专访朱中一:房地产市场发展空间还很大

今年以来，房地产市场扑朔迷离。为了更真实的解读房地产市场。网易房产专访了中国房地产业协会名誉副会长朱中一、全国政协委员、中国财政学会副会长、财政部财政科学研究所原所长贾康、中原集团主席黎明楷等众多大咖多角度解读房地产形势。

                             中国房地产业协会名誉副会长朱中一接受网易房产专访

网易房产原创报道 “房地产跟宏观形势是紧密结合在一起的，宏观经济进入了新常态，那么房地产也必然进入新常态。”在网易2015新年峰会上，中国房地产业协会名誉副会长朱中一对网易房产如是表示。

朱中一还指出，房地产从去年开始，就已经进入了一个新的常态，房地产为什么进入了这么一个时期呢？因为房地产经过以往十几年的快速发展以后，最根本的一个供求关系得到了一个明显的缓和，过去的住房是普遍性的短缺，现在的住房是结构性的短缺，供求关系发生了一些变化。

从总体上来看，2013年是发烧的市场，2014年开始是退烧的市场，2014年逐步在政策的叠加之下实现了市场的软着落。

楼市进入2014年以来，变化在悄无声息的发生着。2014年二三月份的时候，杭州、常州部分楼盘打折销售，一时间“降价潮”“崩盘论”等不安的言论在市场上弥漫开来，让楼市风声鹤唳。

面对2014年多地楼盘降价的状况，朱中一则表示，这只能说房地产市场比较早的进入了一个新的阶段。实际的情况，去年一年下来没有崩盘，销售量虽然低于2013年，但是高于以往的任何一年。

朱中一还补充强调，大家都认为市场发烧了不好，那么退烧为什么不好呢，一讲退烧又说崩盘了，所以我们要理性，所谓理性，就是要尊重规律，这是最重要的。

在楼市的调整下，从二季度开始，二、三线城市陆陆续续调整了限购政策，9月30号央行出台了“央十条”，住建部和有关部委出台了关于通过住房公积金的异地贷款政策支持居民的购房的政策。

除此之外，房企也也开始纷纷寻找自身的转型道路。例如:万科开始转型城市配套服务商、建立业务生态系统、推出事业合伙人制度等等；恒大目前已涉及房地产、饮用水、农牧业、能源、传媒、娱乐、体育、美容整形等多个行业。

对于房企的转型与创新，朱中一指出，房企的转型是必然趋势，房地产转型包括了几个方面的转型，一个是过去讲的一些企业，一直偏重于住宅这一块的，现在它拓展了，比如涉及到旅游地产和商业地产等等这些领域，有的将来要涉及到养老地产。

至于走到国外去，这也是一个，有能力的企业到国外开拓市场，这也是房企探索的一个途径。

对于2015年，朱中一寄予了厚望。朱中一表示，我们的房地产的市场的发展前景，不光是2015年也好，或者是2020年也好，新增的居民的需求是存在的，再加上棚户区的改造和城 中村的改造，不管怎么样说，住宅的需求量还是大的。

另外新型城镇化也好，新的业态发展也好，将来有新的业态发展空间比较大，市场空间还是大的。

“关键是要认清楚，下一步怎么发展，怎么样创新发展，我之所以把题目定在创新发展和分类调控上，作为中央政府2015年政策上可能延续2014年的政策，不会出太多的政策，分类调控这一条，中央政府会更加完善，因为市场的差异性越来越明显，在市场的差异性越来越明显的情况下，分类调控越来越完善。”上述人士续称。

以下为网易房产专访中国房地产业协会名誉副会长朱中一采访实录：

网易房产：2014年房地产市场发生了很大的变化，您怎么来看2014年市场的一系列变化？

朱中一：房地产跟宏观形势是紧密结合在一起的，宏观经济进入了新常态，那么房地产也必然进入新常态。一方面宏观经济的下行，对房地产有压力，另一方面房地产下行可能对宏观经济形势，在投资驱动方面也有所影响。

房地产从去年开始，也确实进入了一个新的常态，房地产为什么进入了这么一个时期呢？因为房地产经过以往十几年的快速发展以后，最根本的一个供求关系得到了一个明显的缓和，过去住房是普遍性的短缺，现在是结构性的短缺，供求关系发生了一些变化。

总的来说去年的市场是平稳的，去年二三月份的时候，一开始是杭州、常州部分楼盘打折销售，那时舆论哗然一片，就觉得进入了拐点，甚至觉得进入了可能要崩盘了，实际的情况，去年一年下来没有崩盘，销售量虽然低于2013年，但是高于以往的任何一年。

网易房产：在您看来，市场是更理性了一点？

朱中一：大家都认为发烧了不好，那么退烧为什么不好呢，一讲退烧又说崩盘了，所以我们要理性，所谓理性，就是要尊重规律，这是最重要的。

网易房产：如果2013年是发烧的市场，2014年退烧是合理的，为什么政府还要出台930等一系列政策呢？

朱中一：退烧也不能退得太快。房地产不管怎么样，它跟宏观经济形势还是密切相关的，而且我们分析2014年政策的时候，要分析它的合理性，我们的政策过去一直是要对合理的自住性的和改善性的需求的支持，过去这个政策支持没有到位，现在政策上支持合理的改善性需求，又有什么不对呢？

网易房产：未来北上广深会放开限购吗？

朱中一：北上广深不仅仅是房地产市场本身的问题，北上广深有一个特殊的原因，就因为北上广深四个城市，第一它们都是特大城市，作为国家新型化城镇化里头，它是要严格控制城镇规模的。

第二个，因为北上广深吸引的外来人口能力强，北上广深要考虑资源、环境的承受能力，房地产市场不仅仅是一个房地产市场的问题，它是一个综合因素的问题。

网易房产：2015年如果延续之前一系列的政策，成交会有一个什么样的情况？

朱中一：成交，总的来说市场可能跟2014年差不了多少，为什么呢？2014年，限购的这一块先释放出来了，还有就是限贷的调整。所以2015年的市场从政策也好，从市场也好，基本上和2014年不会差得太远。

网易房产：在市场调整的背景下，房地产企业开始纷纷转型，在您看来，房企应该如何去应对市场的变化，提升自己的竞争力呢？

朱中一：房企的转型是必然趋势，房地产转型包括了几个方面的转型，一个是过去讲的一些企业，一直偏重于住宅这一块的，现在它拓展了，比如涉及到旅游地产和商业地产等等这些领域，有的将来要涉及到养老地产。

至于走到国外去，这也是一个，有能力的企业到国外开拓市场，这也是房企探索的一个途径。

网易房产：在企业尝试转型的过程中，有什么需要注意的地方吗？

朱中一：我们最怕企业跟风，因为中国的企业多，一跟风以后量就大了，所以企业要善于分析市场，这个市场即使有前景，那么这个市场的容量有多大？任何一个市场，都是总量基本平衡，结构基本合理，另外要和消费者的能力相适应。像商业地产这一块，现在综合体很多，总量上有点供大于求，但是有一些社区的商业网点布局不到位，那么有的可能就有问题，所以我们觉得企业要根据自身的需求来做。

网易房产：如果是因为总量过大，那么在这种过程中，当地政府应该充当怎样的角色？

朱中一：我们是非常怕当地政府对房地产和土地财政的过分依赖，这个包括现在还有一些地方在延续着这么一个毛病。大家都想经济快点上去，但是新兴的产业没有跟上，他认为房地产还是快的，最来钱的是卖土地，反正土地卖出去了，你开发商去干吧，这就造成了什么？整个的规划不做，而且商业本来有个商业的选址规划，可能地方政府可能对商业网点的布局规划考虑不周，企业有点盲目。

网易房产：所以在这个城镇化过程中，对开发商来说，怎么把握城镇化的机遇和避免泡沫的问题？

朱中一：这个问题不光是开发商，首先地方人民政府要端正城镇化的指导思想，城镇化是以人为核心的城镇化，是解决好人的问题，而不是先把城市先建起来，把城市建漂亮的问题，没有产业支撑的城镇化是没有活力的，产业的支撑是城镇化有序发展的一个基础。

网易房产：所以在楼市进入之前，建议当地政府先把产业搞起来？

朱中一：理论上应该是这样的，房地产业只是城镇化里的一个载体，所谓的载体是什么？你人要去住，要有房子，要工作，要有写字楼，要有综合体，各行各业要生产。

以商业地产为例，主要是要看你商业经营的好不好，商业有没有效率，如果综合体盖起来了，商业没有经营好，这个综合体不能说成功的。你盖了那么多房子，没人去买，你说是成功的还是不成功的？所以首先要解决以人为核心的城镇化就是这个道理，以民生为主，要经济发展，其他的非住宅地产和相关产业的发展要协调适应，不要过分的夸大房地产的作用，过分的夸大房地产的作用就要搞人为的造城。

网易房产：在去年的土地市场上，一开始很多城市都表现的比较冷清，在下半场的时候，土地市场开始有所回暖，包括广州都出现了地王，您怎么来看土地市场的发展态势？

朱中一：土地市场咱们撇开那个北上广深，北上广深有它的特殊性，所以地王也好，整个的土地的出让，北上广深都还是不错的，咱们不能用北上广深来讲全国的市场。

土地市场实际上去年的成交量比前年是低的，但是北上广深是高的，不能用北上广深来套全国，所以我们为什么讲将来的房地产肯定是个分类调控的格局，北上广深可能是一种类型，然后全国的就是咱们就讲，分类调控，分类调控可能类别很多，而且在分类调控里面要强调的是地方政府的调控责任，当然政府，中央政府要加强对市场的监管，但是地方政府的调控责任要加强，这样的话才能使市场保证稳定。

网易房产：现在户籍制度的改革取得了一个很大的进展，您觉得在户籍制度的改革当中，应该注意什么问题？

朱中一：现在全国64个城镇化试点的城市改革的内容有这么一项，就是进城的农民工的宅基地怎么改革，我们是主张已经进城了、在城里有稳定职业的农民工，最好他的宅基地和房产能够作为资产进行流转，资产流转以后，能够提高在城市的购房和租房的能力，也能够解决两头占地的问题。但是这个要非常慎重，因为农民宅基地还是他的命根子，所以必须要在城市稳定下来以后，他愿意把这个流转。

网易房产：您觉得解决这种瓶颈的关键是什么？

朱中一：解决这种瓶颈的关键是，农民的后顾之忧问题，农民的后顾之忧是什么呢？就是家里有一块宅基地，这是他的立身之地。

所以这里为什么咱们讲的城镇化，它的本质是农业转移人口的市民化，如果让他市民化了，让他能够享受到市民的待遇了，那他可能就没有后顾之忧。

网易房产：您刚才强调的是农民的宅基地的问题，要是商地流转的话瓶颈又是什么？

朱中一：国家的政策上是尽量缩小，国家对土地市场有几句话，一个是管住总量，严控增量，盘活存量，尽量缩小非工业性的项目的征地，而且工业性项目要严格界定，就是征地，咱们现在的土地，就是把存量土地盘活。

网易房产：不动产的登记也马上要实行了，您觉得不动产登记为房产税落地有多大的促进作用？

朱中一：不动产登记肯定是好的，因为不动产登记是一个基础性的工作，只有家底摸清楚，将来制定政策才能更加精准，更加准确。

当然不动产登记最核心的是为了保护产权人的合法权益，因为登记的东西是受法律保障，这是源头，当然同时一个作用就是，登记了以后，摸清家底以后，你制定任何政策都有它的依据了，包括比如说将来开发多少房子，还要不要建多少房子，起码在一个城市里头心里是有数的。

网易房产：其实市场上还有一些言论，就说不动产登记后会出现抛售潮，这对房价会产生怎样影响？

朱中一：对房价可能也有一定的作用，但是它不是直接对房价的。作为市场来说，只要供求是平衡的，产品既可以租又可以售了，那么它对市场的平衡，对总量的平衡，对结构的合理，对房价的稳定肯定也有好处的。

网易房产：现在都说中小企业融资难，您怎么看？

朱中一：央十条里就有这个企业的融资，企业有市场需求的那些项目，符合产业政策、市场需求的，在融资上还要给予支持的，所以在金融上，核心还是落实央十条。

网易房产：中央对一些企业合理的需求还是会表示支持的？

朱中一：中小企业如果在当地政府里头发展不错的，当地政府会支持，现在关键是什么？我们的企业总量大，我们的企业总量是13万2千个企业，这是2013年的数字，比2008年的时候增加了50%。将来的企业确实面临了一个兼并、重组的问题，那么大企业可能在中央层面上给予支持，小企业如果在当地有信誉的，产品有市场的，当地政府可能也会给予支持的，另外这种企业如果更多的自己通过精细化的管理、品牌化的经营，把企业做好了，产品只要得到市场的认可，那么它的融资问题、资金的回笼问题可能都还好解决。