从恒大3734亿销售看房企发展与风险“平衡木”

2017年1月6日，中国恒大（HK.3333）发布新一期业绩简报，其全年合同销售额合计3733.7亿，合同销售面积4469万平方米,双双行业第一。

对于此次业绩发布，细心者会发现，除了销售创下历史峰值外，另外两项数据也颇为抢眼，一是销售回款3008.9亿，二是现金余额3043亿。

现金流是企业的生命线，两个与之相关的数据在一定程度上折射出恒大一路飙车却总是安全到港的根源。有市场观察人士评论：“恒大表现出了强劲业绩，偏高的负债水平却引起了市场的担忧。但从此次发布数据，可略为窥探到公司在发展与风险之间掌握的平衡，或对行业有所启发。”

机遇下的大胆扩张

2009年上市时年销售303亿，2016年为3733.7亿，恒大的销售规模7年时间增了11倍。

这种恒大速度的背后，是中国房地产市场的高速发展。数据显示，2009年全国商品房销售金额为4.39万亿，但到2016年，该数据已经突破10万亿，翻了一倍多。

如果将目光投向整个中国房地产行业，会发现在这个“最好的时代”采取快速扩张路径的开发商并非只有恒大一家。

万科在2010年录得销售1000亿，其后再用6年时间突破至3648亿，王石甚至宣布，未来五六年要实现营业额10000亿。无独有偶，碧桂园也从2013年起采取高速扩张策略，并一举在2016年同样站在3088亿的台阶位居行业第三。

通过对比不难发现，无论是整体市场的增长，还是同样借势实现高增长的同行，业绩规模的扩大幅度都逊于恒大。在一定层面上看，恒大对市场的精准判断及所作大胆决策起了关键作用。

一个简单的例子可以窥见恒大的胆识：2015年前后，当中国房地产行业处于阶段性波谷，不少市场参与者期待退出之际，恒大逆势而动，大量增持项目和土地，一度被视作激进之举。到2016年市场快速回暖，其他开发商蜂拥冲进土地市场抢夺地王，市场才发现真正的赢家早已潜伏。

激进背后的安全砝码

在这种快速扩张的发展模式下，恒大的负债水平一直受到资本市场的关注。其2016年中期报告显示，借款总额为3813亿，而超过80%的资产负债率一度“爆表”（行业公认的负债红线约为70%）。

对于此，恒大曾经做过公开的说明：其举债所获得的现金大都以较低价格收购稀缺的土地资源，获得了1.86亿平方米的优质土地，目前仅土地储备的市场估值就已经高达5700亿。

其实，就房企而言，即便抛开企业所拥有的土地资源所蕴含的潜在价值，仅从常规财务分析的视角，也不能使用“负债”这单一数据对其进行简单的判断，只有综合多项数据的全面审视，才足以得到客观的结论。

房企的负债水平偏高有着行业的特殊性，如商品房预售制下，预收款须计作负债，导致房企的预售业绩越好，报表上的负债水平越高。另外中小型房企在退出市场时，往往是将项目资产及债务打包转让，恒大近年新增土储的主要方式就是这种承债并购，因此导致自身的负债水平水涨船高。

而且，作为资金密集型产业，房企的平均负债水平一般会高于其他行业，尤其处于行业上升周期，提高杠杆举债扩张是大多数市场参与者的不二选择。在此过程中，企业只要确保运营资金的充足，就可避免现金流断裂的风险。

另外一家同样以快著称的公司融创中国的路径或可供参考。该公司董事局主席孙宏斌在几经起伏之后的心得便是：现金流是重中之重，公司扩张的同时一定要确保现金流的安全！

对于此，恒大显然有着类似的抉择。其公告显示，公司截至2016年年底的现金余额为3043亿，较去年年中又再度增长44%，去年全年的销售回款额也达到3008.9亿，“现金为王”的策略相当明显。

另外，长债为主、短债为辅的合理负债结构，也显示出恒大适应行业特征的财务平衡术。数据显示，恒大上市以来年末现金余额均能完全覆盖其短期负债，近三年现金余额更是大幅提升到595亿、1640.2亿和3043亿，以确保在行业波动加剧的情况下公司足以应对未知风险。

对于恒大采取的“规模扩张、现金为王”战略，一位行业人士评价：“恒大虽然负债偏高，但只是将大量的资金沉淀在了优质土储中，并在规模上实实在在做到行业第一，且大量的土储基本确保了未来业绩的继续增长。同时它这种负债发展并非冲动激进，充足的现金很好地降低了风险，做到了企业发展和风险的平衡，值得借鉴。”

就在本月2日，8大战略投资者斥资300亿入股恒大地产，或也显示出了市场对恒大在规模、负债、现金上之平衡术的认可。