网易房产7月22日讯 在媒体最近的报道中，南沙楼市一直与“降价”这样的字眼紧密相连。而这一切，始于自贸区被叫停的消息被证实之后。
“自贸区申请并没有完全停，只是暂停，况且我们楼盘其实也不倚仗自贸区的利好。”记者上周末实地走访了南沙几个楼盘，不同楼盘的销售均表达了这样一个观点。同时，他们也都承认楼盘确实存在一定幅度的降价。
数据也证实了南沙楼市逐渐趋冷。网易房产数据显示，上半年南沙新建住宅成交2408套，同比狂降超2000套。而经纬行和合富辉煌等机构也预警南沙楼市的高库存风险。楼市遇冷的同时，南沙松绑限购的传闻时也有传出。
业内认为，南沙目前的配套建设还停留在初步阶段，不适应国家级新区的发展要求。南沙楼市想要摆脱目前的尴尬状况，一方面得加快生活服务设施建设，另一方面还得寄望政府尽快落实详细规划，以消除有意进驻的企业的观望情绪，尽快形成产业人口，带来楼市需求。
7个中介抢一个客人
上周六，记者以一个看房者的身份来到位于南沙环市大道某个刚需大盘，虽已是接近中午时分，售楼中心却看房者寥寥。楼盘销售告诉记者，目前楼盘价格8200元/平起，比起5月份略有下滑，但优惠主要是通过推特价房的方式实现。
而在售楼中心外面则有超过十个自称是代理该楼盘的中介，记者一走出售楼中心便被7名中介团团围住。
“先生，我们可以帮你争取到特价单位，70几方的房总价才60多万。”中介李小姐声称，由于今天他们经理亲自驻场，所以能拿到比楼盘销售更大的优惠。另一名中介则拿出手机，向记者展示他们的“内部消息”：预留给中介的特价房仅剩一套了。
随后李小姐和另一名中介争相递名片给记者，并为此起了争执，李小姐小声训斥另一名中介：你懂不懂规矩，我已经先把名片给他了。
自贸区暂停影响不大？
对于近期闹得沸沸扬扬的自贸区申报暂停消息，上述楼盘销售声称这个消息对他们楼盘影响不大，她不断提及地铁四号线南延段，“我们的楼盘就在地铁四号线南延段的两个站之间，以后坐地铁去广州市区也就40几分钟。”这条工期为2013年8月至2016年8月的地铁线路，似乎成了自贸区申报暂停后南沙刚需盘的救命稻草。
环市大道的另一个刚需盘也将四号线南延段作为楼盘的卖点。楼盘销售称，该楼盘靠近4号线南延段，入住时间也与南延段开通时间一样，都是2016年。除了地铁四号线南延段，销售还一直强调香港已经在楼盘附近区域租借了一块地，她认为这能带来就业机会。“这个是在自贸区申报之前就已经定下来的，以后肯定会有不少企业进驻这里，带来就业机会，我们楼盘就在附近，区位优势很明显，自贸区申请并没有完全停，只是暂停。”这名姓邹的销售称，目前该区域已正在进行招商，但具体的实施时间表尚未确定。
在港前大道的一个主打资源的楼盘，销售更是急于撇清与自贸区的关系：“国家级新区、自贸区这样的概念炒作目前在南沙已经冷下去了，而且我们的楼盘从来不以这个为卖点，我们卖的是山、湖、海这样的自然资源。”不过，她也强调目前自贸区申报只是暂停。据其介绍，楼盘针对的客户群是40岁左右的，不受工作地点限制的中高端商业人士。尽管楼盘目前1.4万/平的均价相比去年同期有2000元/平的降幅，但其声称这样一来反而令更多人出手，“本来可能客户觉得有点贵，现在这个价格可能对于他们来讲就刚刚好。”对于这样的观点，专家认为……
尽管销售一再声称自贸区暂停影响不大，但据网易房产购房直通车负责跑南沙区域的司机杨师傅介绍，自6月份以来，前往南沙看楼的人明显减少，“以前一周能拉上百组客户，现在最多也就五六十组。”杨师傅认为，自贸区的暂停也让购房者观望情绪加重。而位于南沙榄核镇的某楼盘，近期甚至打起了“市桥南”的宣传旗号脱“南”入“番”。
南沙楼市地市齐遇冷
各项数据也印证了南沙楼市趋冷的判断。网易房产数据显示，上半年南沙新建住宅成交2408套，同比狂降超2000套。成交下降的同时南沙库存量也高居不下。经纬行研究中心数据显示，截至6月末南沙库存套数高达6435套，去化周期需17个月。合富辉煌（中国）市场研究部则预测下半年南沙存量房和新增货量将超万套。
南沙土地市场也不容乐观。去年9月，南沙在三天内两度刷新区域地王记录，地王楼面价飙升至6434元/平。仅仅9个月后，南沙土地市场迅速转冷。6月20号南沙底价成交两幅商住用地，楼面价均未超过4000元/平。
冷清的楼市和地市也让机构看淡南沙楼市前景。合富辉煌预测下半年南沙楼价跌幅将超过20%。经纬行研究中心也认为南沙下半年住宅市场不乐观。
事实上，南沙是广州各区中对政策依赖度最高的区域。网易房产数据中心显示，在尚未被批准成立国家级新区的2011年，南沙均价仅为8816元/平。而在2012年9月成立国家级新区之后，南沙楼价在当年第四季度飙升至9542元/平。今年第一季度，南沙申请自贸区的消息传开，南沙的成交均价更是高达11439元/平。
限购放开就能救南沙楼市？
由于楼市的不景气，南沙限购松绑的传言时有传出。早在5月初，南沙便传出针对香港、澳门居民购买南沙住宅的限购将松绑的消息。但很快被广州房管局否认。
5月底，广州市房地产协会发布2014年广州房地产蓝皮书，建议在南沙、从化、增城等周边区域放开限购。
一个多月后，7月22号，方圆地产首席市场分析师邓浩志在微博上称，南沙正在申请放开限购。据其透露，南沙在6月份已经传出制定了放开限购的方案，而且限购放开并非只针对港澳人士，而是范围更大的放开限购。
邓浩志用三个理由来支持南沙放开限购。首先南沙库存全市第一，40个月的存销比远高于全市平均水平，政府应该正视去存量问题；其次新区应执行新政，对发展新区，吸引人才等都有正面帮助；最后是新区应主动吸收投资资金，而非中心城区以照顾刚需为主，单独放开后并不会带动全市价格上涨。
但是，仅仅靠放开限购就能挽救南沙楼市吗？
南沙凭什么让购房者出手？
按照南沙新区规划，南沙将在5年内将人口从现在的72万增加到100万，每年约增加5.6万人。然而，并不完善的交通却成了外来人口定居南沙的掣肘。在广州市区工作的看房者王小姐告诉记者，交通不便是她迟迟未能下定决心在南沙置业的主要原因，“目前要去广州市区还得公交接驳地铁，至少都要花一个多小时的时间。”
公开的资料显示，目前南沙仅有三条到区外的公交线路，分别到广州南站、海珠客户站和越秀南站。另据地铁公司提供的数字，目前南沙新区居民前往中心城区，乘坐公交巴士需时3小时以上，地铁换乘巴士也要2小时。根据规划，未来南沙将将成4号线南延段、15号线和18号线三条地铁线路，而除了4号线南延段已经动工之外，其他两条线路尚在规划中。
广州某高校一位不愿具名的城市规划专家告诉记者，目前南沙的基础配套落后，当务之急还是要先把生活服务设施建设起来。合富辉煌首席市场分析师黎文江也认为，南沙目前的配套建设还停留在初步阶段，不适应国家级新区的发展要求。
事实上，当前南沙国家级新区规划的推进渐显疲态。合富辉煌关于广州楼市下半年价格走势预测报告指出，当前南沙在金融服务、商业服务和科技创新等方面的规划推进都处于停滞状态，甚至在南沙新区条例二审稿删除多项涉港澳金融政策。唯一有所进展的就只有教育培训方面。
据媒体报道，南沙将引入7所部、省、市属名校，将开办10所学校，其中华附系列学校预计2015年建成。这也成了南沙为数不多能吸引购房者的优势。“打算在南沙买房是因为想让小孩以后在南沙这边上学。”在东莞工作的看房者黄先生称，想在南沙置业除了离自己工作的地方近之外，教育优势也是一个很重要的原因。
然而，政策的不确定性也加剧了黄先生的观望情绪。黄先生称本来是想买靠近某规划中的名牌小学的楼盘的，“不过那个盘从5月份就说开盘，到现在也还没开，现在只能看看其他楼盘，观望一段时间再决定。”黄先生所指的楼盘，近期是媒体报道媒体报道的焦点之一，该楼盘一直捂盘，打算借着自贸区利好再开盘。
黎文江指出，南沙楼市若想摆脱当前的困境，长远来看还得寄望政府加紧出台细致的规划，“现在只有一个大致的规划，具体到哪个区域发展什么产业这样的详细规划都没出台，企业哪敢进去，都只能观望”。黎文江认为，企业进驻南沙会带来数量庞大产业人口，这将会产生巨大的楼市需求，“就算企业有配备员工宿舍，但员工一旦结婚生子，还是需要买房。”
除此之外，黎文江认为，南沙还能利用自身的自然资源优势，发展养生、度假的地产项目。这样的项目针对的客户群并不关心政策规划，而是更看重自然环境。在港前大道某资源盘看楼的“老广”李姨就告诉记者，她并不关心国家级新区、自贸区等概念，之所以想在南沙置业，是因为南沙空气好、风景也不错。据悉，李姨在市区已经拥有一套房，来南沙是打算再买一套当养老用。
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本文来源：网易房产
作者：蔡健雄
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