房企物业忙上市：“社区+”万亿市场要抢攻

“下一个中国首富，或许诞生于物业领域。”中国物业管理协会理事会会长沈建忠这句判断，说不定就成为可能。

去年6月，彩生活上市3天后，市值就反超母公司花样年，这样的高估值资本故事成为其他房地产商意欲效仿的典型样本。一年多来，已有多家龙头房企宣布要将旗下物业公司分拆上市，如万科、中海、保利、碧桂园等都把掘金物业服务的战略提上日程。

光大证券此前曾预测，物业管理未来的收入空间约为2.7万亿元，若以3%收取端口费，对应798亿元，是“尚待开垦的蓝海市场”。但与此同时，物管公司如何实现资本化，其盈利如何持续，仍然是每一家大牌房企分拆物管时必须面对的问题。

开垦“社区+”万亿蓝海

11月7日，来自两个陌生世界的人们在福州对话—他们要为社区体验做点改变。

这一天，正荣宣布旗下物业联手微信支付，推出全国首个微信定制社区。这个被称作“幸福家”的计划，将在正荣总部福州的润城项目先行先试，预计2016年一季度开放示范区。

在“幸福家”的蓝图中，免费WI—FI覆盖整个社区，让润城项目不再是信息孤岛，这是第一步；接下来，正荣要开微店，推出业主格子铺，引入更多第三方商铺资源；紧接着，“刷脸入户”、“扫码停车”等一系列解决业主困扰的生活细节，今后都可通过微信定制的方式实现。

腾讯微信支付产品总监刘鹏对时代周报记者透露，目前全国接入微信支付的社区已有40多个，但都只是实现了微信平台现有的基础功能，而眼下与正荣携手，是微信支付与智慧社区的一次深层次互动。

在正荣物业的平台构想中，微信定制社区是试水的第一步，下一步战略还包含了5个子平台概念，分别是商务服务、生态服务、公益物业、人文服务和金融服务。目前为止，“正荣+”品牌资源整合平台已聚集了不少互联网企业，在此之前，中行E社区、小米智能家居等互联网产品也已植入正荣社区。

“我们会根据业主体验痛点，进一步探索智慧社区的解决方案。”正荣集团物业公司总经理林志伟告诉时代周报记者，他们今年有可能在全国12个城市复制和迭代社区产品。

当物业服务成为房企和购房者的痛点，这一切说明，物业和社区O2O风口已开。不只是正荣， 曾经不被重视的物业服务正被房企视为下一个金矿。如今，大牌房企也已纷纷加码物业管理领域，推出社区O2O平台，比如万科推出“睿服务”，并配套了APP“住这儿”；绿城亦推出了“幸福绿城”APP，制定了“绿粉+”计划。

在传统房地产开发领域利润下滑，房企纷纷转型之际，物业服务因更轻且有利润空间而被青睐。据时代周报记者观察，如中奥到家等物业服务平台有33%毛利率，这个毛利空间甚至远超过了目前很多品牌房企的开发业务。

物业管理领域无疑是具备市场前景的，短期来说，可以产生实在的利润，长期还可挖掘社区O2O的价值。

“数以万计的业主群体是房企最大的财富，以社区服务为切入点为物业板块创造更大的价值，也是房企实现战略转型比较理想的选择。” 仲量联行研究部中国区负责人周志锋分析认为，目前国内房地产市场已逐渐进入存量房时代，未来房企间的竞争也将逐渐转向存量房领域。

在周志锋看来，物业管理作为房地产综合开发后续经营管理的平台，更是房企挖掘产业链下游市场价值的通道。

事实上，传统的物业服务只是一种手段，终极目标是通过这种物业服务获取海量客户。除以上基础的生活服务功能外，社区O2O还可与社区周边的商家合作，通过APP将商家引到线上，构建“社区一公里”微商圈。

明源地产研究院研究员刘策认为，这种盈利模式是一种跨界“拔毛”，有了客户流量和客户数据后，就可以吸引周边商家及其他富有广泛想象力的商家，通过客户流量来赚商家的钱，甚至做金融服务的生意，最终形成一个多方共赢的商业生态系统。

2015年，是众多房企物业社区O2O落地的一年，但目前物管行业的争夺战才刚刚开始，相信未来会有更多的企业加入其中。

按照方正证券互联网高级分析师张常新的测算，随着住户ARPU值(每用户平均收入)和住户渗透率的提升，当渗透率达到80%时，社区O2O的年市场规模将达到4615亿元。社区O2O闭环一旦形成，可不断添加产品和服务来满足住户的各类需求，理论上行业没有天花板，有可能发展成一个万亿级别的行业。

光大证券此前也曾预测，物业管理未来的收入空间约为2.7万亿元，若以3%收取端口费，对应798亿元，是“尚待开垦的蓝海市场”。

分拆物业上市“新算盘”

资本市场的眼光也被吸引过来。去年，彩生活分拆上市成功开创了一种新的商业模式，打开了物业管理公司的想象空间，随后，资本市场对于物业管理行业的关注度不断提升。申请物业上市的房企在不断增多，万科、保利、碧桂园、中海、恒大等龙头房企都有明确的分拆物业上市计划。

中海物业率先而为。10月23日，中海物业成功分拆上市，是继彩生活之后行业第二家独立上市的物业公司。几天后，又一家社区服务巨头诞生。

10月26日晚，马斯葛公告，恒大联合腾讯认购公司股份事项已完成，公司拟更名为“恒腾网络”。据悉，恒腾网络将整合恒大的社区资源与腾讯的互联网技术，意在打造全国最大的互联网社区服务商。

尽管各家龙头房企均有做强物业服务公司的计划，但成功牵手腾讯入股，是恒腾网络最大的优势。按照规划，恒腾网络业务将以恒大全国400多个社区为起点，未来覆盖上千甚至上万个社区。

恒大地产投资者关系部经理刘振在东方证券举办的投资峰会上透露，恒大在互联网社区服务产业上的发展规划是到2016年完成9个重点省的试点，预计营业收入在10亿元左右，2017年争取覆盖到恒大在160多个城市的400多个小区，覆盖人口500万，2017年预计收入是16亿元。到了2018年，将拓展恒大以外的300-400个社区，预计总覆盖人口800万-900万人。

物业服务领域正掀起一波资本“混战”。恒大与腾讯入股后，马斯葛股价最高涨幅一度达到138%，而中海物业在上市后短短两日内飙涨了43%。不难想象，未来一段时间，国内可能会出现分拆物管平台上市高峰。

今年8月20日，万科物业已经走过了25个年头。处在当下物业管理行业被资本青睐的风口，万科物业无疑面临很大的机会。万科适时提出了全新目标：从今年开始，用三年时间把物业管理面积由7000万平方米提高到5亿平方米，也就是三年增长7倍。

万科高级副总裁、董秘谭华杰坦言，这是一个野心勃勃的目标。而万科物业CEO朱保全对未来更是信心十足：万科物业要做国内第一个营收百亿的物业公司。

早在今年上半年，万科就为物业管理部门成立了专门的事业部，并拟定发展规划：向万科以外的社区扩张，并谋求上市。他们开始以“睿服务”体系输出的形式，向非万科项目提供物业服务。万科总裁郁亮表示，万科物业时机成熟之时也会上市。而上市地点并不仅限于内地和香港，“我们有很多选择”。

碧桂园也已将物管分拆提上日程。物业管理及社区相关业务，正被碧桂园视为未来新的利润增长点。碧桂园首席CFO吴建斌指出，碧桂园已将物业管理纳入上市计划中，上市目的地首选A股市场，社区O2O模式也正在紧锣密鼓推进中。

值得关注的是，以“互联网+”为核心的社区O2O概念在房企分拆物管时分外流行。物业公司最令资本市场期待的并非是服务本身，而是其通过增值服务获取利润的能力。尽管目前几乎所有独立上市的物业服务公司均以社区O2O作为卖点，但尚未有一家能让增值服务成为主要利润来源，上市最早的彩生活，其增值服务收入占公司总收入的15%左右，中海物业的占比更低至4.7%，考虑到社区O2O仅仅是增值服务中的一环，实际占比更低。

眼下，物管公司如何实现资本化，其社区O2O盈利如何持续，仍然是每一家大牌房企分拆物管时必须面对的问题。易居智库研究总监严跃进就认为，物业管理背后的盈利机制尚未完全建立，上市后投资者是否认同具有不确定性，“未来前景如何，要看物业管理盈利模式的创新”。

个案

彩生活：国内最大社区运营服务商

彩生活蝉联中国最大的社区服务运营商，规模优势在行业中进一步扩大。

2015年1-10月，彩生活在深圳、上海、浙江、江苏、安徽、浙江、湖北等多个省市，通过并购或者全委方式共新增拓展物业面积超过9600万平方米，其中包括收购开元国际物业等多家区域性大型物业管理企业。

截至10月31日，彩生活管理服务的住宅社区物业规模达到3.04亿平方米，已经全面覆盖中国五大经济圈的147个主流城市。按照计划，到2020年，彩生活服务的社区物业面积将超过10亿平方米，服务人口规模超过4000万人。

掌舵手潘军指出，彩生活母公司花样年已全面完成基于未来移动互联网、客户大数据时代的“社区+”战略布局，这与刚刚公布的发展双创经济、互联网+、分享经济、大数据等“十三五”国家战略高度契合，公司一系列颇具前瞻性的战略规划和业务布局将迎来巨大的政策红利，花样年将跨入一个快速发展的五年新经济周期。

中海：房企物业分拆上市样本

10月23日，中海物业以介绍形式在港交所挂牌上市，这是继2014年6月花样年分拆彩生活以来，第二家分拆物管平台在港上市的房企。

截至2014年底，中海实现物业管理收入20.1亿港元，其中香港及澳门地区2.3亿港元，内地17.8亿港元，同比增长13.6%。在管面积逾5000万平方米，同比增加25%。

中海物业目前的主要营收结构包括物业管理服务与增值服务两大类。截至今年5月底，中海物业收入的9.32亿港元中，整个物业管理服务收入占比达95.3%，这其中贡献最大的是包干制物业管理服务，收入超过8亿港元，占比约86%。

未来如何做大？从中海物业目前的业务版图来看，其盈利模式与万科物业类似，专注于物业资产管理服务，因此，其未来的营收增长点将主要来源于规模扩张。中海物业在上市文件中也明确表示，将继续增加在现有及新市场内物业管理总建筑面积及数目，从而扩展业务。