新闻第一街:广钢新城地块风光不再 中海暗亏

来源：新闻第一街

【标题】穗最大土地拍卖平淡收场广钢新城多地块底价成交

【主持人】房产头条，首先来关注广州的土地市场。要问现在谁比开发商更头疼，恐怕各地方政府不得不默默的举起手来。其实，这也不难理解，因为一直靠土地财政度日的各地方政府，今年以来，不得不面对愈加冷起来的土地市场。这点，广州就是最好的例子，在今年2月份的时候，广州的土地还是香饽饽，广钢新城的5幅地块还有地王拍出，但随后，受楼市观望氛围的影响，土地市场骤然间变冷，出让的地块不是底价成交就是流拍。要知道，今年广州定的卖地收入可是800亿，但截至9月17日，广州仅完成了437亿元，也就是说，在剩下的不到3个月的时间内，必须要完成剩下的437亿元。你说，广州市政府能不头疼吗？正是因为如此，我们看到为了提振市场的信心，昨天下午，广州市国土房管局一口气推出了13宗足够靓的地，但3宗地块流拍、广钢新城地靓价不靓结局，恐怕广州市政府这次不能笑着收钱了。为什么这么说呢？昨天拍地现场究竟情况如何呢？下面就一起来看记者曹婕昨天在现场发来的报道。

【记者】好的，我现在所在地方，是广州公共资源交易中心的二楼拍卖大厅，今天下午2点，备受关注的广钢新城6幅住宅用地、番禺市桥的两幅居住用地、以花都天河在内的13幅地块将在这里拍出，（空镜）我们看到，离拍卖时间还有半个小时的情况下，整个拍卖大厅已经坐满人了，这当中除了强大的媒体群外，更多的是前来观战的房企代表及业内人士。(记者)而据记者了解，目前已经哟21家房企在网上进行了竞价，阵容可谓强大，那么在如今楼市、地市表现的都不是很抢眼的情况下，这13幅地块的命运如何？特别是，广钢新城这6副居住用地，究竟会花落谁家？能否再出地王，我们一起拭目以待。

【解说】下午2点，拍地正式开始，在番禺区一副工业地块及荔湾区一副交通设施用地毫无悬念的底价成交后，重头戏广钢新城的6副居住用地正式开拍，然而首先开卖的广钢新城的第一幅地块（AF040122）和第二块地（AF040125）尽然无人竞价。最后，分别被7号广州市海合房地产开发有限公司和恒利(香港)置业有限公司，也就是保利轻松拿下，仅溢价1000万，基本算底价拿下了，楼面地价14091万/㎡。广钢新城的第二宗地块（AF040125）最终则以69号金融城和方荣联合体在网上竞得的最高价成交，折合楼面地价为14264元/㎡，溢价率1.88%。在此之后的第三幅广钢新城地块（129、130），由于配有中小学用地，是终于迎来了3家房企的竞争，分别是99号广州绿城葛洲坝投资有限公司、16号深振业以及18号北大资源地产有限公司。在经过十几轮的竞价后，18号北大资源以20%的溢价率拿下，楼面地价为14622元/㎡。而接下里的广钢新城的第四块地也是吸引了6家房企竞价，包括99号广州绿城葛洲坝、1号越秀、16号深振业、7号保利和38号深圳龙光还算激烈的竞价。

【现场】

【解说】最终，该地块溢价30.4%，被16号深振业拿下，楼面地价达到18254元/㎡。随后的广钢新城第5幅地块（137、138）被91号中海底价拿下，楼面地价14000元/㎡。最后一宗地块（140）也有4家房企竞价，特别有意思的是，99号广州绿城葛洲坝投资有限公司、1号越秀、38号深圳龙光前段虽然竞争半天，但却被最后杀出了的7号保利一“举”重的，拿下了这块地。溢价率17.7%，楼面地价16471元/㎡。至此，广钢新城的6副地块全部拍出。其次天河区的一副商业用地被万科拿下，而番禺市桥两幅居住用地和花都区的商业用地无人竞价流拍。

【标题】业内：“想过不会出地王，但没想到会这么冷!”

【主持人】虽然广钢新城的6幅地块全部出让出去，也有不少房企参与，但从结果上来看，其实是叫好不叫座的，6副地块最终多以底价成交，最高的不过1.8万，更别提地王了。而且，记者也告诉我，昨天出让的地块方式是设置最高地价，然后竞配建，但昨天拍卖会上，不仅没有一块地达到最高限制地价，竞配建环节也压根没出现，以致于主持人频频在台上喊话，“这个数字离我们的最高限价还有一定距离，其他的竞拍者不考虑一下吗?”，这多少让人始料未及，为此，在现场的观战的业内人士也惊呼，“想过不会出地王，但没想到会这么冷!”

【同期】克尔瑞广州的研究总监 曾英杰（达志）

整体来说，这个结果是出乎我的预料之外的，那么有几个原因。第一，尽管我们认为是说这次市场背景跟今年二月份不一样，我们也认为说这一次广钢项目来说难以出地王，但是没想到这个价格会是以目前这个比较低的价格出现，尤其是其中有几块地是以低价去成交的，这个是一个比较出乎我们预料之外的结果。我们认为这次拿地的开发商都是比较低的，所以我们也要在这里恭喜此次拿地的开发商，无论是中海，还是保利，还是说其他的房企，因为有几个原因。第一是本次出让的土地，，这个限制条件是要比上次少了的，因为我们知道，上一次到的话是有一些限制，那么九十平方米的户型，不得低于六成，第二个他是有这个禁配建保障房的情况，那么这一次呢，一是你的地价是比之前便宜了每平方米基本上是四千到六七千这样一个水平。这是第一个，第二个呢，也是没有一个户型的限制，第三个的话，相对这个，保障房这块是没有的。所以我们觉得说，这一次对于很多房企来说，确实是一个比较抵的价格，其实现场也有很多房企的朋友，那么拍地结束了跟他们沟通，也不少房企真的是在捶胸顿足，真是没想到这次的价格会出现这样比较低的情况。

【标题】保利笑了中海哭了

【主持人】其实，也难怪曾英杰会恭喜这次拿到地的房企了，因为今年2月的时候，中海在广钢地块拿下三块地王，

【主持人戴通道】楼面均价分别为17950元/㎡、18471元/㎡，以及18313元/㎡，均是扣除安置房面积、不计安置房建设成本的价格，不仅刷新了荔湾区宅地单价地王，价格还直指去年万科拿下的荔湾区商业单价地王。如果，算上拆迁安置房的部分，则楼面地价则高达2.3万元/㎡。

【主持人】时隔7个多月，中海再次拿下的他旁边地块的折合楼面均价却是 14000元/㎡，

而且，什么也不用配建，就是说，同样区位和配套的地，中海7个月内就损失了9000元/㎡。而此前广州保利董事长余英在微博上表示过，“一定会拿广钢地块，无论什么代价。“但从结果来看，保利基本上没付出什么代价。也难怪大家戏称，这次保利是笑了，中海得哭了！而且，排除出让条件的优势外，此次拍卖的这6副居住用地的无论是地理位置、交通配套还是其他生活配套都十分的好，以1.4万、1.8万这样的价格拿下，未来卖到3万还是有利可图的。下面我们就先随记者去地块现场看看。

【记者】好的，现在我所在的地方是广钢集团旁边的广钢观鹤小区内，从这里望过去，可以看到广钢新城整体内部情况了，那么，刚刚我也是从广钢工作人员那里得知，目前广钢内部正在拆除的部分，是今年2月中海、珠海华发及金融城拍下的地块，拆除后搬迁后，就将转交给开发商了。而这次广钢新城新的6副地块上的建筑也即将拆除。

【解说】记者随后走进广钢集团内部发现，这六福地块的面积很大，但并不临江，要想看到江景得建超高层的建筑。不过，周边的配套却很齐全，广钢新城正对面就是荔湾区第三人民医院和百年名校广州市培英中学，往右走是公用事业技师学院及广钢医院。而且，附近的真光中学也是荔湾区教育龙头学校。此外，还有鹤洞小学、鹤洞幼儿园以及凯怡幼儿园等众多学校。而且刚刚卖出的6宗地中，其中1宗地还要求地块范围内的中小学用地由受让人依规划负责投资建设，并在建成验收合格后，无偿移交相关部门。这也意味着未来广钢新城的中小学学位有望得以增加。可以说，教育医疗配套都是十分齐全的。另外，记者踩盘也发现，广钢的交通配套十分发达。

【记者】记者现在所在的地方，是距离广钢新城10分钟路程的地铁一号线西朗站，从这里出发经过10站，就可以到达珠江新城地铁站，另外该条线也可以接驳已经开通的广佛线。也就说，广钢新城去到天河区、番禺和佛山等地都很方便。

【解说】记者自驾车从广钢新城往东、南、西等不同方向驾驶，向东不到半个小时可达珠江新城、琶洲会展。而沿着东新高速，十五分钟左右可达广州南站。而到佛山南海千灯湖CBD，也是二十分钟车程。也就是说，珠江新城经济圈、南站经济圈、佛山南海千灯湖CBD经济圈等几大经济圈都在广钢新城的半个小时车程辐射圈内。不仅如此，广钢新城的规划上还显示，未来将有3条地铁和3条有轨电车通过广钢新城。另外，目前途经广钢新城区域的公交车线路至少有20条。不过，即使配套都很齐全，但区域内的楼盘价格并不高。

【记者】我刚才驱车环绕了在广钢新城附近环绕一圈发现，目前广钢新城片区内的新盘有限， 其中，区域内在售一手房就是记者现在所在的元邦明月水岸，该楼盘目前的均价约为23000元/平方米，这个售价跟今年2月份中海以将近2万元的楼面地价拿下的广钢新城地块基本相当。而且，其实，目前整个芳村片区的一手楼盘的均价也都在2万元/平方米以上而已。

【主持人】对此，曾英杰就表示，区域内一手楼不过2万左右的这个价格，对于此次基本上以1.4-1.6价格拿下地块的房企来说，压力不大，但对2月份以2.3万元的楼面地价拿下地块的中海来说，就比较惆怅了，不过，曾英杰也认为，广钢新城周边的购买力还是在的，待到地块建好后2年时间，地块卖到3万，产品不错的话还是有市场的。

【同期】克尔瑞广州的研究总监 曾英杰

那么对于广钢新城来说，我们认为目前压力比较大的还是今年二月份出让的那五宗地。因为他们的楼面价相对来说会比现在高很多。所以对于目前这次出让的这几宗地来说，难度是不大的。因为一万四的楼面价，两万八就可以略有盈利。这个时候在这个片区来说，正常的这样一种就是适销对路这样一种产品就可以了。但反而是说对于今年二月份出让的这么五宗地，他们对于产品的打造要求会是比较高的。因为如果说是没有一个比较出色的产品的话，那么后面的溢价空间溢价能力相对来说会是偏弱的。根据我们了解的情况来看的话，广钢新城周边目前最核心的一个客户群跟白云新城有点像，都是以周边一些专业市场的老板为主。这些专业市场的老板相对来说他们的购买力是比较强的。但是目前来广钢板块目前缺乏对于这一个阶层来说比较好的能够满足他们居住需求的这样一种产品，所以我们觉得从产品的打造上来看的话还是有这样一个机会的。（那您预期广钢新城那边地块门面的那些均价大概会去到哪里？）这个比较难说，看项目的入市时间，但是总体来说，我们觉得以目前在老荔湾这样一个区位加上大规模的片区开发，也就是说包括周边的江景资源，包括一些其他资源，从价格上面来说，我自己的判断是在3万以上，这个是问题不太大的，就是说在未来的一两年内去入市。（那你觉得这个价格合理吗？）3万多的价格，如果是以新房的水平，如果是放在板块里面来看，相对来说会偏高，因为周边的芳村高尔夫板块目前也就是2万到2万2这样一个水平，还是比较高的这样一个价格。相对来说它还是具备它的优势，关键是我们觉得说对于房地产产品来说，关键不是它的单价，在乎你怎么样去打造适合你的客户群的总价段的产品，看总价段的意义会好过看单价。

【主持人】其实，未来广钢新城前景好，有市场都是大家公认的。所以，才会有这么多房企来参与或者观战，但大家也不难看出，短期内，房企对于楼市并不如以往那么看好，不会再不计后果的拿地王了，这对于市场、对于购房者来说，都是一个好事情。起码，面粉高过面包的价格不再那么扎眼了。好的，房产头条就为您关注到这里，最后提醒大家的是，我频道现有多条看房团线路，有意向的观众可以拨打房产频道热线020-83646464。下面是楼市资讯。