楼面价开启4万+时代?广钢新城中央公园南部宅地探营

年末广州土地市场分外火热。继11月下旬卖地17宗吸金309亿。12月26日，广州将再度迎来一场“土拍大战”。此次出让的12宗地块性质丰富，涵盖住宅、商业、工业等。

区域分布上，白云新城1宗，荔湾2宗，番禺4宗，从化3宗，黄埔1宗，增城1宗。所有地块总起拍价超过100亿，将在12月26日分时段竞价。除4宗工业用地外，其余8宗地块具体信息如下：

网易房产探营发现，即将出让的广钢新城AF040218地块与之前刚刚出让的3宗地块紧紧相邻，北侧是广钢中央公园，东侧可远眺珠江。目前地块周边配套较少，以依托广钢新城规划配套以及共享周边项目配套为主。起始楼面价2万/平方米，最高限制地价5394398万元。点击查看广钢新城航拍全景图

图片来源：中原地产

广钢新城纯宅地：起拍楼面价2万/平 直面中央公园

广钢新城首次开闸卖地始于2014年初，先后两次土拍卖地11宗，保利、中海、金融街等房企“国家队”扎堆进驻。2015年11月，广钢第三次土地出让，开卖广钢中央公园以南两宗地块，分别由保利及葛洲坝夺得。

回顾今年11月两次“土拍潮”，广钢新城再卖3宗地，全部被央企保利所斩获。2宗纯宅地AF040219地块和AF040224地块楼面价突破4万元，分别达41582元/平方米和41085元/平方米，超越板块内不少在售项目价格。商住用地AF040206地块楼面价也达34267元/平方米。

即将拍卖的广钢新城AF040218地块为居住用地，同样位于广钢中央公园南侧，紧邻此前刚出让的3宗地块。宗地面积38756.9平方米，容积率不高于4.8，计容建筑面积不高于186033.2平方米。地块挂牌起始价372067万元，楼面价2万元/平方米，最高限制地价539498万元。地块竞买保证金为186034万元。

AF040218地块形状较规则，但内部土地未平整，部分地方杂草丛生。网易房产发现，地块附近原广州钢铁厂的破旧厂房和几十米高的两个大烟囱都还在，未来将作为工业遗址在广钢中央公园保留。

数周前，网易房产探营发现有工人在广钢工业遗址附近进行重金属污染土壤修复，附近数块地中的土壤被挖走处理，暂未回填。

近日，网易房产从市环保局获悉，广州召开广钢白鹤洞地块污染土壤修复项目环保验收专家评审会，讨论结果认为，验收材料内容较完整、数据翔实，结论可信，修复工程达到了预期的修复目标，同意通过项目环保验收。

近建设中的地铁11号线鹤洞东站 板块区位条件优

地块所在的广钢新城板块位于花地生态城东南部、珠江西岸，东临芳村大道、北靠鹤洞路、南临环城路，区位条件优质。其规划的一大特色是整合“三村一厂”连片改造。

沿开拓路南行约15分钟即抵达本次出让的AF040218地块。地块内部较为平整，北邻广钢中央公园，西邻最近出让的AF040224地块，南部为最近出让的AF040219地块和AF040206地块。地块高层望江，可享受二线江景资源，该地块靠近规划中的地铁十一号线鹤洞东站，距离数百米左右。

目前交通方面主要依靠广佛线鹤洞站以及一号线西朗站，还有板块周边已有公交线路，但距离较远。公交站方面有广州市培英中学站、鹤洞路西站、西塱站和东塱站。

广钢新城内规划有地铁10号线、11号线及广佛线的延长线，还将增加广钢、鹤洞、东沙工业园3个交通换乘中心。区域内还规划有有轨电车1号线、2号线及5号线。另外，还设有公交首末站、公共停车场、自行车租赁点及客运码头等交通设施。

共享新城规划和周边项目配套 医疗教育资源丰富

配套方面，目前地块主要依托广钢新城规划配套以及共享周边项目配套。现场实探发现，广钢新城附近的老城区商业配套有待进一步成熟，但教育和医疗资源十分丰富。

沿着广钢中央公园中心所在的开拓路一直向北走，沿路有广钢工人体育馆，正对面是金茂影剧院，现用作金茂府项目销售中心。继续往北走的西侧是广钢观鹤小区，再往前的街边是一排低矮破旧的楼房，除了小餐馆外，还有一个山顶农贸市场，市场内有新大佳超市，鹤洞路北侧还有一个长鸿生活超市，规模都不大。

鹤洞路沿线尤其是北侧的居住环境更为热闹，分布有广钢鹤平小区和广船鹤园小区等多个大型居住社区，生活气息浓厚。周边所在的老城区教育和医疗配套也比较成熟。学校方面，除培英中学外，还有培真小学、金道中学、文伟中学等。医疗方面，目前主要配套有广钢医院和荔湾区第三人民医院。未来根据规划，该区域内将配套有15所幼儿园、9所小学、5所初中、3所高中。

广钢新城数盘均价突破4万/平 附近二手房房源稀缺

根据中原地产研究，随着广钢新城开发建设和价值体现，板块目前以一手住宅市场成交为主，二手房源稀缺，且由于定位和楼龄的原因，一二手住宅市场价格差距较大。

一手房方面，首拍两年以来广钢新城板块市场疲软，均价仅突破3万元/平方米。进入2016年广钢“贴价入市”局面才有所扭转。统计数据显示，2016年上半年荔湾区共有3个楼盘网签金额超10亿，而中海花湾壹号和葛洲坝保利曼城占据两席。

截止目前，广钢新城已有中海花湾壹号、金融街融穗华府、葛洲坝保利曼城、保利葛洲坝海德公馆、珠江金茂府和北大资源博雅1898六盘在售。定位高端的保利葛洲坝海德公馆和珠江金茂府则开启广钢新城的“四字头”时代。目前两个项目最高网签均价都超过4万元/平米。中海花湾壹号的最高网签均价也超过3.6万/平方米。

而广钢新城周边其他在售一手楼盘不多，往西朗地铁站方向的远大芳华都汇和富凯星堤主推公寓产品，价格在约1.5-1.8万元/平方米之间。另有一住宅盘元邦明月水岸，均价约2.7万元/平方米。

广钢新城板块及周边二手住宅楼龄普遍偏大。鹤洞路小区、金宇花园等楼梯楼二手均价约1.2万-1.7万元/平；四季花园、怡康苑、花地河湾等电梯楼二手均价约1.9-2.1万元/平，但楼龄大多在10年以上。