抄底价！恒大巧购新世界4项目

2015-12-03 13:33:56　来源: 网易房产举报

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来源：攸克地产

地产界2015年度最大的买主，显然不是孙宏斌，而是许家印。

12月2日晚间，恒大地产（0333.HK）与新世界发展（0017.HK）、新世界中国地产（0917.HK）分别发布公告，恒大以总金额135亿元人民币分别收购了新世界位于海南海口、湖北武汉、广东惠州三大城市的4个超大型项目，总建筑面积近400万平方米。

这项收购，不仅是中国房地产2015年年度收购之最，也是中国房地产历史上收购之最。恒大胃口之大，可见一斑。

据观察，恒大地产这三个城市的收购，非常划算。主要是，地价比较便宜，地段比较好，且地块面积巨大。支付期较长，24个月。目前多数城市的地价支付时间是一年内。

根据新世界公告，海口美丽沙项目，总楼面面积（建筑面积）超过200万平方米其中在建38万平方米，待开发约152万平方米，售价86亿元。收购的待开发土地楼面价约为2850元/平方米，而同类项目成交地价早在2013年就达到3733元/平方米。惠阳项目，收购的待开发土地楼面价约为1122元/平方米，今年9月成交的同类地价约为1280元/平方米。武汉项目，收购的待开发土地楼面价约为3500元/平方米，今年2月成交的同类地价约为4258元/平方米。上述项目与近年招拍掛项目相比成交价及付款条件极具吸引。

如今，别说一线城市，就是二线城市，也很难找到总建筑面积在50万平方米以上的地块，更不用说海口美丽沙这种100多万平方米的地块。地方政府卖地学聪明了，50万平方米的地块，一定要分拆成5块甚至8块来卖。就是为了多卖点钱。

新世界为什么一口气卖掉这么多项目？两份公告解释，它是为了聚焦于一线和1.5线城市。这就跟此前李嘉诚出售内地物业的理由有异曲同工之处。说白了，就是对二三线城市的房地产市场不够乐观，或者是新世界力所不逮。攸克君此处提一句，新世界对未来两年的楼市过于悲观了。明年的楼市可能比今年还要好一些。

客观地说，新世界地产近几年在内地的发展确实比较缓慢。但发展缓慢的，又何止新世界一家？基本所有港资房地产企业，都很谨慎，步履迟钝。也罢，自己开发慢，卖得不好，还不如找个好人家“嫁了”。

为什么卖给恒大？一句话，他们之间熟悉啊，太熟了。新世界想卖项目，第一个想到的肯定是许家印。而且他也出得起这个钱。今年全年1800亿的销售目标，恒大前11个月完成了1700多亿。此前不久，恒大刚以39.39亿元收购了中新大东方人寿，以125亿港元收购了香港美国万通大厦。

中国地产界的另一个并购王，孙宏斌，也在四处寻找收购标的。但基本可以肯定，2015年，他收购篮子里的货品数量和价值，不可能超过许家印了。

假如新世界邀约谈判的是孙宏斌，他会怎么选择？攸克君想，武汉项目他应该会要；惠阳项目他最不喜欢，那里大盘太多，竞争太激烈，成交清淡；美丽沙项目或许会犹豫一下，因为海口市场总是不温不火，起不来，但他很可能也会试试在海口做豪宅的机会。

再多一句嘴，几笔大收购在手，2016-2017年，恒大有可能向万科的老大位置发起挑战。

为什么这样说？主要两个因素。第一，今年前11个月恒大与万科的销售差额大概是500亿，全年差距也可能维持500亿出头。而恒大今年收购了包括前述新世界在内的多个大型项目，明年下半年即可进入销售期。第二，恒大在深圳有多个城市改造项目，货值较大。它们也将在明年和2017年进入强销期。

当然，发起挑战的意思，并不表明恒大的年度销售额一定会超过万科，更大的可能是，非常接近。