尚东控股主席郭泽伟：粤派房企如何在北京转型？

本文为《致敬广州价值》系列特稿第五期

文/王田歌

以猎德为原点，半径2公里范围内，尚东旗下四个项目恰好围成一个平行四边形。

这是整个广州最具价值的土地。2006年，珠江新城建设刚刚起步，尚东抢得先机，在珠江新城东部布局一系列住宅项目。老照片捕捉着彼时的记忆，那一年，广州大剧院、西塔与省博仍是一片空地，尚东几个项目所在的东部荒草及膝。

十年过去，珠江新城荣升国家级CBD，广州核心区地位无可撼动。开发商们在此肉搏，而“尚东系”早早占据核心地段，价值不言而喻。

十年里，地产江湖也早已变了天地。黄金时代落幕，白银时代开启。一轮轮行业洗牌，一次次折戟沉沙，寡头诞生，鱼虾退场。

如何在行业整合中博取更多生存空间？尚东的答案是：从直接生产型企业向运营管理型企业转型。

尚东控股主席郭泽伟

以地域为分界线，转型链条继续延伸。尚东在珠江新城区域根基深厚，借此推出顶级豪宅【尚东.柏悦府】，进一步掘金广州住宅市场。同时，北上京城，于中关村软件园内打造数字谷科技园区，推出自有运营品牌，并与资本合作，参与孵化、融资等上下游环节。

网易房产获悉，目前，滴滴出行、腾讯文学、网龙网络、联想子公司佳沃等企业已经进驻尚东数字谷。初战告捷，这家粤派房企背后还有怎样的逻辑体系？

开发商X科技园

“今后地产行业肯定非常惨烈，会死掉一批企业，升级就是为了更好的生存。”

鲜少在媒体前露面的尚东控股主席郭泽伟说，转型升级的源动力，是“活下去”。

尚东的转型升级之路始于三年前。那一年，广州楼市高温不退，地王自我刷新，烈火烹油。同年，尚东北上，开发因拆迁而搁置了三年的北京数字谷地块，向园区运营进军。

在业内看来，尚东此举并不意外。对政府而言，比起住宅用地，产业用地的供地压力较小，也更能带动经济发展。对开发商而言，住宅开发利润持续下滑，开发模式基本固定，而产业地产仍有探索空间。除了尚东，华夏幸福、招商地产、绿地、万科等房企都已涌入科技园，打造各类众创空间——不仅如此，模式也大多类似。

清华科技园广州创新基地副总经理许江建曾表示，地产商打造的科技园，大多提供场地支持、资金管理、配套孵化等服务。“双创”热潮兴起后，科技园与众创空间更是遍地开花，但大多没有找到清晰的运营模式，甚至不少仍停留在靠“二房东”赚场租差价的层面。

“我们是真的做科技创新的企业。”郭泽伟强调。

在科技园最核心的在产业规划与招商情况方面，尚东确实取得较为明确的成果。

郭泽伟介绍，尚东数字谷可分为几部分。一部分是租赁空间，在所有承租企业中，尚东会寻找合适的企业进行合作，在三年场租折价入股的基础上，再为企业提供资金支持。

另一部分是尚东自有的运营品牌“Hi five”，空间方面，包括占地2000多平米的自主创业空间、5000多平米的社交配套“Hi空间”，以及提供解决方案、底层技术、创新体验的“平行宇宙混合实验室”。

空间利用并不特别，尚东的核心卖点在于投资与运营。据悉，数字谷所在的中关村软件园目前共有30多家主板上市企业，“几个大证券公司、资本公司想在数字谷设立分部，可按照一定的比例出资，与我们合作成立投资基金，在数字谷中寻找这些上市企业的上下游公司，进行孵化，然后再卖给中关村这些上市公司。”

这一模式，被郭泽伟称之为“筑巢引凤”。

所有科技园的标配“咖啡厅”，在尚东数字谷也有特别用处。由于附近互联网企业云集，数字谷的咖啡厅将低价承接人才招聘功能，其中的十个会客室用作面试地点，基于此，咖啡厅将配备人才信息登记系统，从而形成创业数据库。

“要深入科技创新上下游，把整个链条打通。”郭泽伟说。

清晰的产业规划，使数字谷的招商工作进展更为顺利。从地图上看，尚东数字谷比邻网易、腾讯、百度、新浪等互联网巨头企业。聚集效应为数字谷提供了先天优势，尚东方面提供的资料显示，已有十多家互联网科技、商务服务企业入驻数字谷，其中甚至包括滴滴出行等“独角兽企业”。

网易房产总编辑严家森与记者现场对话郭泽伟

自我升级与自我剥离

郭泽伟透露，数字谷已经得到当地政府认可，并将在中关村软件园周边区域复制——这意味着郭泽伟的愿望有可能实现。

尚东向运营管理企业转型升级的路径确立后，架构随之改变。

据悉，去年起，尚东地产公司降为集团二级公司，这成立尚东控股，下属地产集团与投资运营集团，这意味着，尚东的主要业务从住宅地产向科研创新倾斜，由开发商走向园区运营与资本运营的管理商。

“下一步会加大对投资运营集团的投入。随着运营比重的增大，尚东的运营总部有可能搬至北京。”郭泽伟直言。未来尚东将不断增加科技园区投入，并增加持有型的办公物业。此外，还将联合资本公司、运营公司，并与手握土地资源的同行企业合作，进行品牌运营输出，走轻资产路线。

但就目前而言，住宅板块仍是是尚东控股主要的收益来源，这构成了尚东转型升级战略的第二块拼图。

就在9月19日，尚东旗下的住宅项目【尚东.柏悦府】在香港四季酒店举行首发仪式，非常成功。珠江新城核心区、俯瞰整个珠江公园、可观江景，以上任何一条，都以成为项目的价值支撑点。网易房产获悉，【尚东.柏悦府】已认购20套，均价超过每平米10万元，吸金超过10亿元。

尽管在珠江新城拼杀十年，项目众多，但柏悦府是尚东打造的第一个豪宅项目。极佳的区位，一定程度上反而增加了操盘难度。但从回报而言，成功操盘豪宅项目，拼质不拼量，足以使许多中小房企在行业洗牌中自保。

事实上，柏悦府地块早在珠江新城开发起步阶段已经拿下，藏储多年后，珠江新城开发成熟，土地价值连翻数十倍。在此背景下，柏悦府作为尚东“升级”路线的代表作，天时地利占全。

“升级不是随随便便就能升的，要基于产品刚性，机会可遇而不可求，搞不好就把自己摔死了。”郭泽伟直言，为此，除了科技产业园外，尚东在其他产业地产领域的布局十分谨慎。

他曾多次提及大健康地产与养老地产仍在调研阶段，“不能只靠概念，企业要挣钱。”，因此，他的选择是先做创新园区，以掌握足够的运营经验。

那么，尚东还会在土地市场上继续搏杀吗？

“会的。”郭泽伟点点头。尚东还会积极参与土地市场，包括竞拍，包括旧改，包括整合周边土地资源，还包括人脉。

但郭泽伟承认，行业洗牌越发激烈，中小企业生存空间越发狭窄。“现在有地产商说做完手头的项目就不做了，我可以理解。手头的项目还可以维持生计，再要扩张难度只会增大，未来在地产江湖中分一杯羹，需要机会、勇气和坚守，缺一不可。”

网易房产总编辑严家森向郭泽伟赠亲笔书

【对话：郭泽伟如何看待广州楼市？】

网易房产：与北上深相比，广州的房价处于最低位，您认为是什么原因导致了这一现象？

郭泽伟：广州房价有几个特点，一是健康，二是随大势上升。

为什么广州的房价迟迟不涨？这是由于广州与北京、上海、深圳的定位及经济发展阶段不同。广州受到各方调控，土地供给、人口、土地使用等等因素限制。以人口为例，过去五年，广州相对人口增长数量仅80万，远不及其他一线城市。这是由于广州经历了一次产业“腾笼换鸟”，将廉价、低级劳动力转移出去了。

以前，全国大部分交易市场都在广州，现在大量萎缩倒倒闭，人口撤退。而新进入广州的人口素质相对较高，主要是大学生、创新人才。因此，从绝对增长来看，广州的人口增长数量虽然不大，但质量较好。房子靠人住，有这么多人，一手投资价值明朗，而别的投资渠道都不景气，居民向心于房地产投资，房价才能上涨。

但无论如何，广州房价比较健康，5年内会逐步上涨没问题，10年内问题也不大。

网易房产：广州的房价有没有补涨的可能？

郭泽伟：广州房价补涨可能性不大，因为对人才的需求没有北上深强烈，没有形成强大的区域流动向心力，使周边区域人才拼命想要涌入广州。而北京、上海、深圳等地有吸引力，人们会觉得那里机会更多，留在那里才是成功者的象征，是梦想的家园。广州缺少让人逐梦、造梦的氛围。

网易房产：但北上深房价高企，是否会阻拦人才流入，从而使人才流入广州？

郭泽伟：高房价不会成为吸引人才的阻碍。这是一个自然选择的过程，全世界机会最多、最为繁华的城市，房价普遍居高不下。纽约、洛杉矶、柏林、伦敦、东京，前仆后继，房价高有社会支撑作为背景。

网易房产：广州会跌出一线城市吗？

郭泽伟：那不可能。一个中小城市变成特大城市，至少需要30到50年。这些时间都花在基础配套的建设上，教育、医疗等资源的产生并非一日之功，需要长时间积累。广州已经有这个基础了。