实录:新常态下的财富配置 砖头化转证券化？

8月30日，由网易房产主办的“新常态下的财富配置：砖头化转证券化？”沙龙正式举办。多名专家将就中国居民家庭财富的配置的变化、中国房地产市场的走向和股市与楼市等问题进行深入讨论。以下为论坛精彩实录：

主持人：从去年的第三季度开始，房地产市场不断的回暖和升温，在A股市场当中也有很好的行情出现。但是最近，股市出现了比较大幅度的调整，楼市在不断的反弹当中，在股市逃顶、抄底楼市的最佳时机已经错过。那么在目前这种情况下，专家对楼市和股市未来的走势，有什么看法？

彭澎：大家对投资股市还是楼市有一个争论，很难有一个非常绝对的说法。我想关键看每个人投资风险的爱好情况，如果喜欢冒风险的，可能股市收益会好一些，但是如果亏起来也会亏得多一点。第二个看时间考虑，如果你想玩两三个月就跑，股市可能跑得快一点，因为房子变现的情况不会那么快。虽然前一段时间股市有股灾，短炒1个月左右可能收益不错。如果你不想有风险，希望稳健的投资，房地产可能好一些，广州的房地产相对好一些，深圳这些城市反弹得比较高，风险比较大，广州整个的楼市比较理性。相比三四线城市，一线城市的投资比较好。广州的区域中心城市又比较稳定一些，一个新的区域可能投资的空间大一些，但是时间会长一些，比如南沙。即使说投资也不能简单的说股市和楼市，在股市里面玩长市、短市也是不一样的，楼市变现的速度和成长的空间也是不一样的。

我首先认为有钱就好，有钱才可以投。楼市需要的资金量比较大，股市几千几万块钱都可以投，所以对资金量的需求不一样，小资金和大资金都是不一样的玩法，所以不能简单的说股市好还是楼市好，我觉得最好有自己投资的想法。

主持人：问一下黄总，您有炒股吗？

黄韬：有钱就好，但是一般人没有这么多钱，今年上半年我已经股市赚了一笔，人的本性在我身上重新发挥出来了，我5月份又进去了，上个星期就全部跌了，本来我仍然有赚的，现在年度还是100万的成本，大概亏10万左右，我感觉比我很多朋友还好很多。我的观点是我做地产20多年，我感觉真正有钱的人不搞房地产都是后悔的，有钱又买了股票或者一些投机性的，9成是亏的，只有很少数的人是赚的。我工作这么多年我总结了一个经验，在这个市场上，不管是房地产还是股票，真正能赚钱的都是很少的，我这么多年没有靠炒房赚钱，我是靠工作赚钱。我去年才买了别墅，我做了这么多年。

应该这么讲，关键看每个人不同的投资观念，但是整体来看，买房地产比炒股稳定一些，而且有房子后再炒股会稳妥一点，不要有100多万先炒股再买房，失败的比较多，有了房再炒股，稳中求进比较好一点。我现在虽然亏了，但是我不等钱，反正放到那里。房地产今年在广州肯定是好的，而且金九银十肯定是量价齐升，只是没有以前升得多。

主持人：黄总到目前亏10%的确是不错的成绩，股市的波动确实很大，对于最近这期间，大家都在考虑，在房地产和股票之间要做选择的话，李总您对楼市和股市又有什么看法呢？

李嘉：我非常赞同两位嘉宾所说的，不是只有房子或者只有股票，在现在这个时代，房子和证券应该是合理配置的时代。房市我就不多说，大家应该更关心股市。在过去的一年，A股的股市经历了很多，上周到了最低2850点，现在大家都有熊式的观念，我的观念是底应该不会远，大家不用悲观。但是底要慢慢的磨出来，肯定会到2600，时间放长一点，一两年之内我还是比较乐观。

主持人：2850点是不是最终调整的低点，没有人不不说，但是应该会慢慢的调整。限外的放开，会不会对中国整个的房地产有一个非常好的利好呢？会不会有新的走向呢？

黄韬：限外肯定对楼市是利好的，但是限外是哪些产品是非常关注的，外籍人士很多是租房，购房的兴趣不浓，港澳人士购房的兴趣会浓一些。我也在国外待过，很多年轻人都是先租房的，都是到40多岁才稳定下来，租房的兴趣浓一点，都在中心城区，或者是公寓楼，就是服务比较好，离中心区比较近，上班比较方便。外籍人士很多都没有车，有少部分有车，有车的人会考虑到郊外的别墅，在国外他们都习惯住在郊外。

总体上来讲，限外有利于中心城区的房产，有利于公寓楼，有利于高档房产，基本上是这样的情况。

主持人：中国楼市的分化是比较好的，一二线城市比较好，三四线发展比较苦，限外令的放开，会不会令到三四线城市有没有转好的机会？

黄韬：对于所谓的限外只是延读一下，目前的限外令没有改变现实，在目前，本来港澳台在国内买房是可以的，提供了相对的文件比较多，包括公司的营业情况，个人就业的社保或者是税收，交代了条件。这次的限外令没有真正的解决，限外令本身就存在，只是一个文件强调了两点：第一个是外资企业进入中国的门槛降低了，第二个是对于外界全国性购房的强调，仍然是按照当地的购房政策执行，以广州为例，仍然是按照目前的条例执行，只是现在我们判断可能在一些之前不太清晰的环境当中或者是氛围当中有可能改变。在条例出来之前，外籍不能在广州买楼，也有可能可以买。

目前限外令在实际操作中还在消化，外籍人士不是因为这个文件就可以无限的买房。

主持人：现在限外令放开之后，A股当中的房地产板块也有一些异动，香港方面内房股是不错的，对限外令的放开，以及对整个房地产板块后期的走势有什么看法？

李嘉：我也觉得限外令对整个房地产来说影响不大，只是一个象征性的，政策慢慢的在放宽。我身边有很多的外国朋友，在中国生活，但其实他们知道这个限外令之后，只觉得有这个政策了，但是对它来说出动不大，该买房的就买一套，或者是其他的房子买两套。真正的内房股还是要看房地产的趋势。

主持人：今年以来，房地产市场不断的走好，也有一些隐忧出现，广州有一些库存量比较高，另外上半年整个房地产投资增速的增加还是有些慢，这些会不会制约未来房地产的走好呢？

彭澎：说实在的，房地产的走向，股市的走向，没有几个人说得非常准，包括专家，而且说一个对各位不是很客气的话，股市也好，楼市也好，往往是比较傻的人赚钱比较多。因为广州的房地产专家基本上我都认识，没有几个炒放赚了钱，那些操盘手都没有赚到大钱，都是傻乎乎的人赚了钱。很多老太婆大妈，看售楼处一说脑袋一热就买了，买在家里就发大了，有时候想得太多，往往就不敢投资，真是这样的，楼市和股市是这样的。所以听专家的有什么意思呢？但是要分析走势的话，我觉得我们国家的楼市跟前些年有不同的状况，所以我们叫新常态，新常态在不断的变化。

比如说现在汇率变化了，去年的新常态是没有的，人民币在变质。央行实行稳健的货币政策，今年降准降息这么多了，货币政策往偏于宽松的方向走，大家钱就会比较多，应该往哪里去呢？再有整体的通货膨胀和通货紧缩到底谁在影响呢？拿到钱肯定是要投资的，存在银行里面是贬值的，所以还是要考虑走向。这种情况下，中国的楼市今后应该是比较温和的上涨趋势，可能还会有10年，10后说不准。一线城市可能是比较稳定的，部分的二线城市，尤其是比较强的省会城市也会比较稳健，有一部分的三线城市，如果说靠一线城市很近也会比较好。比如说佛山，买得比广州还好，这会是一个比较大的机遇。

我也跟证券方面的人士有相同的看法，我认为今后的10年，可能股市的成长空间会更好，但是中间会有很大的起伏，所以玩股市一定要心里承受力更好，玩楼市的人心里承受力不用那么好，最好去搞一个完整的体检，看看自己的心脏是不是足够的强大。

主持人：黄总心里有底了，我的10万很快就回来了。黄总对金九银十比较乐观，现在整个广州方面，新房的均价大概是15000左右，在市中心出现了一些豪宅化的价格出现，越秀均价4万，还有天河、海珠已经达到3万多了，白云、荔湾2万多，在投资房产方面，您有什么建议？

黄韬：广州房价持久稳步增长，呈现10—15%的价格增长，也有利于全国10多年来上涨趋势，对首套置业，我认为还是要方便生活和工作。首套置业不要买得太远，因为首套我相信资金不多，想着将来要换房。如果是改善型的话，就是追求生活品质。像我不喜欢住在中心，我喜欢开车，每个人的用法和用途不一样。郊区稍微远一点，没有市区便利，但是空气和户型，还有小区的环境比中心区好。房子肯定有缺陷，如果一个完美的房子存在的话，你的钱包就不完美，价格也不完美。所以对于购房着的刚需、改善各有所需，但是我认为，如果纯投资房地产一定要谨慎。手上有3、5套，不建议投房地产，我建议理财方面要平衡，理财、股票等一些其他的渠道，房地产税肯定要开征的，多少年我说不准，房地产是比较稳定的，但是稳定中也有一些暗涌。风险存在，大家都能赚钱的不太可能，要思考一下，针对自己的特点做出投资的分配，这样我认为更为现实。

主持人：问一下李总，无论是股市还是楼市对央行方面的货币政策都比较敏感。央行已经是连续两次双降了，也有一些媒体和机构还是会有继续的降准的做法存在。对于未来，货币政策的走向，您觉得会有一个继续放松的动作吗？

李嘉：货币政策也是我们需要考虑的，现在判断股市的走势，牛市的基础还在不在，A股跟货币政策关系非常大，去年上半年央行采用了一些量化宽松的政策，促发了大牛市。货币政策会继续宽松，因为实体经济还是比较差的，CPI说这几个月涨了，但是是比较短的趋势，只有通缩对国家是非常有用的。现在无论是十年期的国债，其实都有一个比较大的下降的空间，李总理一直以来说的是要解决中小企业融资难的问题，降低融资利率的问题，未来货币的宽松是可以持续的，央行不仅降息降准，美国差不多降到0.25，还可以采用Q1、Q2。所以经济不行，通胀还不行的时候，货币会继续宽松，这是我判断中长期楼市还在的基础。

主持人：彭澎老师，您对金九银十的看法，想入市的话您有什么建议？

彭澎：首先金九银十是今年的一个销售高峰，这是我的一个直观的判断，今年以来，广州的楼市逐步的回暖，成交量逐步放大，这种情况下使大家购楼的意愿增强。第二个，广州在这轮的回暖当中，在一线城市当中相对的滞后，价格比较平稳，投资的属性凸显。最近出现了股灾，会让风险规避者，或者是承受不了暴跌的投资者会转向楼市，这是金九银十可能比较好的基本的几个点。

因为金九银十传统上本身就是一个售楼的高峰期，今年会出现一个年度里面相对比较好的销售期。但是今年即使有一个比较好的金九银十，但是不可能井喷。第一个，整体的经济不太乐观，很多人手上的资金不宽裕，很多老板都遇到停工、企业关闭，或者是出口不利的情况。可以说楼市没有脱离经济大环境多幅度攀升的可能。现在股使出现反弹的格局，很多人想等一等，这也是金九银十很难实现井喷。再一个就是整个的房地产的后势，刚才都谈到了，房地产税很多人说绝对不可能开征，现在来看开征是必然的，可能在2017年左右正式退出，2018、2019可能会正式的开征。可能开征的方式和重庆、上海的试点有所不同，原来觉得可能是第二套开始征收，现在可能是人均60平方米以上都征收，这样制约作用比较明显，现在没有出台，但是现在共识出台的可能性非常大。

现在国家有一个政策的方向，有可能会把整个国民的资金流向的资金池从楼市转到股市，不是全部，但是有很大一部分。或者是股市和楼市并驾齐驱，国家的宏观政策有这样的趋向，也会因为经济形势很难出现爆发，但是金九银十是一个比较好的销售周期。对购楼者来讲，投资者我建议等到年底更好一些，但是金九银十促销的可能性比较多，刚需者这个时候可以考虑入手。

主持人：房地产除了住宅之外还有商业地产，如果市民想在商业地产做一定的投资，您有什么建议，或者是有哪些产品推荐？

黄韬：如果是纯投资，我不建议没有投资经验的买家买商业地产，因为模式不一样，跟住宅是不一样的。住宅可能看规划、便宜、或者是购买方便，但是商业恰恰相反，宁愿买贵的比买便宜的好，另外商业要靠经营者的经营，而不是买来大家等，所以这是完全不同的。除了住宅外的物业投资，金额比住宅更大，平时持有它的成本更高，公寓买了后不出租的话，你的管理费以及未来的一些升值空间比较有限。公寓已经是在市场上相对比较畸形的产品，拿地是3亿，未来的风险比较多，一半的投资者不要轻易入手，公寓除非是配套成熟，马上买可以马上出租的建议买。

房地产的确是相对成功率高一点，如果你在目前中国的其他投资渠道不畅通，而且作为买家不是很熟悉的情况下投资房地产比较稳妥。

主持人：今年有几个板块比较好，国企改革和军工都是市场的亮点，在未来的4季度当中，您会比较好哪些行业板块？

李嘉：现在把楼市引到股市是一个大趋势，把直接在社会融资的比例在提高，国企改革已经打出了共识，通过国有资产证券化引入有实力的投资者提高企业的效率。今年以来，已经形成了这样的主线，但是从企业真正的效益来看，目前没有真正的看到，还是一个题材。我最开始建议的就是大家关注社会和民生的板块，包括了环保、医药和食品领域方面。现在工业发展已经进入了所谓的3.0到4.0，原来的过剩产能要裁掉，原来的传统行业已经跟不上了。现在包括互联网+一类的行业，因为人口基数在，而且居民可支配收入还是在慢慢的上升，所以对消费这块还是非常看好的。

主持人：彭博士，广钢新城最近非常火热，大家觉得广钢新城是未来房地产的走向，对广钢新城未来的发展您怎么看？

彭澎：广钢新城说了很多次，整体的规划非常好，但是地价确实太高。广钢新城如果说按照它的规划，从长远来看作为中央居住区，居住的条件非常好，但是从现在来看，中央公园可能要三五年后才能建成，珠江新城的公园也是在亚运会要举办才能建成，广钢新城未来卖到4万没问题，但是现在要卖4万压力比较大。第一个芳村地区的江景的楼宣传打6折确实压力非常大，还有工业对他的影响、南海、千灯湖对它的影响比较大。在目前的行情下，其他跟广钢新城竞争的地价比广钢新城低一点，广钢新城会夹在中间，如果开发商采取低开高走的模式，也许这就是投资者的机会，地价这么高，刚开始卖得不高，大家捡个便宜货还是可以的。但是目前我是为开发商担忧，要用很多的绝招才可以卖得好，但是投资者可以捡便宜货。

黄韬：我觉得接下来的市场能买到物有所值的产品不错，但是买到便宜又好的不太可能，买房看你买的是怎么样的产品，怎样的开发商，怎么样的区位，刚才说的区位，如果政府继续像承诺和规划做广钢新城，那广钢新城应该说是物有所值的。而且第一个开盘的开发商就是做地产非常有经验的，做豪宅非常有经验，我相信它应该有独到的地方，而且市场会告诉大家值不值，有怀疑的人可以看看它的开盘。这个世界就是充满了不确定性，才有可能有财富的重新分配，我认为世界的精采就在于它的不确定性，对于买家不用担忧，乐观的看待这个事情，市场是市场说了算，最后的结果大家走着瞧，我认为广钢新城是一个亮点，是可以期待的。

主持人：李总，在证券市场上面，周四占上了3000点，周五上了3200点，您预计市场会不会重新回压，投资者应该采取什么样的投资策略。

李嘉：从周四开始反弹，从2850反弹到3100点，在9月1号之前有空间。刚才我说看好中长期，但是短期市场还是偏弱势的，现在市场的增量资金不存在了，投资者比较悲观，另外银行和证券公司之前融资的资金收回来了，暂时也不会出来了，救市的资金也只是一部分抵消副作用。所以目前的资金是存量资金博弈的市场，短期有可能反弹，但是有一个反复振荡的情况。

主持人：在经济新常态下，大家觉得居民财富的保值和增值还有什么新的途径呢？

彭澎：我们经常说中国的投资渠道比较少，全世界的投资渠道也就是股市和楼市，那些小的投资渠道我觉得都不是普通人能玩的，比如说集邮、古玩、书画或者是一些大宗商品，石油、白银、黄金，都不是普罗大众能玩的，要么是楼市、股市或者是银行的一些产品。关键还是你自己的资金量有多大，还有源源不断的收入来源是什么样的，如果日常的收入足以支撑日常的生活，所赚的钱绝大部分投资，不要放到银行里面，我还是认为股市和楼市是主要资产的配置方向。如果是比较理性的人，适当的买一些保险产品也是有必须的，不论是为小孩还是为自己家人都是比较稳定的，收益大的还是楼市和股市，楼市和股市还是根据自己的理性，股市从10年的周期来看我还是比较看好，楼市还是比较看好。中心城区保值的可能性是比较明显的，而且广州在2017年全部取消择校，学位房是值得关注的，中国人对小孩的培养是可以用尽所有的。下面我们可能学区化，这个怎么玩，我们可能也要考虑，第一个投资中心城区为主，第二个离好学校近为主，还有离医院近为主，居家养老是很适合的。这是老年人的选择，很多老年人现在不愿意去养老院，我们这代人觉得去养老院是一个选择，但是养老院没有好的医药设施也不会去，靠近学校为小孩考虑，靠近医院为自己考虑。如果你身体足够好，买风景好的，环境好的。今后从别墅地产走向专业地产这是定级投资，现在很多老板游艇、下一步直升机，这是今后的发展方向，大家作为普罗大众，还是稳定的投资靠谱，60%投资楼房市，30%投资股市。

黄韬：我换个角度来谈一下投资，投资要成本，年轻人没有太多的钱。我建议年轻人要投资，投资在自己身上，找一个好的工作，在工作上下精力，我就是打工出来的，我就靠我的工作赚钱，这是最大的投资。投资有了一桶金，然后就要开始买房，第三步有了闲钱才开始投资了。有能力赚钱，再让钱来生钱，我相信你有你的眼光和判断，但是每个人的性格不同。高级定制投资是根据你的整个规划来做出分析，资产配置就更高端了，我强调一点，人生先投资自己，找好一个好的工作，努力赚钱这是更加主要的，而且在现实的社会当中，我不赞同坐在家里面什么都不做就等着赚钱，我觉得对于整个市场来说我不太认同，我认为不太可能。真正的投资家，真正能够赚到钱的需要很多的经验，一般人学不到。

主持人：投资在自己身上，李总有什么看法？

李嘉：首先我是非常赞同黄总所说的，人生的首要投资是投资自己，从理财的角度，因为我们是做财富管理的，不光是在股市，在现阶段，我认为从资产配置的角度，还可以配置一些债权，对于普罗大众来说，债权基金起点是比较低的，跟股票很多时候是翘翘板的情况。从6月份开始，不少股票性基金都是大跌的，我们广发做了一些债券基金是上升的。还有香港股票、美国债券都是在上升的，港币与美元在很窄的范围内波动，现在国内有不少优秀的企业都在香港上市，这是比较好的分流的途径。

这些都是在近期股市不景气的时候做的配置。前段时间有一个客户，因为房产有了，在珠江新城在琶洲都有豪宅，他说他卖了一部分，他想留给他小孩，他要求一定要保本，他也知道我们在协议上面不可能写保本，一定要以安全为要务，收益率尽量高，也不可能高于10。当时我们的配置就是广发做的一个系列，年化收益9%，还有20%是配置量化，做好一篮子货币，同时又不对冲。总体算下来，收益非常的低，8%左右。在美国有一个7.2法则，每年只要资产配置达到7.2的收益率，资产就升值一倍，这也是财富管理的一个方面。