，这次区别于西方百年历史的五次浪潮，其核心是以中国为核心，让我们开创自己的大历史，谢谢大家。

【主持人】非常感谢王总，关于王总前面提的项目平台，大家可以通过会场门口穿白色礼仪小姐手中的IPad登陆晨哨网。现在是对话环节，现在对话的环节是从资产收购到资本收购。

有请对话主持人王云帆：21世纪经济报道副主编、晨哨网CEO

邹亨瑞：亨瑞集团总裁

Andy Yeo：Mayor brown律师事务所Partner

王砚：亨瑞集团投资总监

王刚：清华大学房地产校友会副秘书长、中国REITS联盟筹备组副组长

白晓帆：联裕（香港）管理有限公司总裁

Allan Knapp： Charles Allan Associates创始合伙人

【王云帆】各位在场的领导和嘉宾，大家好，我们进入今天上午分论坛的最后一个环节，圆桌对话，之前都是媒体1.0式的发布方式，一个人站在台上发布，现在是媒体2.0的发布方式，强调大家平等的互动，因为时间的关系，论坛讨论控制在30分钟左右，快速的将大家讨论的核心内容予以介绍。

第一环节请每一位嘉宾做非常简短的对自己和所属机构简要的介绍。

【邹亨瑞】谢谢大家，我们经过美国五年的发展和创新，在美国房地产业投资了20亿美元，总的资本项目超过了100亿美元，通过这些项目和运作，锻炼和培养了自己的团队，积累了丰富的经验，对国内的企业到国外发展有很好的帮助。

大家知道，金融危机前，大陆企业到美国投资是遥遥无几的，或者是很少。分为几个阶段，第一阶段是炒地，成熟的阶段基本上过去了，但是地产开发的机会至少还有一、二年的时间，今后还有投资地产的阶段，我就说这些，谢谢大家。

【Andy Yeo】我是律师事务所驻上海的合办人，我们现在在全球大概有22个点，我们可以做很好的平台，为中国企业做好服务。

【王砚】我对自己和亨瑞资本以及海外的地产基金进行了相应的介绍，我主要是国内生长，在美国生活，投资了十几年，我们亨瑞集团是一个跨国集团，跟其他出海的企业不太一样，我们的团队是美国，我们在美国有办公室，我们在美国是做项目的，我跟邹先生说吃不惯美国的饭，邹先生说让我回北京。

【王刚】我是清华大学校友会，这次主要是发起中国的REITS联盟，实际上从2003开始说，说了十几年，进展是缓慢的，希望通过跨产业的联盟，将开发商和金融机构和中介机构组织起来，能够将美国的REITS带到中国来。从而使REITS在中国市场诞生，或者是通过REITS将中国的资产变成退出通道，我对海外的REITS是比较熟悉的。

【王云帆】后面的两家机构也是今天论坛的支持单位。

【白晓帆】我是白晓帆，来自于联裕香港管理有限公司，我们主要是以基金的方式投资海外的资产。首先是美国的房地产，还包括澳大利亚的REITS和农业基金，我们的初衷是以基金的方式投资，以股票的方式退出。我之前在澳大利亚最大的投资银行麦格林银行做投行，大家开始了解到REITS，我是从2006年接触的。王云帆报告中提到的企业是第一家有中资背景的海外REITS，很高兴可以跟大家交流。

【Allan Knapp】我是Charles Allan Associates创始合伙人，我们是欧洲投资和资产管理公司，我们为中国和南美等国家的投资商提供服务。我们主要是根据投资者的要求以及他们回报率的喜好设计投资方案。根据他们的要求，找到合适的物业，我们跟投资商共同投资的，而且是用自有资金。我们用我们的经验为投资商创造更加的价值，我们在欧洲有15年的商业房地产投资经验。

【王云帆】要不要走出去，战略选择的问题，什么时候走出去，时机的问题，怎样的形式走出去。我刚才已经将走不走出去的问题说了，现在是怎样走出去，用怎样的形式走出去，时机的问题有两个，海外市场现阶段投资价值判断的问题，每个问题时间的原因，只邀请两三位嘉宾回答。

我们对美国市场进行客观专业的分析，我再找一位嘉宾分享这个问题的看法，现在的海外市场，到底是不是值得进入的时机，例如说一下美国或者是几个主流的市场，这个问题由联裕的白晓帆先生来回答。

【白晓帆】时机的问题，在这个时间点是非常有意思的，金融危机是2008年以后结束的，实际上在一些首创严重的国家，包括美国和欧洲，他们的经济体或者是物业价格已经有了一定幅度的回升，是不是仍然是好的时机。这个问题，要结合每一个投资人出去的目的，例如出去是为了什么，做资产配置还是拓展海外业务，还是对公司产业链有价值的并购。我相信每个人心中都有答案，从时机上来说。从大的方向来说，刚才王主编也说了，现在国内开始在资本项下慢慢的放松，包括上海的自贸区。我们在自贸区有实战的经验，我们已经设置了有限公司，通过自贸区的管委会将项目申报上去，资金出去还是比较方便的。无论是从国外的形式，资产的价格，还是国内政策上的鼓励，我认为给我们提供了很好的机会。

【王云帆】投资是非常个性化的事情，白先生说从每个人的目的出去进行考量，这是非常有价值的。

第二个问题是无法回避的，也是很多中国企业走出去的动力，就是汇率的问题。自2005年汇率机制形成后，人民币兑美元大概升值了30%，对欧元升值了20%，我们将资金换成了外币，使得海外资产更加的便宜。一定意义上中国对外投资是货币现象，最近人民币有贬值的预期，从中长期来说，大家的观点认为还是长期升值的过程。从汇率的角度，我们探讨一下，现在是不是好的时机。三月份的时候，我跟复星集团聊，他们刚刚考察了日本的地产，聊了半个小时，就是谈人民币和日元汇率的问题，这是导致他们决定出手日本的重要因素，不同的市场上，汇率上如何考虑，首先有请亨瑞集团的王总聊这个问题，您的客户从这个角度向您提出想法，您怎么给他专业的咨询意见。

【王砚】汇率问题在任何的跨国投资都会存在的，中国的企业走出去，很多的时候是想进行资产重新的组合，债务全球化，希望在国际市场占有一席之地。目前国际化的趋势非常的明显，赚到钱再回到中国投资，就会产生波动。如果将钱留在美国进行再投资，进行再生产。我在美国友自己的一席之地。某种意义来说，汇率的影响不是特别的大，要看各个集团的战略要求是怎样的，现在各个企业出海，都是起步和开始的阶段。大家对这个问题，考虑得不是特别的多，不是最主要的因素，最主要的因素还是要看项目本身的投资，例如绿地集团高调的进入美国市场，希望在美国市场能够有名字和主体的项目，实际上绿地集团并没有将利率的问题放在主要的考虑因素。如果在美国发展，或者是美国发展得越来越大，利率不是特别重要的因素，因为资金是本地化，除非国内急需资金将资金调回来，所有出海的机构不存在这样的问题。个人会有这样的考虑，个人投资方会考虑在中国还是在美国。我们是跨国集团，我经常在两地之间奔波，除非是数目很大，除非有很大的变革，我认为问题不大，如果需要的话，可以做一些金融产品，某种意义来说，从投资来讲，不像外模需求和影响那么大，个人的看法。

【王云帆】王总讲的是一个角度，就是中国资本出海，中国还有大量的企业在海外形成很大规模的资产，并且有可持续的收益。包括上次SOHO张兴说，他们在美国发行了9亿美元的债券，如果拿回中国，就会优惠率的损失，因此在海外转化为资产。还有很多的用户，一方面搏汇率差的问题，也有很多人对汇率的管控是有疑虑的。

很多用户海外投资的过程中，通过律师专业的工作，从而锁定汇率的风险。

【Andy Yeo】讲到对抽的问题，我们在房地产的经验是比较少见的。除非你有建筑的时间表，你知道大概什么时候投多少钱，这种情况下，如果这个时间太长的话，他们会进行对冲的活动。房地产投资有基金投资和开发商投资，基金是六、七年就要退了，但是开发商有能力长期的持有下去。

你的钱可以留在当地，可以进行再投资。目前来看，从房地产的开发角度来说。似乎风险的控制不是很多。

【王云帆】海外主流市场处在比较好的进入时机，从汇率的角度考虑，风险不是很大，现在是中国资本出海比较好的时机。中国机构投资者走出去的方式和模式是怎样的，传统的模式包括置业，买项目和买楼；第二种是自己开发，绿地为代表。半年来跟张裕良私下洽谈了两、三个小时，他们是非常坚持的走自我开发的方向，他们的核心观点认为，自己有开发能力，就要坚定的开发，可以回避买项目过程中的风险，海外市场回暖和销售是非常好，可以赚两道利润，一个是一手的利润，第二是长期保值增值的利润。反过来讲，复星的投资是非常有逻辑，就是中国动力，嫁接全球资源，只有一笔资源让大家看不懂，就是购买了摩根大通的楼，折合人民币是2.1万元/平方米。他说这个楼从地下室到顶楼，我是一层层走上去的，认为这个项目是很自信的。我问张裕良的时候，他说复星考察前，他们了解过，最后放弃了。购买楼还是开发楼，实际上观点和方式是不同的，这是他们自身的特点决定的。

现在市场上很多中国企业走了弯路，这个问题请王刚先生来回答。

【王刚】绿地和复星两类不同的企业，绿地是开发为主，复星是投资为主。两类企业的出身决定了思路，国内是开发为主的房地产企业，到了海外还是以开发为主。到了海外依然是买地和散售的模式，我去年陪聂会长到美国两次，我们的代表团很多人都是国内的开发商，他们喜欢的思路是买地和开发。实际上地从获得到产生利润的时间是比较长，跟中国的模式是不同的。国外是可以散售的，还有一种是通过REITS的方式退出的，这跟中国散售的模式是不同的。复星更多的是PE的打法。去年在美国的时候，也看了这个楼，确实是2万元/平方米左右的大楼，美国要算汇率，还要算平方尺和平方米的差别。事实上来说，这是国外机构投资者的打法，有没有能力将楼运营好，持有阶段的时候，你的运营是非常重要的。这个项目是在华尔街，就是纽约。不是办公楼特别好的区域，大家对这个楼的未来有很多的说法。实际上最终投资背后的思维逻辑是什么，这一点是非常重要的。

【王砚】一定要了解当地的房地产市场，有的时候，你说从下面走到上面，我将这栋楼研究清楚了，不如研究这个市场。研究了市场后，房地产是国家经济的一部分，国家经济越健康，房地产越健康。

开发承担的风险是多一些，时间长一些，相对回报率多一些，买现成的楼做的功课少一些，但是要做市场，但是获得的回报率相对少一些。做房地产的交易，你要考虑为投资者创造了怎样的价值，运营是可以创造一定的价值。当你第一步投资的时候，做对了决策的时候，不管你做开发还是买现成的楼时你已经成功了一半。

【王云帆】Allan Knapp对欧洲的房地产是比较熟悉的，也帮助中国的企业走出去，对这两种模式，一种是置业的模式，一种是到当地拿地开发的模式，你认为怎样的方式更加的适合中国，他们应该注意哪些问题。

【Allan Knapp】投资欧洲地产的优势，就是欧洲地产的多元化，有28个国家，18个在欧元区。欧洲有这么多的国家和众多的物业，投资复杂一些，根据投资的需求，投资的机会也会更多。

比如说买核心的资产，例如平安集团在伦敦收购的物业，这是持有性的物业，而且是规避风险的。另外，欧洲的贷款利率是非常低的。开发的机会在伦敦也是比较多的，绿地和万达在伦敦进行了投资，这是非常中心的市场，退出的风险也是比较小的。

还有一个投资机会，就是中国基金投资方案的收益率会高一些，因为回报率是比较高的，例如投资到西欧和南欧等项目，也可以拿到贷款，退出时可以跟移民挂钩，不仅仅是其他的国家，主要针对中国的买家设计的。例如投保险公司，也可以投资开发物业，会有20%的回报率和机会。

【王云帆】根据投资企业自身的基因决定，两种投资方式需要的能力和管控风险的能力是完全不同的。第二种，根据具体项目的特性决定的。无论任何一种都是非常的，我不说海外法律政策有多么的复杂。4月份我又碰到梁先生，他被美国拒签了，他很恼火，他在美国了11亿美元，因此美国思考方法跟我们是完全不同的，就不要说法律形式了。项目融资方面，刚才工行的张都兴系统性的进行了介绍，包括内保外贷，传统的是比较熟悉的。新的投资主体包括REITS等等方式，最近复星在日本投资出现了一种创新，收购了日本一家资产管理公司，这种新方式的出现和新工具的运营，为中国企业带来了哪些启发。

【王刚】融资的方式还是分两类，一类是机构投资者，一类是个人投资者。机构投资者是洪刚今年年初操作的一栋写字楼，这是典型的机构投资者的做法。还有个人投资者的做法，我认为工瑞的操作更加的偏向于个人。两种类型的投资者的思维方式和打法是不同的，国内的机构者也在学习。比如说要有一定的资产比例，分配到房地产资产中，是否可以容忍开发，或者是做持有，要有投资的策略。应该选怎样的合作伙伴或者是怎样的开发商。个人的投资者，要选择合适的渠道，例如全联房地产基金等等模式，或者是管理模式，包括EB5的模式，也可以通过优惠通换钱到海外买房屋，要看投资者的类型。复星在日本购买了投资管理公司，还在葡萄牙购买了保险公司。保险公司在国外是很重要的长期投资房地产的资金来源，通过这样的手段，可以进行长周期的投资，房地产是长周期投资的品类，能够用怎样的资金匹配好。保险基金做长线，PE做中线，用银行做短线，形成比较好的资产组合，形成比较好的投资回报。

【王云帆】白晓帆先生吸引的是机构投资者还是个人投资者，对于他们的跨界，用了怎样新的和方法，您有怎样的建议。

【白晓帆】前面王主编说了复星PE的方式跟资本市场结合，这是我非常推崇的方式。中国高净值人群也好，普通家群也好，硬资产或者中在整个资产负债表中占到了60%，对于美国而言，这块的资产是非常少的，美国80%的资产在金融资产中。今天聊的是房地产，过去十年房地产非常好，大家投资时有很好的收益。股票还是2000点，10年前还是2000点，美国反过来看是比较稳定的，百年一遇的金融危机造成了比较大的波动。金融市场纽交所或者是纳斯达克来，表现得非常好。复星这样大的机构或者是我们小的管理机构，个人和普通的老百姓，都应该考虑海外以股权的形式进行投资。首先流动性好，买卖股票几分钟就可以卖掉。

非常重要的一点，监管好。当你自己房的时候，面对的是语言的问题，法律的问题，税收的问题，美国的中介也好，开发商也好。当中会有很多点，而且是不可控制的。投资股票的好处，世界上永远都是有坏人的，强有力的监管机构，犯罪成本很高的市场当中，就会比较少的出现欺诈。

专业的团队，投了资本市场后，资本市场的这家公司就有专业团队进行打理，从过去的管理，未来的规划，都会有好的判断能力。从投资来说，大的机构、企业和可以将个人股权作为考虑。

【王云帆】亨瑞既有项目导向的投资，也有自己的基金，两种类型都做，你们给中国用户怎样的建议。

【王砚】继续刚才王总的话题，投资为分为机构投资和个人投资。亨瑞做的投融资是非常的，可以固定投资，也可以股权投资。从某种意义来说，购买股票投资的时候，就存在监管的问题，不要谈高和低的问题。100元有多少放到投资里面，还要考虑团队的专业性，还有风险性。任何的投资团队都不是完美的，我们是用PDM方法。成熟的市场给我们很多的选择，投资者各方面都要考量。投资房地产是很稳定的，而且是间接性的，规避波动性。如果做房地产基金的话，就会有三年退出或者是五年退出，灵活性差一些。如果今天购买明天就要卖，那么就要购买股票。如果投资二、三年没有关系的话，可以投资基金，这是从个人的角度来看，可以做房地产投资，也可以做股权投资，也可以做债券投资，要取决于你对风险的考量，各个方面都会赚钱的，我只简单的介绍，只不过是赚多赚少的问题。

【王云帆】中国的地产基金，现阶段的规模和质量、能力是非常核心的话题。今年4月份，我带美国第9大的房地产基金，这是德国的企业在美国做了30年，排名美国第9位，开放了第7期的基金产品，第一次本田园游说，第一次尝试向中国开放金额，当时我带他见绿地的老总。绿地对海外基金的模式也不了解，聊了以后，他们非常的震撼，在美国前15家基金不仅仅自己投资，还自己运营，他们只看美国三个城市的项目，纽约、华盛顿和洛杉矶，这就是德国人的专著，每年看二、三百个项目，只看10亿美元以上的项目，每年只投二、三个项目，这种专业的态度打动了绿地。因此，中国的地产投资基金有很长的道路要走。

最后一个环节，大家用简短的一句话进行总结，给台的嘉宾一个建议或者是忠告，因为他们都想走出去。

【Allan Knapp】从开发项目来说，欧洲开发的项目有独特的机会。经济从18个月前开始恢复，现在从欧洲的东部德国开始，一直到南部的法国也开始恢复了。以前开发贷是比较困难的，前五年的开发贷很困难，因此房屋的供给和库存量是很少的。

库存量少，经济恢复阶段，需求量是比较多的，因此租金会比较高。对现金充裕的开发商，如果投资项目的话，具备了自己的优势。

【白晓帆】不管是什么类型的机构和什么样的投资者，去海外投资的时候，首先要想好投资的目的。第二，找专业的团队，无论是本土的团队还是管理的团队，依靠所有可依靠的力量，包括证监会也好，各种各样的专业机构做投资。做这两点之前，想好目的之前，还有一个关键点。如果是投资的话，要想好怎样退出和什么时候退出，将这些问题想好的话，做的投资决策就八、九不离十了。

【王刚】我们做海外投资的时候，除了直接买楼和买房，无论是公寓还是写字楼，可以借助房地产REITS投资，可以享受到专业的服务，也知道什么时候可以退出。

【王砚】你要了解当地的经济，如果经济非常的健康，投资的大方向不会错，无论是城市还是国家，了解当地的经济，了解当地的市场，选择一个合适专业化的投资团队，这样就不会错。

【Andy Yeo】法律方面，甚至是文化方面，你要将中国的思维方式准备调整，不能认为每个地方都是一样的眼睛观察。

【邹亨瑞】我相信2014年仍然是中国房企进入美国市场好的时机，好的时光会存在一、二年，最重要的是在美国市场找到专业的公司，为你们保驾护航，谢谢大家。

【王云帆】再次感谢六位嘉宾，分论坛和本场对话刚刚展开就结束了，好在有很多创新的论坛，我想没有21世纪经济报道博鳌论坛，大家就不会聚在一起，但是聚在一起的是短暂的，希望新的平台可以成为永不落幕的聚会，谢谢大家。