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还是万科!白云鱼苗厂地块自持比例50%地价近3万/平

2017-04-28 10:54:06 来源: 网易房产
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今日,广州迎来“330新政”后的首场土地拍卖,这也是广州启用“限地价、竞配建、竞自持、摇号”组合新规后的首场土拍。上午10时,白云区鱼苗厂及黄埔长岭居板块宅地率先出让。“新政+新规”没能拦住宇宙第一房企的汹涌热情,最终,万科以23.8亿、配建1350平万元豪夺白云鱼苗厂地块,自持比例达到50%,折合楼面价29382元/平米(不含自持面积)。

网易房产讯 今日,广州迎来“330新政”后的首场土地拍卖,这也是广州启用“限地价、竞配建、竞自持、摇号”组合新规后的首场土拍。上午10时,白云区鱼苗厂及黄埔长岭居板块宅地率先出让。“新政+新规”没能拦住宇宙第一房企的汹涌热情,最终,万科以23.9亿、配建1350平方米豪夺白云鱼苗厂地块,自持比例达到50%,折合楼面价29832元/平米。

鱼苗场地块采取“限地价、竞配建、竞自持、摇号”的方式竞拍。达到最高配建面积后,竞买方式转为竞企业自持商品住房面积,但自持部分只能出租,不得销售。

这套“组合拳”能否控制住地价?从拍地结果来看,地价是控制住了。但所谓“羊毛出在羊身上”,高达50%的自持比例带来的成本谁来买单?方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,其实自持多少都不合理。自持是非自愿的规定,改变不了降低土地成本的目标。此外,自持的结果反而是降低了市场可售总量,市场供不应求的困境不会得到改善。

地块西侧紧邻京广铁路 周边城中村众多

白云区鱼苗场宅地是继穗花水泥厂地块、棠涌南华盛物流地块后白云新市板块又一宗旧改地,受到不少开发商关注。地块位于白云区京广铁路以东,黄石西路以北,靠近新市商圈,处于白云新城5公里辐射圈内。周边生活配套比较齐全,但交通、教育资源略显不足。另外,附近城中村和工业区众多,环境还有待改善。

鱼苗场地块的宗地面积63928平方米,其中可用于住宅开发面积为27129平方米挂牌起始价17.0546亿元,折合楼面价20955/平方米。根据出让公告,受让人需在地块上建设白云区国家档案馆,并无偿移交白云区相关部门使用。

网易房产实地探营发现,该地块西侧紧邻京广铁路,有3条铁道线,火车经过时有一定噪音。

根据出让合同,地块内部未平整,并将按现状交地。网易房产在现场看到,地面堆积有较多钢筋和碎石,部分区域还有杂草覆盖。

新规+新政后首场土拍开锣 X X/平斩获白云鱼苗厂地块 自持比例

据了解,地块前身是白云区鱼苗场。不过,此前的鱼塘现已经基本被填平,而剩余两栋主要的沿街废旧厂房也将于近期拆除。现场知情人士透露,此前包括恒大在内的多个房企曾有人前来此地块探营

网易房产实地探营发现,地块周边被多个城中村和工业区环绕。包括西侧的榕溪村和北侧的榕溪工业区、南侧的小坪村等。

其中,地块北侧的榕溪工业区内制衣、制鞋各类出租厂房众多,环境较差,而东北侧的河涌马务涌水质较差,臭味明显。

周边3公里范围内无地铁站 通勤配套待完善

目前地块的交通配套较为不足。根据广州中原研究发展部的观点,周边3公里范围内无地铁站,更多只能依赖公交出行,但机场路一带多大货车、大客车来往,繁忙时间交通堵塞情况严重,对于上班在天河、黄埔、海珠的业主而言通勤效率不高。

新规+新政后首场土拍开锣 X X/平斩获白云鱼苗厂地块 自持比例

距离地块最近的地铁站是2号线萧岗站,约5公里左右,驾车需十几分钟。而在建的8号线北延段进度缓慢,最快也要2019年底开通。建成后距离地块约2公里,步行距离较远。

公交方面,网易房产实探发现,距离地块最近的公交站为黄石西路的小坪桥口站,距鱼苗场大门口约200米左右,但仅有一趟公交线路。东北侧环滘工业区站,以及黄石西路上稍远的小坪站、马务站则有多趟公交线路可选择。

临近新市商圈生活氛围浓 教育配套不足

地块靠近新市商圈以及传统白云人口稠密区,因此菜市场、超市、大小商业体等生活配套俱全。

商业方面,距离最近、步行十分钟左右即达的是金国广场,沿着黄石西路一直向东走还有马务广场、尚佳广场等。这些商业体规模不算大,但足以满足基本的餐饮、购物需求,而马务村牌坊旁有大型肉菜市场。

另外,黄石西路向机场路方向乘公交数个站,可达新市商圈的成熟大型商业综合体百信广场,可满足全方位的吃喝玩乐需求。沿黄石西路向东出发,乘公交数个站还可去往沃尔玛超市。

新规+新政后首场土拍开锣 X X/平斩获白云鱼苗厂地块 自持比例

从马务牌坊往马务大街向内步行数百米有马务小学。另外,地块附近还分布有大冈小学、黄石小学等几所小学。中学资源方面,最近的石井中学需乘车十几分钟才能到达。

教育配套方面,周边暂时只有区级小学,同时由于地块未设置配建教育设施要求,因此对于部分家庭而言,只能选择就读学费较高的区内优质民办学校,或是就近入读周边学校。

周边一手房稀缺均价突破4/平 二手价差大

地块沿黄石西路一侧分布多为大型专业市场,以家居建材、灯饰、陶瓷等为主。距地块大约23个公交站有较大规模商品住宅小区元邦·航空家园和富力阳光美居,楼龄基本在10年以上,最近二手房报价在2.3-2.8万元/平方米之间。其中,元邦航空家园二手房均价在2.3-2.4/平方米左右,富力阳光美居二手房均价2.7-2.8/平方米。楼龄较长的汇侨新城价格相对便宜,约1.5-2万元/平方米。楼龄较新、配套较成熟的的保利紫薇花园、白云高尔夫花园二手房价格则在2.5-3万元/平方米。

新规+新政后首场土拍开锣 X X/平斩获白云鱼苗厂地块 自持比例

据悉,整条黄石路多年未出现过一手住宅,一手处于比较稀缺的状态,而二手住宅楼龄普遍在10年左右,周围换房需求较大。

据中原研究部统计,截至20173月底,白云一手住宅可售面积约13万平方米,消化周期仅3.7个月左右,由于金沙洲、白云新城、同和等板块供应量减少,整个白云一手货源紧缺。

鱼苗场地块去年曾出现在白云区旧改计划中,而同期还有三元里致美斋厂地块、石井街羽绒厂地块等旧改项目仍在审批中。

近日,白云商业储运公司地块进入批前公示,拟修改为居住用地,地块总用地面积为10.47万平方米,体量比穗花水泥厂、棠涌华盛物流、黄石西路鱼苗场几个旧改地都要大。广州中原研究发展部预计,未来白云将会成为市区旧改地块供应大户。

陈琦云 本文来源:网易房产 作者:王田歌 责任编辑:王田歌_NO8762

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