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资产配置全球化倒逼国内豪宅品质升级

2015-12-17 17:24:23 来源: 网易房产
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文/王田歌

这是个并不平静的12月。

12月16日凌晨,美联储召开2015年最后一次货币政策会议,美元正式宣布加息,作为目前世界上最具影响力的货币,美元加息犹如一只扇动翅膀的蝴蝶,无疑将导致其他国家货币波动,从而引发更大的资本市场风险。

就在不久前,人民币成功加入SDR,进一步与国际接轨,“入篮”前,人民币已经过一轮利率调整,但不少财经界资深人士表示,人民币“入篮”后还可能出现一波贬值行情,中国股市、楼市、大宗商品都将受到影响。

货币变化直接动了高净值人群的奶酪。作为财富的集中执掌者,国际主要货币的走势动向意味着高净值人群的资产配置将迎来一轮新调整。

这并非是调整的开端,今年以来,全球经济金融不确定性进一步增强。随着国内年中股市神话的破灭,一度热闹非凡的理财市场趋于沉寂,而网络盛宴散场导致泡沫消退、资本撤出,曾被视为“万能灵药”的P2P也无法拯救理财产品下滑的信心,风险频出。内外交困中,金融产品率先中枪,高净值人群的资产配置和理财遭遇到了空前困境,一场“财富保卫战”正式打响。

究竟怎样才能避免财富缩水?人们用脚投票,给出了答案。对外,海外投资置业被视为改善资产组合的良方,获取海外房地产市场复苏的资本红利;对内,资产配置的全球化浪潮重构了高净值人群对固定资产的要求,倒逼国内豪宅品质升级,星河湾、龙湖、绿城等专业豪宅产品凭借良好的品质与口碑,前景继续看好。

迁移的富裕阶层

2015年《中国国际移民报告》显示,中国内地投资者去年在境外的房产投资额增长了25%,达到101亿美元。

外国人为这个数字咂舌,事实上,让他们感到惊讶的不止是数字,而是数字背后折射出的文化差异。无论富裕与否,中国人普遍对“房”有强烈需求,这在高净值人群中体现的格外明显。数据显示,中国投资者的房地产资产配置比例超过60%,而发达国家投资者的房地产配置比例仅5%-8%;中国内地资产净值达到三千万美元以上的超高资产净值人士中,平均每人拥有4.7个住宅物业,居全球首位。在强势文化的传承下,即使是对年轻一代富裕阶层而言,房地产的吸引力也有增无减。

欧美国家经济复苏、我国宏观经济增速的下行,更加推动了高净值人群资产配置全球化浪潮的蔓延。

今年7月,英国《金融时报》对中国富人进行的一次调整显示,60%以上的被访者计划在未来两年增持海外资产,其中,住宅房地产最受欢迎,其次是固定收益证券、商业地产、信托产品和人寿保险。很显然,海外置业已经成为高净值人士分散资产组合风险,赚取海外市场红利的重要手段,一方面能够改善固定资产结构,另一方面能够带来足量的现金流,持续提升资产组合的收益。

越来越多高净值人群同时持有海内外物业。据《证券日报》报道,仅北京某个高档住宅区就有7成以上业主在海外置业。网易记者采访获悉,类似情况在全国并不鲜见,为将资产风险最小化、收益最大化,不少富裕阶层一边购入星河湾等具有良好口碑的豪宅开产品用于自住,一边瞄准大洋彼岸的优质别墅、公寓、商铺用于投资、移民或子女教育。

资产配置全球化时代,星河湾等国内优质高端产品依然受到青睐
资产配置全球化时代,被誉为“豪宅界劳斯莱斯”的星河湾依然受到青睐

近期货币变化为欧美置业加温

从地点来看,美国、欧洲、澳大利亚仍是高净值人群海外置业的不二选择,而近期不断变化的货币政策加剧了这一流动特征。

12月4日,欧洲央行宣布将半年前开启的一万亿量化宽松(QE)计划延期至2017年3月。“这意味着欧洲的房子更便宜了,能吸引更多富裕阶层去海外投资。”资深投资移民专家、侨外集团广州分公司总经理丁浩宇对网易记者表示,欧洲房地产资产目前仍是一个价值洼地。英国之外,西班牙、葡萄牙、意大利和塞浦路斯也受到了中国买家的青睐。

但中国高净值人群最爱的仍是美国,2013年起,中国超越加拿大成为美国房产的海外第一大买家。美国全国地产经纪商协会数据显示,截至2015年第一季度,中国买家一年在美国购置房产交易额高达286亿美元,折合约1775亿元人民币。

这个数字与美国房价密不可分。美国全国地产经纪商协会数据表明,美国主要城市平均房价在13万至40万美元,与北上广深目前的房价水平相当接近。此外,欧美国家库存普遍迷你,未来两年,美国旧金山的新房供应量仅有1000 套,低库存叠加本土经济复苏、海外需求增大的有利因素,支撑着欧美热门地区的房价,保证了海外买家的收益来源。

星河湾根据高净值人群需求进行产品升级,有力抵御市场风险,图为上海浦东星河湾
星河湾根据高净值人群需求进行产品升级,有力抵御市场风险,图为上海浦东星河湾

高品质成全球资产组合评判基础

海外投资置业如火如荼,国内豪宅产品也凭借需求旺盛、抗通胀保值、资源稀缺三大优势,成为高净值人群资产配置中的安全产品。然而,在泛滥的“全豪宅”时代,并非所有豪宅都能够迎合高净值人群与日俱增的居住投资需求。品质升级,成为国内豪宅在全球资产配置浪潮中脱颖而出的先决条件。

以星河湾为例,这家素来以品质闻名的豪宅开发商拥有良好的业内口碑,二十多年来,“工匠精神”、“品质先行”的理念贯穿星河湾发展始终。人们为此津津乐道的两个细节,彰显了这一理念。第一个细节,是广州星河湾耗资数千万修建的临江木栈道,为了让业主看到更洁净优美的江景,星河湾特意将木栈道向前延伸,将木栈道下面的垃圾也全部清除。第二个细节,则是星河湾的楼书。它细致到了每一间房的地板、玻璃、洁具、家电甚至是房门高度,不仅在楼书中注明来源和品牌,并详细解释了选择该品牌的理由。其产品创新能力也值得称道,从标杆式的大平层到108-118平米的“微豪宅”,一直以来,星河湾都以体察高净值人群需求为产品升级的依据。

对品质的不懈追寻,不仅塑造了星河湾的核心竞争力,更成为抵御风险的最佳利器。尽管资产形势风云变幻,星河湾始终屹立不倒。数据显示,2015年,星河湾集团地产业务在季度、半年度及年度销售业绩等指标上均居于销售百强,在星河湾进驻城市的高端公寓市场,尤其是精装高端公寓市场,星河湾产品的月度、季度、年度销售业绩也均连续进入前三甲,并未因富裕阶层资产外流受到影响。

发展潜力+企业形象+人文关怀=取胜关键

品质为先,长期发展才有据可言。出于保值考量,能够纳入全球资产配置组合中的豪宅,必须具备长期增长潜力,潜力由谁评判?金融资本的认可是最高圭臬。

11月27日,星河湾集团宣布以非公开方式成功发行了30亿元人民币公司债,成为民营房地产企业单次发行融资规模最大的公司债券之一,迄今为止,能实现如此规模融资的民营房企只有恒大、碧桂园、万达寥寥几家巨头企业,星河湾是其中唯一一家非上市公司。同在11月,中国农业银行总行对星河湾批准授信额度为28.41369亿元,新增授信17亿元。此前,星河湾集团还被农行列为24家企业为总行级核心客户。以上种种,均显示了资本市场对星河湾集团偿债能力的肯定,以及对星河湾在高端房地产领域市场竞争力、盈利稳定性和未来的发展潜力的认可。

星河湾对品质的追寻延伸至每一个细节,图为青岛星河湾木栈道
青岛星河湾为当地豪宅树立了品质新标准

此外,要在全球资产组合中取胜,企业掌门人的良好形象甚为关键。但事实上,这是个一度被国内房企忽视的盲点。中国企业“自上而下”的传达特色甚为明显,决策层的价值观直接折射出企业整体的发展思路。

业内皆知,星河湾的成功与董事长黄文仔密不可分。20多年来,这位历经石材、木材、钢材、工程、装修等多个行当的传奇人物,以对品质的追求和一丝不苟的工作作风著称。在行业规则尚未完全厘清的房地产业,黄文仔的坚持赢得了普遍推崇。2013年,黄文仔曾荣获胡润百富2013年度“中国最受尊敬企业家”称号,两年后的同一时刻,黄文仔再度站上讲台,以行业标杆的身份为新一批“最受尊敬企业家”颁奖,其良好的个人形象不言而喻。

人文关怀,成为住宅产品在全球资产组合中脱颖而出的第三把尺子。在改善型需求占比逐渐上升的时代,文化与圈层直接影响到用户观感,高净值人群普遍具有良好的教育背景和文化素质,人文需求更加旺盛。为此,今年11月,星河湾集团联手暨南大学率先成立生活学院,合作研究中国高端人群生活品质的标准体系建设,使星河湾成为中国生活方式理念的传播发源地和标准制定者,以文化吸引客群,提升品牌深度。

星河湾的成功,折射出全球资产配置时代对品质的重视与倒逼,记者认为,这恰好印证了著名财经作家吴晓波的论断——在资产泡沫化时代,全球化资产配置和优质不动产投资是规避风险的重要选项之一,越是高品质的不动产,越具备投资价值。

王田歌 本文来源:网易房产 作者:王田歌

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