网易房产报道 平地一声雷！今日上午，荔湾区岭海街12号AF010734地块（华大物流地块）公开拍地。最终，雅居乐以成交价21.7亿，配建安置房27450平拿下该地块，楼面价高达35216元/平，刷新全市单价地王记录。如计算保障房的建安成本（以3500元/平方米计算），开发商实际付出地价成本可达36773元/平方米。
地王刚刚出炉，周边广钢多个楼盘已经封盘待涨。中原地产项目总经理黄韬表示，附近项目涨价幅度预计在10%左右。
另有多位业界专家认为，此次华大物流地王单价远远超出预估水平，未来售价或达到6万元/平米，操作难度较大。
未来售价或达到6万/平米
地块吸引了原地主华大、碧桂园、华发、越秀与地铁联合体、平安不动产、保利、时代、合景泰富、龙湖、五矿、中铁建、招商、电建、融创、泰禾、东原地产、珠投等多家实力房企参与。
公开信息显示，地块性质为住宅地，占地面积21908平方米，容积率≤4.07，计容建筑面积≤89165.56平方米。这是今年广州中心区首宗挂牌住宅地，北向临江地理位置优越。
据悉，2016年开年至今，全国土地市场有近200宗地王拍出，其中就包括佛山和深圳，广州此次拍出的单价地王似乎在情理之中。
根据中原研究部监控，在一线城市，尤其是市中心区域，地价占房价的比例一般达六成，由此可以预估，华大物流地块预计将来楼价也要卖到6.1万元/平米才可能保本，这一价格已经远超芳村楼价最高的广钢新城目前3万出头的售价。
专家：价格严重超出估价 操作难度大
“这个价格实在是超出估计，未来最少要卖到5-6万元/平米，基本肯定是豪宅项目。”世联行首席技术官黎振伟接受网易房产采访时，连连感慨雅居乐此次拍下地王是“人有多大胆，地有多大产。”
黎振伟表示，在最近一轮楼价补涨中，广州远远落后于北上深，不少开发商认为，广州还有较大的上涨空间，这或许是雅居乐此次吞下地王的动机之一。
广州中原二级事业部总经理何彬直言，此次竞价出乎业界意料，远远超过同区域的广钢。加上地块周围环境还有很大的改善空间，要卖到6万元/平米的保本价，雅居乐必须以地块区位改善和产品创新为突破口。
地王一出，周边楼盘蓄势待涨。何彬透露，广钢几个项目已开始封盘。“从中长期来看，这次地王对广钢等周边区域会产生很大的拉动作用。”
中原地产项目部总经理黄韬也表示，广钢此次是“坐收渔翁之利”，预计涨价幅度会在10%左右，超过10%，客户未必接受，反而可能导致成交量下跌。
实地探营：地块仅有二线江景 周边配套档次较低
网易房产实地探营发现，地块位于白鹅潭区域，附近有石围塘公交站，公交线路较多。地块临近地铁5号线滘口站和地铁1号线芳村站。
值得一提的是，地块距离未来规划地铁11号线石围塘站仅500米。根据广州市政府的规划，石围塘站是广州地铁11号线、22号线、佛山地铁5号线的交汇站点，还是广佛江珠城轨的接驳站、有轨电车“广钢线”的停靠点。
地块原是广东华大物流公司的仓储用地。目前仍是荒芜一片，地块内部杂草丛生，整体看来，该地块较为平整。地块旁边是一个公交车加气站，与华大物流地块仅一墙之隔，常见公交车出入。地块旁边就是商品房小区万盛苑。
北面多为物流园仓库、旧厂，与珠江距离300米，只能算二线江景，与如意坊和大坦沙隔江相望。根据《2016广州经营性用地供地蓝皮书》，该园区地块同样将做居住用地开发，届时新建起的高楼，可能会阻碍地块楼盘的江景视野。
南边是为城中村大涡村，生活配套比较齐全，档次较低，主要是临街自主经营小店为主，较大的商贸城有芳村茶叶城。
西面是塞坝涌口，塞坝口社区的市政配套设施完善，包括荔湾区人民政府、荔湾文化艺术中心、中药文化博物馆等，另外还有芳村福利会幼儿园、药店、电影院、超市等配套。
周边房价最高不超过3.3万/平
中原地产研究部统计数据显示，地块所在片区一手住宅以华发荔湾荟和新世界凯粵湾为主力，均价在2.8-3.3万/平之间。
地价超过周围大部分二手房的价格。周边较新的电梯楼成交均价在2.2-2.8万元/平米左右，例如逸彩庭园、恒荔湾畔，荔江美筑；而楼龄较久的楼梯楼物业，成交均价在1.2-1.6万元/平米，例如成交活跃的桥东小区、蓬莱花园等。
下半年热点区域地块将压轴入市
网易房产数据中心显示，8月广州将共有16块土地出让或转让。包括4宗住宅用地（一宗转让）、2宗商用地和10宗工业用地。其中3宗住宅地最受关注，除了今天成交的荔湾华大物流地块，还有将于8月下旬出让的白云华盛地块以及长岭居宅地，有望刷新区域地价。
广州经纬行研究报告显示，热门片区如广钢新城、广纸片区、琶洲商务区、金融城、广州南站等，除了琶洲已经推出2宗地块，其他片区均未推地，下半年多个热门地块或压轴推出。
本文来源：网易房产
作者：王田歌 陈绮云
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