曾经风光无限的房地产行业，如今正走下高利润率的神坛。截至日前，包括万科、绿地、招商等在内的80家上市房企公布了三季度报告，80家房企共实现营业收入4244.45亿元，但净利润只有343.5亿元，平均净利润率仅为8%，创下历史最低纪录。业内专家分析认为，土地价格、融资成本上涨等成为蚕食利润的主要原因，房企的可持续发展关键在于战略转型。
过半企业净利润下滑
10月27日晚，万科发布了三季度报告：实现营业收入293.3亿元，归属于上市公司股东的净利润20.1亿元，同比分别增长32.3%和21.8%。1至9月份，万科累计实现营业收入796亿元，同比增长26.1%，归属于上市公司股东的净利润68.5亿元，同比增长6.1%。净利润率为8.6%。销售方面，万科前三季度累计实现销售面积1439.8万平方米，销售金额1804.7亿元，同比分别增长13.9%和21.1%。
万科仅是净利润下滑至个位数的众多上市房地产企业中的一员。昔日被称为四大地产龙头股“招保万金”中的招商地产(000024,股吧)发布三季度报告显示，第三季度，公司实现营业收入59.32亿元，同比下降23.02%；净利润7350.44万元，同比下降83.85%。1至9月份累计实现营业收入239.06亿元，同比增长0.64%；归属于上市公司股东的净利润22.19亿元，同比下降0.97%，净利润率为9.3%。针对第三季度营业收入的下降，招商地产表示，主要是房地产项目结转进度的原因。
标杆房企的净利润率尚且如此，一些中小房企的表现更不乐观。来自中原地产市场部昨日的统计数据，在公布三季度报告的80家企业中，只有28家企业利润率高于10%，52家企业利润率低于10%。从净利润来看，80家房企的平均净利润率8%，达到历史最低值。其中，45家企业净利润出现下调。据了解，2013年房企平均净利润高达11.97%，2014年平均净利润率为10%。“预期随着中小房企三季报的集中公布，房企的整体平均净利润也在8%左右，2015年将是房企第一次出现行业平均利润率低于两位数的年份，房地产行业已经进入中低利润行业范畴。”中原地产首席分析师张大伟表示。
销售业绩看上去很美
净利润表现不理想，但是房企的销售业绩看上去却“很美”。
昨天下午，恒大地产发布销售简报，10月实现销售额258亿元，刷新今年房企单月销售历史最高纪录，环比增长129.9%，同比上涨185%。前10个月，恒大累计销售额1545.3亿元，已经提前完成年度1500亿元的年度销售目标，成为今年首个完成全年目标的房企。“今年恒大销售业绩表现可观，与其4月份宣布全国楼盘住宅"无理由退房"有一定关系。此外，9月份恒大与全国15家知名品牌家居企业建立合作联盟，实现"拎包入住"，对购房者的吸引力进一步增加。”业内人士分析道。
亿翰智库发布的数据显示，1至10月份，万科、绿地、恒大、保利、中海、万达、碧桂园7家房企的销售业绩均达到千亿元。其中，万科依旧居于龙头老大的地位，销售业绩或超过2000亿元。去年与万科“争夺”行业老大的绿地前10月销售业绩位居第二，预计为1610亿元。从全年业绩目标的完成情况看，预计有25家房企前10月能累计完成目标的70%。其中，保利置业、恒大、龙光、华润4家企业表现较好，全年业绩完成率超过90%。
“去年1至10月份销售金额进入前10强的门槛为400亿元，今年门槛已经升至500亿元。前20强、前50强、前100强的门槛分别为240亿元、140亿元、70亿元。整年而言，2015年预计有7到8家房企销售金额过千亿元。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示。
增收不增利或成新常态
不难看出，增收不增利或已成为房地产企业的新常态。一位业内人士在接受北京晨报记者采访时表示，房企净利润率以每年1个百分点左右的速度下滑，未来房地产利润率存在进一步下滑的可能，“有测算显示，在净利润率只有10%左右的情况下，如果一个项目投资失败，可能会吃掉几个项目的利润，甚至可能会导致公司资金链断裂。”
对于房企净利润出现下滑的原因，业内专家分析，近年来土地市场竞争激烈，一二线城市地王频出，价格过快上涨，而房价的涨幅放缓，明显赶不上地价涨幅，房企过去依赖土地升值获得利润的发展模式难以维持。另一方面，房企融资成本也随之不断上涨，对内对外融资的成本都在吞噬利润。此外，虽然一二线市场回暖，但三四线依然处于调整过程中，以价换量在持续。面临销售的艰难，企业在推广渠道上花费的财力也在不断增加，宣传与管理费用等都在不断攀升。
专家分析
可持续发展关键在战略转型
在利润下调的情况下，不少企业开始撤离房地产领域、剥离房地产业务。
8月份，老牌房企莱茵置业发布公告称，公司更名为莱茵达体育发展股份有限公司，经营范围中取消了房地产开发及经营业务。
此外，海德股份(000567,股吧)、匹凸匹(600696,股吧)也先后发布公告，表示基本退出房地产市场。
根据中国房地产测评中心历年的监测，2009年底沪深两市涉及房地产业务的上市公司有303家，约占沪深上市公司总数的18%。而在2014年，沪深两市涉及房地产业务的上市公司不足200家。这意味着，5年间超过100家A股涉房企业退出房地产业务。
“核心盈利能力下滑、财务风险加剧……预计在利润下调的情况下，将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，房地产行业的竞争也将越来越激烈。虽然目前很多房企在加强成本控制、提高周转速度等方面取得了不错的成绩，但这两方面的发展终究会遇到瓶颈。房企的可持续发展关键还在于战略转型。”张大伟表示。
本版撰文
北京晨报记者 杨奕
