网易房产讯 忽如一夜冬风来，330新政过后，广州商办市场迅速降温。广州中原研究发展部发现，各区公寓成交量遭受断崖式滑坡，最大跌幅达到81%，多个区域一周成交量仅为个位数。公寓价格方面，目前较为平缓——但这恐怕是暂时现象。广州中原研究发展部指出，随着调控政策的持续，公寓价格很可能整体下滑。
商办物业成交锐减，公寓跌幅高达81%
330新政后两周，所有商服类项目，包括商铺、写字楼、公寓物业，市场成交都呈现下跌走势；其中公寓成交降幅明显，基本各区成交量大幅下跌，商铺、写字楼物业下跌幅度相对小。这仅仅是新政后两周成交走势，其中的不少网签量为新政前成交，广州中原研究发展部预计，一手商办市场后续成交量很有可能进一步下探。
公寓项目受影响最为明显。新政后（即今年第14、15周）全市仅分别成交501套、336套，两周环比降幅为81%、33%，其中第15周已降至2017年来除春节假期外成交量最低一周。
此外，公寓成交价格也大幅下跌至16204元/㎡，但广州中原研究发展部发现，从各盘成交价看，目前暂时少有降幅，环比下跌主要因增城及外围区部分低价项目成交主导所致，但如前文提到，目前主要网签仍为新政前所成交，待调控政策效应进一步出现，预计整体价格下调的可能性也很大。
部分区域、TOP10楼盘销量仅为个位数
从区域来看中心区降幅最明显，海珠、荔湾仅分别成交5套、3套，越秀更是零成交，天河、白云仅依靠家和天曜、绿地汇创国际等个盘贡献支撑成交。
外围区各区成交量同样下降不少，增城若干楼盘，长风国际、中海联智汇城两项目依托临近富士康项目等优势，此前热度仍在延续，但整体成交也在缩减，且也有不少网签来自新政前成交。
广州中原研究发展部监测发现，近一个月每周市场TOP10楼盘整体成交量也大幅下跌，大部分楼盘成交仅一二十套，甚至有个别楼盘仅个位数成交，可以看到，新政对整个公寓市场影响已逐步显现。
目前全市公寓库存5.1个月
330新政前广州一手公寓市场较为乐观，近几年住宅市场限购持续，投资需求转至公寓，而近年来一手公寓市场供求平衡，并主导商办市场。广州中原研究发展部统计数据显示，截止2017年4月17日，目前在售公寓项目可售量约1.8万套，按近半年月均去化计算，去化周期仅5.1个月。
天河、番禺、南沙以3729套、3583套、2699套库存量位居前列，按区域近半年月均去化水平计算，去化周期分别为9.3个月、5.5个月、7.8个月。但并非因为上述区域去化难，而其中不少项目为近期新增，且大都受新政影响尚未推售，故库存积压。
外围区一直占据公寓市场主力，其中以番禺、黄埔以及近2年升温加入的南沙为主；近年来公寓市场持续火热，2015年下半年以来，中心区公寓新增供应增多，万科云城米酷等小面积公寓为其中亮点，金融城、广纸、智慧城为公寓集中板块。
户型方面，主要以LOFT为主，占比达到56.8%。
未来预测：商办库存进一步积压 二季度至全年市场低迷
330新政后市场上所有一手公寓，未来将仅可卖给法人单位，禁售给个人。广州中原研究发展部认为，即使个人投资者选择注册公司购买，但日后在持有、转让环节的税费，以及转让对象、转让年限方面的限制，都大大降低不少投资者的购买热情。商办项目将面临严峻的市场消化问题，预计二季度整体成交量将大幅下降。如果政策始终不放松，预计二季度乃至全年，广州公寓市场都会相当低迷。
按最新两周成交走势看，商办市场的去库存压力将进一步增大。在售公寓库存也将进入商办库存，并将成为其中主要构成，且还未考虑近期即将入市的项目，以及近几年已成交地块但仍未入市的潜在供应，还有后续的商办类土地供应，可以想象，商办市场“库存”真的“压力山大”。
330新政出台后，不少原定4月正式推售的全新商办项目纷纷暂停并延后，目前正根据新政进行整改中，具体正式推出市场时间大都尚不明确。预计五一期间会有不少项目“试探性”亮相或推新，但相信所推货量不会太多。广州中原研究发展部认为，如政策强度延续，很可能未来实际入市项目不会太多，且相信市场消化也不会太好，整个二季度保持该状态的可能性很大。
本文来源：网易房产
作者：王田歌
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