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330新政实施半个月 广州公寓销量遭遇断崖式下跌

2017-04-21 16:13:11 来源: 网易房产
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网易房产讯 忽如一夜冬风来,330新政过后,广州商办市场迅速降温。广州中原研究发展部发现,各区公寓成交量遭受断崖式滑坡,最大跌幅达到81%,多个区域一周成交量仅为个位数。公寓价格方面,目前较为平缓——但这恐怕是暂时现象。广州中原研究发展部指出,随着调控政策的持续,公寓价格很可能整体下滑。

商办物业成交锐减公寓跌幅高达81%

330新政后两周,所有商服类项目,包括商铺、写字楼、公寓物业,市场成交都呈现下跌走势;其中公寓成交降幅明显,基本各区成交量大幅下跌,商铺、写字楼物业下跌幅度相对小。这仅仅是新政后两周成交走势,其中的不少网签量为新政前成交,广州中原研究发展部预计,一手商办市场后续成交量很有可能进一步下探

330新政实施半个月 广州公寓销量遭遇断崖式下跌

公寓项目受影响最为明显。新政后(即今年14、15周全市仅分别成交501套、336套,两周环比降幅为81%、33%,其中第15周已降至2017年来除春节假期外成交量最低一周

此外,公寓成交价格也大幅下跌至16204元/㎡,但广州中原研究发展部发现,从各盘成交价看,目前暂时少有降幅,环比下跌主要因增城及外围区部分低价项目成交主导所致,但如前文提到,目前主要网签仍为新政前所成交,待调控政策效应进一步出现预计整体价格下调的可能性也很大

330新政实施半个月 广州公寓销量遭遇断崖式下跌

部分区域、TOP10楼盘销量仅为个位数

从区域来看中心区降幅最明显,海珠、荔湾仅分别成交5套、3套,越秀更是零成交,天河、白云仅依靠家和天曜、绿地汇创国际等个盘贡献支撑成交。

外围区各区成交量同样下降不少增城若干楼盘,长风国际、中海联智汇城两项目依托临近富士康项目等优势,此前热度仍在延续,但整体成交也在缩减,且也有不少网签来自新政前成交。

广州中原研究发展部监测发现,近一个月每周市场TOP10楼盘整体成交量也大幅下跌,大部分楼盘成交仅一二十套,甚至有个别楼盘仅个位数成交,可以看到,新政对整个公寓市场影响已逐步显现

330新政实施半个月 广州公寓销量遭遇断崖式下跌

目前全市公寓库存5.1个月

330新政前广州一手公寓市场较为乐观,近几年住宅市场限购持续,投资需求转至公寓,而近年来一手公寓市场供求平衡,并主导商办市场。广州中原研究发展部统计数据显示,截止2017年4月17日,目前在售公寓项目可售量约1.8万套,按近半年月均去化计算,去化周期仅5.1个月

天河、番禺、南沙以3729套、3583套、2699套库存量位居前列,按区域近半年月均去化水平计算,去化周期分别为9.3个月、5.5个月、7.8个月。但并非因为上述区域去化难,而其中不少项目为近期新增,且大都受新政影响尚未推售,故库存积压。

330新政实施半个月 广州公寓销量遭遇断崖式下跌

外围区一直占据公寓市场主力,其中以番禺、黄埔以及近2年升温加入的南沙为主;近年来公寓市场持续火热,2015年下半年以来,中心区公寓新增供应增多,万科云城米酷等小面积公寓为其中亮点,金融城、广纸、智慧城为公寓集中板块。

户型方面,主要以LOFT为主,占比达到56.8%

330新政实施半个月 广州公寓销量遭遇断崖式下跌

未来预测:商办库存进一步积压 二季度至全年市场低迷

330新政后市场上所有一手公寓,未来将仅可卖给法人单位,禁售给个人。广州中原研究发展部认为,即使个人投资者选择注册公司购买,但日后在持有、转让环节的税费,以及转让对象、转让年限方面的限制,都大大降低不少投资者的购买热情商办项目将面临严峻的市场消化问题,预计二季度整体成交量将大幅下降如果政策始终不放松,预计二季度乃至全年,广州公寓市场都会相当低迷。

按最新两周成交走势看,商办市场的去库存压力将进一步增大。在售公寓库存也将进入商办库存,并将成为其中主要构成,且还未考虑近期即将入市的项目,以及近几年已成交地块但仍未入市的潜在供应,还有后续的商办类土地供应,可以想象,商办市场“库存”真的“压力山大”

330新政出台后,不少原定4月正式推售的全新商办项目纷纷暂停并延后,目前正根据新政进行整改中,具体正式推出市场时间大都尚不明确预计五一期间会有不少项目“试探性”亮相或推新,但相信所推货量不会太多。广州中原研究发展部认为,如政策强度延续,很可能未来实际入市项目不会太多,且相信市场消化也不会太好,整个二季度保持该状态的可能性很大

王田歌 本文来源:网易房产 作者:王田歌 责任编辑:王田歌_NO8762

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