房企推新盘遇限购加码 中小房企面临现金流考验

房企国庆推新盘遇冷 中小型房企面临现金流考验

随着严厉的楼市调控潮在多城落地，今年国庆节前疯狂的楼市成交行情已显露出清淡迹象。

10月7日，南京认购18套，比前一天认购29套减少了11套。多个城区认购套数为零，与节前日认购量多达数百套相比，已呈现断崖式下跌。

《每日经济新闻》记者查阅数据发现，除了南京之外，北京、深圳等热点城市随着调控升级，楼市成交明显萎缩、降温。成交的下滑，势必会直接影响房企资金回笼速度。专家预计，房企四季度或将迎来新的考验。

推新盘遇限购加码

10月5日，南京楼市新政要求有1套房且贷款未结清的家庭再购房首付比例不得低于80%，并对有2套以上住房的家庭停发住房贷款。此外还要求非南京户籍居民家庭首套房须提供至少一年社保或个税证明，南京籍单身人士（含离异）限购一套。

从调控效果来看，南京网上房地产数据透露，10月7日该市认购套数一共18套、成交41套，与前一日认购29套、成交132套相比，已明显萎缩，相比于节前曾曝出日认购或成交数百套的火爆行情，当前南京楼市呈现出明显下跌。

南京财经大学经济学院一位不愿具名的房地产专家告诉《每日经济新闻》记者，南京此前投资性或投机购房比较厉害，这次调控升级后应该会挤出一大批这部分需求，楼市应该会回归常态。

与南京类似，上海也较为低迷。上海网上房地产数据显示，10月7日该市一手房签约211套，而国庆节前该市曾出现过单日成交突破2000套的历史成交新高。与此相比，当前上海楼市已显著降温。

深圳规土委最新数据显示，该市10月6日商品住宅成交44套，与9月17日商品住宅成交63套等先前多个可查的日成交数据相比已明显回落。

中国指数研究院最新数据显示，“十一”期间，北上广深四个一线城市成交面积环比不同程度下跌，其中北京、上海跌幅最大，分别为64%和92%。济南、南昌、杭州、武汉与南京等16个二线城市成交环比全部下滑，但多数同比却有所增长，济南同比增幅最高，南京与厦门成交量有所下滑。

四季度面临现金流考验

易居研究院副院长杨红旭给出的观点是，四季度成交量下滑，房价涨势放缓。杨红旭在微博上说，“老杨正式对北京楼市发出黄色预警！”

实际上，不仅仅是北京，按照外界较为一致的解读说法，这轮火爆行情已结束，接下来将进入一段不温不火的行情。

前不久，《21世纪经济报道》报道显示，房企再融资全线收紧，低评级私募债或暂缓。近日，内房股富力地产（02777，HK）已转向全国银行间市场交易商协会拟发行400亿元债务工具，试图调整其公司债务结构等。

中信证券研报认为，若房企发债标准收紧，受冲击最大的是近期拿下“地王”的中小型房企，给出的理由是融资渠道受到更严苛监管后，缺乏一、二线楼盘控盘能力加之未来资金周转对房价增长高度依赖，一些房企可能无法覆盖成本，导致资金流断裂，债务违约风险增大。

今年5月份，江苏常州本土房企龙德置业被媒体曝出因其资金链断裂，严重资不抵债而被卷入破产风波之中。究其原因，也就是该房企的项目多布局在三、四线城市，又遭银行收贷等。

记者注意到，广东房企利海集团在传闻被保利地产重组“不了了之”后，最近被曝出其疑似深陷债务危机，背后与其贪恋超大型城镇化项目运作有关。

此外，全国百强房企如重庆晋愉地产、云南经典地产等因各自受制于重庆、昆明等楼市高库存而曾陷入资金链危机。

记者发现，这些房企既没在全国上一轮调控初期进行灵活的策略调整，又错失去年以来这波行情，如今已与同行的差距越来越远。

亿翰智库研报显示，从上市房企现金排行榜TOP 100来看，恒大地产以1640亿元名列榜首，位居第二的中海地产843亿元，万科A(26.170, 0.18, 0.69%)为532亿元，今年拿地较为激进且排名第68位的时代地产为48亿元，同样拿地尤为激进且排名第97位的融信中国为27亿元。

据克而瑞研究统计，今年前9个月，龙头房企销售额创新高，像恒大地产实现销售金额2805.6亿元，权益销售金额2668.1亿元，而万科分别以2630.2亿元、1893.7亿元位列其后。

亿翰智库一位研究员表示，尽管我国房地产行业中长期仍然看好，但在这一轮的繁荣期逐渐消散时，资金实力和融资能力不强的房企将出现一定的资金紧张情况，高价土地有可能成为公司的沉重负担。

“目前，‘现金为王’的策略在行业高位运行的情况下非常有效，健康、稳定的现金流能极大增加公司抵御周期性风险的能力，使得公司可以在激烈的行业竞争中取得一席之地。”前述研究员强调说。