楼市2017:品牌房企混战 洗牌东莞楼市

（原标题：2017楼市核心：调）

外来品牌开发商纷纷入莞开发地产项目。

松山湖仍是今年房企竞争的重要战场之一。

调市场：品牌房企混战 洗牌东莞楼市

调价格：供应量增大 房价高位分化回调

本周，东莞发布2017年政府工作报告时强调，今年东莞将继续落实房地产调控政策和住房限购政策，这也意味着今年东莞限购政策不会放松；楼市、土地市场走向不明朗，东莞的土地收入预算也降低至119亿元……这一切都表明，2017年楼市如2016年一样火热的可能性极低，房价也不可能如2016年般快速上涨。

与此同时，由于看好东莞楼市，大量外来品牌房企进入东莞，将推动东莞楼市进入品牌时代。在供应量大增、成交量下降的预期下，竞争十分激烈，开发商进入高周转开发模式，以价换量、房价高位分化调整在所难免。

现象：品牌房企逐鹿东莞

话你知：自去年开始，品牌房企在东莞楼市的影响力逐渐扩大，在商品房成交额、市场份额、土地市场当中都占据大头，东莞本土中小企业面临出局。在外来房企的冲击下，并购、合作将成为楼市主流，东莞房地产市场将重新洗牌。

现象一：去年商品房销售额前十名外来房企占七席

去年东莞楼市成交十分火热，但是这些成绩当中，品牌房企占据了巨大的份额。据东莞中原研究部监测数据统计显示，2016年东莞商品房销售业绩排名中，万科地产以158亿元再次刷新历史纪录，连续8年市场第一；碧桂园地产成为东莞第二个突破百亿的房企，尽管与万科仍有20亿元的距离，但其业绩增长迅速，同比2015年增长87%，反映碧桂园在莞扩张规模不断增大。本土龙头老大光大地产继续排名第三。而恒大地产则反超金地地产排名全市第四。其他五家进入前十名的房企为新世纪地产、保利地产、和记黄埔地产、鼎峰地产和卓越集团。在前十名当中，七家为外来品牌房企，剩下三家则是在东莞本土资金实力雄厚的本土品牌房企。

同时，东莞中原研究部监测数据还显示，2016年东莞商品房销售金额排名前十的房企总销售额合计652.50亿元，占全市总销售额的44.06%，市场集中度同比去年略有提升。

约40家房企纳税达亿元以上

去年也是外来房企进入东莞瓜分东莞市场“蛋糕”最明显的一个年份。数据显示，去年东莞楼市中出现商品房签约的房企有288个，同比2015年增加17个。从业绩增长情况来看，2016年过半房企销售业绩同比大幅增长，其中四成房企的商品房销售金额同比翻了一倍。

房企销售金额可观同样体现在纳税上。日前，在东莞2016年度总结大会公布的成绩单当中，共有94家企业纳税达亿元以上，其中40家为房地产相关企业（项目公司）。记者发现，万达、万科、光大、保利、碧桂园、恒大、金地等品牌房企均榜上有名。其中万达、万科、光大、碧桂园等多家房企旗下不同的项目子公司更是单独进入纳税亿元榜单，如万达的东城万达、万科的万宏地产等都分别以项目公司的身份单独进入了榜单。

现象二：去年商住地拍卖超九成被外来房企拿下

在土地市场上，外来品牌房企同样来势凶猛。据瑞峰优慧垛数据中心统计，2016年共有17个房企在东莞拿地，碧桂园、华为集团、时代地产收获最多。该数据中心相关人士介绍，标杆房企拿地凶猛，碧桂园集中在城区和大石龙布局，时代地产集中在临近惠州的价格相对低洼的区域，融创集团和北大资源则更看重临深片区，上海阳光城和保利集团则侧重在城区拿地。恒大集团集中在东北、水乡片区拿地等。

去年土地市场当中，外来房企拿地超9成，本地房企则黯然失色，东莞本土中小房企面临“出局”；东莞楼市新一轮洗牌出现，强者越强，后市将成大品牌房企的天下。

合富辉煌（中国）东莞发展研究部认为，外来品牌房企入莞夺地，本土房企难以抗衡。随着东莞地铁、城轨的开通，莞深融城加快，看好东莞房地产市场，外来品牌房企集中入莞夺地成为现实。

焦点：主城区或成品牌房企厮杀主战场

话你知：东莞楼市进入“诸侯争霸”时代，品牌房企之间的厮杀也将十分激烈。其中沉寂多年的主城区在今年将有大量新品入市，大部分为品牌房企开发的楼盘。在主打本地购房需求的2017年，主城区楼市也将成为品牌房企争霸的主战场。

焦点一：万科、碧桂园势均力敌 厮杀激烈

2016年万科、碧桂园的夺冠之争以万科领先20亿元获胜，2017年的“万碧之争”已经开始，同样是东莞楼市最关注的话题之一。据东莞中原研究部不完全统计显示，今年万科和碧桂园的住宅潜在推货量均超过百万平方米。其中万科预计推货的项目达10多个，主要集中在松山湖片区、城区和虎门。而碧桂园预计有新房销售的项目或将达到20个，布局东莞全城。2017年“万碧之争”厮杀将十分激烈，尤其在松山湖片区将出现“贴身肉搏”。

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心总经理李兴旺认为，从未来两年的潜在供应量来看，万科、碧桂园两家房企货量不相上下，关键在于2017年能够开盘销售的量有多少，考验了房企的开发速度与定价，还有今年会不会收购或者联合开发一些现成的项目，所以现在还不能完全断定谁能做老大。但是有一点可以肯定的是，今年将真正进入万碧激烈的夺冠之争。

与此同时，今年融创、时代、星河、卓越等诸多品牌房企新盘纷纷亮相入市，市场也将进入品牌竞争时代，东莞中原认为，在需求方冷静和投资方理性谨慎的形势下，各房企间竞争局面或更加激烈。

焦点二：城区将迎“供应井喷” 公寓去化压力剧增

今年临深片区虽然仍是供应主力，但中心城区迎来“供应井喷”更值得关注。受到楼市调控政策影响，今年楼市唱主角的将是本地购房者，因此，临深片区的关注度降低，而主打本地客的中心城区楼市将成为今年楼市的主战场之一。

据东莞中原监测发现，今年城区将有多个新盘入市，分别包括万科中天城市、金地艺境水岸花园、凯晟景园、城南四季、阳光城天地商务中心、碧桂园东江月、寰宇汇金中心、保利珑远国际广场、万科城市财富公馆等项目。记者了解到，加上今年已经在售的碧桂园两大新盘，以及潜在供应的卓越、星城等三旧改造项目，在今明两年时间内，主城区的供应量将非常大。

不过，从产品角度看，今年城区供应当中公寓产品仍占大头，约有5千套左右，加上目前库存2千套，今年城区公寓待售货量庞大，去化压力剧增。

变化：房价高位分化回调

话你知：品牌房企大举进入东莞楼市，给东莞楼市带来一次新的洗牌。同时也给东莞楼市带来创新和提升。“群雄争霸”之下，为减少土地成本，合作开发模式或成为主流，开发商也将进入高周转开发模式，房价回归理性，出现高位分化回调。

变化一：拿地方式转变

影响：合作开发或成主流

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心介绍，在去年的土地市场上，“黑马”华为荣居第一，碧桂园居第二，时代地产、北大资源、融创等纷纷拍地。但成交金额排名首位的万科地产却未通过招拍挂拿地，而是通过整体收购的方式拿下东莞多个项目。

随着土地市场竞争日益激烈，拿地成本增加，开发商转为通过多种方式拿地。其中三旧改造、合作开发、并购房企等都成为拿地的有利方式。东莞中原介绍，随着越来越多大房企进入东莞抢地，中小房企拿地变得更加艰难，又因东莞土地供应有限，土地市场竞争激烈，一些在东莞扎根已久的大牌房企通过招拍挂拿地量也有所减少。在这种形势下，收并购成为了房企提升业绩利器，预计2017年这种房企收并购现象会更多。

变化二：产品、营销提升

影响：楼市进入品牌时代

外来品牌房企进驻东莞抢食“蛋糕”，对中小房企而言，态势严峻。东莞中原介绍，今年入市的品牌项目当中，以外来品牌房企开发居多，除原有的万科、碧桂园、保利、恒大外，市场将新进多个外来品牌大鳄，如融创、时代、鲁能、星河等。

从潜在供应来看，潜在新增供应量靠前的分别是碧桂园、万科、保利、金地、卓越等，全国一线品牌房企占据半壁江山，总推货量约485万平方米，东莞楼市将进入“品牌时代”。东莞中原认为，届时品牌房企也会给东莞楼市带来更多创新的事物，包括产品、营销以及服务上的创新和提升。

变化三：高周转开发模式

影响：开发商加速推货

在供应量方面，瑞峰优慧垛介绍，预计2017年东莞商品住宅可售货量达1220万平方米，整体可售货量供应依然庞大，在政策仍严的环境下，市场面临更加剧烈的竞争；预计2017年年终东莞全市库存及消化周期会逐步回升。同时，业内人士分析，2017年成交量回调可能性较大，同比或下滑20%~30%。

东莞中原研究部分析认为，今年开发商纷纷开启高周转开发模式，除了上述原因外，还有以下几方面原因。第一，2017年万科、碧桂园的住宅供应量均超百万平方米；第二，近两年众多品牌房企出手拿地，预计今年上市的品牌房企项目较多；第三，不少在2016年受东莞控规调整影响未能入市的项目，将在2017年陆续入市；第四，近两年东莞楼市火爆，许多房企资金回笼良好，有利于推进新地块的开发。第五、随着众多品牌房企进驻，越往后走竞争愈加剧烈，开发商抓住时机加快入市出货。

变化四：房价回归理性

影响：以价换量成趋势

房价房面，东莞中原地产认为，随着今年供应大幅上市，投资预期转淡而导致深圳投资需求减弱，而莞深自住需求则受到高房价抑制，后市需求不足，库存持续回升直至供求关系逐步趋向平衡；各大品牌房企冲刺新高的业绩目标，以价换量成为王道。部分品牌开发商、货量充足有比较大出货压力的开发商、国企、低价地项目会领降市场，率先理性回归，且带动整体市场价格回归理性，高位分化调整是今年的主调。

政府声音：

今年楼市调控不放松 土地收入预算减少

在本周正在进行的2017年东莞“两会”上，今年东莞政府工作报告中明确提出，促进房地产平稳健康发展，建立健全住房保障体系，落实房地产调控和住房限购政策，加快非住宅商品房去库存等。从中可以看出，今年东莞楼市调控政策不会放松，房价更不可能像去年一样非理性的上涨。

与此同时，受到楼市限购政策影响，明年的土地市场形势同样不明朗。东莞今年土地出让收入预算也比去年土地出让收入减少了176亿元，仅为119亿元。东莞市财政局局长罗军文对预算报告进行解读表示，2017年，全市政府性基金预算收入148.6亿元，减少53.9%，主要是受楼市限购政策影响，土地出让市场形势尚不明朗。其中今年东莞的土地出让收入预算为119亿元。据了解，去年的土地出让收入295亿元，比2015年大幅增加。不过，罗军文解释称，“这一方面是由于房地产市场火热导致地价高企，另一方面因为2015年有60亿元土地出让金结转到2016年支付。”