网易房产讯 今日，广州迎来“330新政”后的首场土地拍卖，这也是广州启用“限地价、竞配建、竞自持、摇号”组合新规后的首场土拍。上午10时，白云区鱼苗厂及黄埔长岭居板块宅地率先出让。“新政+新规”没能拦住宇宙第一房企的汹涌热情，最终，万科以23.9亿、配建1350平方米豪夺白云鱼苗厂地块，自持比例达到50%，折合楼面价29832元/平米。
鱼苗场地块采取“限地价、竞配建、竞自持、摇号”的方式竞拍。达到最高配建面积后，竞买方式转为竞企业自持商品住房面积，但自持部分只能出租，不得销售。
这套“组合拳”能否控制住地价？从拍地结果来看，地价是控制住了。但所谓“羊毛出在羊身上”，高达50%的自持比例带来的成本谁来买单？方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，其实自持多少都不合理。自持是非自愿的规定，改变不了降低土地成本的目标。此外，自持的结果反而是降低了市场可售总量，市场供不应求的困境不会得到改善。
地块西侧紧邻京广铁路 周边城中村众多
白云区鱼苗场宅地是继穗花水泥厂地块、棠涌南华盛物流地块后白云新市板块又一宗旧改地，受到不少开发商关注。地块位于白云区京广铁路以东，黄石西路以北，靠近新市商圈，处于白云新城5公里辐射圈内。周边生活配套比较齐全，但交通、教育资源略显不足。另外，附近城中村和工业区众多，环境还有待改善。
鱼苗场地块的宗地面积63928平方米，其中可用于住宅开发面积为27129平方米。挂牌起始价17.0546亿元，折合楼面价20955元/平方米。根据出让公告，受让人需在地块上建设白云区国家档案馆，并无偿移交白云区相关部门使用。
网易房产实地探营发现，该地块西侧紧邻京广铁路，有3条铁道线，火车经过时有一定噪音。
根据出让合同，地块内部未平整，并将按现状交地。网易房产在现场看到，地面堆积有较多钢筋和碎石，部分区域还有杂草覆盖。
据了解，地块前身是白云区鱼苗场。不过，此前的鱼塘现已经基本被填平，而剩余两栋主要的沿街废旧厂房也将于近期拆除。现场知情人士透露，此前包括恒大在内的多个房企曾有人前来此地块“探营”。
网易房产实地探营发现，地块周边被多个城中村和工业区环绕。包括西侧的榕溪村和北侧的榕溪工业区、南侧的小坪村等。
其中，地块北侧的榕溪工业区内制衣、制鞋各类出租厂房众多，环境较差，而东北侧的河涌马务涌水质较差，臭味明显。
周边3公里范围内无地铁站 通勤配套待完善
目前地块的交通配套较为不足。根据广州中原研究发展部的观点，周边3公里范围内无地铁站，更多只能依赖公交出行，但机场路一带多大货车、大客车来往，繁忙时间交通堵塞情况严重，对于上班在天河、黄埔、海珠的业主而言通勤效率不高。
距离地块最近的地铁站是2号线萧岗站，约5公里左右，驾车需十几分钟。而在建的8号线北延段进度缓慢，最快也要2019年底开通。建成后距离地块约2公里，步行距离较远。
公交方面，网易房产实探发现，距离地块最近的公交站为黄石西路的小坪桥口站，距鱼苗场大门口约200米左右，但仅有一趟公交线路。东北侧环滘工业区站，以及黄石西路上稍远的小坪站、马务站则有多趟公交线路可选择。
临近新市商圈生活氛围浓 教育配套不足
地块靠近新市商圈以及传统白云人口稠密区，因此菜市场、超市、大小商业体等生活配套俱全。
商业方面，距离最近、步行十分钟左右即达的是金国广场，沿着黄石西路一直向东走还有马务广场、尚佳广场等。这些商业体规模不算大，但足以满足基本的餐饮、购物需求，而马务村牌坊旁有大型肉菜市场。
另外，黄石西路向机场路方向乘公交数个站，可达新市商圈的成熟大型商业综合体百信广场，可满足全方位的吃喝玩乐需求。沿黄石西路向东出发，乘公交数个站还可去往沃尔玛超市。
从马务牌坊往马务大街向内步行数百米有马务小学。另外，地块附近还分布有大冈小学、黄石小学等几所小学。中学资源方面，最近的石井中学需乘车十几分钟才能到达。
教育配套方面，周边暂时只有区级小学，同时由于地块未设置配建教育设施要求，因此对于部分家庭而言，只能选择就读学费较高的区内优质民办学校，或是就近入读周边学校。
周边一手房稀缺均价突破4万/平 二手价差大
地块沿黄石西路一侧分布多为大型专业市场，以家居建材、灯饰、陶瓷等为主。距地块大约2、3个公交站有较大规模商品住宅小区元邦·航空家园和富力阳光美居，楼龄基本在10年以上，最近二手房报价在2.3万-2.8万元/平方米之间。其中，元邦航空家园二手房均价在2.3-2.4万/平方米左右，富力阳光美居二手房均价2.7-2.8万/平方米。楼龄较长的汇侨新城价格相对便宜，约1.5-2万元/平方米。楼龄较新、配套较成熟的的保利紫薇花园、白云高尔夫花园二手房价格则在2.5-3万元/平方米。
据悉，整条黄石路多年未出现过一手住宅，一手处于比较稀缺的状态，而二手住宅楼龄普遍在10年左右，周围换房需求较大。
据中原研究部统计，截至2017年3月底，白云一手住宅可售面积约13万平方米，消化周期仅3.7个月左右，由于金沙洲、白云新城、同和等板块供应量减少，整个白云一手货源紧缺。
鱼苗场地块去年曾出现在白云区旧改计划中，而同期还有三元里致美斋厂地块、石井街羽绒厂地块等旧改项目仍在审批中。
近日，白云商业储运公司地块进入批前公示，拟修改为居住用地，地块总用地面积为10.47万平方米，体量比穗花水泥厂、棠涌华盛物流、黄石西路鱼苗场几个旧改地都要大。广州中原研究发展部预计，未来白云将会成为市区旧改地块供应大户。
本文来源：网易房产
作者：王田歌
责任编辑：
王田歌_NO8762
