超级大盘广州亚运城股东富力退出 售价6年没变

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超级大盘亚运城股东五变四，富力退出；碧桂园世茂联合操盘，将一改卖到“蚊瞓”的节奏

亚运城新组团已建至“脱外衣”阶段，再“捂”就错失销售良机了。

日前，记者获悉，六年来由富力、碧桂园、雅居乐、世茂、中信地产五家品牌房企联合开发的超级大盘广州亚运城，如今正面临股权生变的考验。据可靠消息透露，富力地产将退出该项目。富力相关人士直言此举是“早有打算”。据悉，富力所持的20%项目公司股份或将由世茂、碧桂园和雅居乐平分，预计短期内“富力撤股”的消息就将公布。此外，由于中信与中海地产的业务已经整合，据称原来中信的股份将转由中海持有。

广州亚运城位于番禺区石楼镇，占地2.73平方公里，总建筑面积达438万平方米，整体规模相当于4个北京奥运村。接下来，广州亚运城将由碧桂园、世茂联合操盘，世茂华南区总经理王国雄将担任项目公司利合房地产的总经理一职，负责整体运作；而碧桂园则负责总体营销。碧桂园联席总裁、一线城市事业部“统领”朱荣斌更招徕其原来在中海的“旧部”大员，负责亚运城的营销工作。业内人士预测，按照碧桂园快速卖楼的风格，预料亚运城未来的销售节奏将明显提速。

玩法变了

曾经风光拿地

2009年12月，富力地产、碧桂园、雅居乐联合体以255亿元总价、54.5%溢价率竞得广州亚运城地块，创造了当年的全国总价最高的地块纪录，这一纪录保持至今。2010年引入新合作伙伴世茂和中信地产，五家公司各持20%股份。根据规划，2010年广州亚运会之后，亚运城将转换成一个公共设施配套一应俱全的高品质社区。

开盘一套难求

2010年9月，亚运城正式对外销售运动员村、技术官员村和媒体村住宅，引发销售狂潮，开盘当天售出1000多套房源。2010年共成交3900套，销售金额达到45亿元。但此后，亚运城的销售开始逐年下滑，但平心而论，亚运城毕竟是成交大户，近年来的成交套数一直在番禺区数一数二。

为何一路坎坷·定位失准

亚运城自开盘之初就有部分产品定位过高。当时，推出的技术官员村单价超过1.6万元/m2，部分靓景单位更达到“2字头”。而当时亚运城作为新兴板块，首推产品就以豪宅定价，其实是底气不足的。果不其然，定价不合理直接导致了技术官员村销售不畅。到了2014年，该组团更名为“山海湾”突然降价，亮出了9800~12500元/m2的价格，导致旧业主不满，也令市场对其前景产生疑问。近两年在售的天誉组团，定位为改善型大户型，也脱离了“刚需”主力市场，导致销售一直上不去。

为何一路坎坷·管理内耗

这几年，尽管亚运城的销售套数排名并不差，但在营销推广上并没有新鲜的招数吸引市场的关注。有内部人士对记者坦言，这几年，由于五家发展商各负责一块，因此，遇到问题时部门之间互相推诿的现象时有发生。同时，亚运城在营销推广方式上坚持“营销无限正确”原则，即使销售不畅，也无需听取策划人员的意见和建议，这直接影响了策划人员的积极性与主动性。

各种内耗之下，销售进度明显放缓。原本定于去年七八月上市的“5号组团”，因为欠缺合力而迟迟未能上市，错失销售良机。

新推组团咬定“刚需”不放松

据透露，9月份亚运城将启动一系列大动作。在推出新产品“5号组团”的同时，还将借助世茂地产成熟的商业运营优势，大规模启动亚运城内的商业招商。记者近日在项目现场发现，“5号组团”位处整个亚运城的最西南端，紧贴地铁四号线海傍站，可以说是地铁上盖物业，而且已进入了“脱外衣”的建设阶段。在当下火爆的楼市行情下，准现楼还“捂着”不卖确实让人难以理解。

值得关注的是，“5号组团”将再次如当年媒体村一样，重新以“刚需”买家为消费主导。此期组团总货量有1300套，其中950套是80~125平方米的“刚需”两房和三房。而最重头的项目，就是将空置的媒体中心4万多平方米的面积打造成大型shopping mall。此外，还将凭借碧桂园成熟的“造城”经验，完善项目内的交通接驳。项目负责人表示，亚运城将以全新面貌强势回归。

售价6年没变 年内或补涨两成

亚运城的成交价一直上不去是几家发展商的心中之痛。开盘六年来售价一直徘徊在1.2万~1.4万元/m2，基本没有变化。反观整个番禺区，2010年成交均价是13047元/m2，到今年前8月已经是18585元/m2。与广钢、广纸、奥体三大新板块相比，价格更不及他们的一半，就连配套相对不足的南沙金洲、蕉门，精装房均价也比亚运城贵23%~46%。价格落差确实让投资巨大的房企感到心灰意冷，早在2012年，富力地产董事长李思廉对亚运城的评价就是：“这个项目卖到‘蚊瞓’。”李思廉给亚运城算过一笔账：平均成本超过11800元/m2，至少要卖1.6万元/m2才不亏。来自媒体的统计显示，截至2015年，亚运城的总亏损额已超过4亿元。

作为南部板块的龙头大盘，亚运城是名副其实的价格洼地，价值看高一线。预计随着交通及生活配套完善，年内其楼价将跟随大市有两成左右的上涨幅度。

记者视点

一家独大 欠缺群聚效应

在整个亚运城板块，广州亚运城是孤独地一家独大，欠缺了板块的群聚效应。当初，五大房企在拿地时，所寄望的是早在2000年就被政府规划成“南拓”轴线核心新城这一美好愿景。但让人遗憾的是，这一规划现在已不再有太多动作。

值得庆幸的是，虽然少了原先规划的光环，但如今亚运板块的交通已相当方便，附近有京珠高速和南沙快速干线，以及已开通的广明高速。此外，地铁三号线东延线近期将建到海傍，所有这些规划利好都将提升亚运城板块的价值。