自持比例55%！万科19862元/平斩获长岭居宅地

网易房产讯 又一块靓地遇上了“竞自持+摇号”新规。今日上午，黄埔长岭居出让一宗低容积率宅地。这宗地块本应在去年9月出让，由于恰好位于去年拍出2.7万/平高价的长岭居地王旁边，受高价影响，一度被中止出让。如今重出茅庐却碰上了拍地新规，最终，万科以最高限制总价12.2亿元、竞配建900平方米、自持比例55%的代价拿下地块，折合楼面价19862元/平。

中原研究部认为，对比目前在售项目，这宗长岭居宅地未来或将打造成高端楼盘项目。

低容积率宅地 绿化资源丰富

网易房产实地探营发现，地块空气好、山景资源丰富，美中不足的是配套与交通仍不完善。

该地块位于广州市黄埔区长岭路以北、岭头村以东，总面积41631平，容积率仅为1.0-1.5之间，是实打实的低容积率宅地。

地块南临规划路和泰康之家，东边和北边目前为山地，空气好，该地块对面的楼盘万科山景城正是主打丰富山景资源。

地块东北面都是山景

交通配套及生活配套有待改善

距离该地块最近的地铁站位21号线长平站，计划在明年年底开通，但即使是直线距离仍大约有3.5公里。地块周边有一公交站外商活动中心站，但主要为萝岗范围内短线。步行不到十分钟，则有一岭头公交总站。整体而言，来往市中心公共交通有待改善。

另外，地块附近有一规划路，计划建设有轨电车。据周边楼盘的销售介绍，届时有轨电车可直达地铁长平站，也可直达黄埔区府及科学城一带。

相对而言，自驾车通勤则相对方便，地块位于主干道永顺大道沿线，自驾车离黄埔大沙地约20公里，离天河珠江新城约27公里，但在不塞车的情况下也需要50分钟左右。

由于目前长岭居板块仍处于建设状态，配套方面较为不足。商业配套方面，暂时只有佳润超市，和依赖对面楼盘所规划的万科里商业配套。周边还有广州市干部疗养院、湖月轩酒家等配套，所在的区域内主要分布农庄山庄钓鱼场等生态景区。

教育资源方面，地块3公里范围内有长平小学分校、南方中英文学校、北师大广州实验学校等。据官方规划文件，待未来3-5年内沿线楼盘交楼入住，预计将带来20万常住人口，这一主打“山水宜居”的片区才将真正发展、完善。

距离苗圃地王仅2公里

实际上，这一地块距离长岭居苗圃地块不到2公里距离，苗圃地块在去年8月被中冶以27274元/平方米拿下，刷新了区域地价，也带动了片区内的楼盘价格。网易房产实地探营YH-A4-3地块时被保安人员告知：“近期非常多房企来看地，这块地相当热门。”

YH-A4-3地块本在去年挂牌出让，但在苗圃地块高价成交后一周，随机中止出让，被视为是调节土地市场过热的举动。然而，YH-A4-3地块去年挂牌时总价为48708万元，折合7800元/平方米，未设置最高限制总价；此次再度出让则更改为84304万元的起拍总价，折合13500元/平方米，并增加了122240.8万元的最高总价限制。

此外，根据最新的拍地规则，当地块报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配建拆迁安置房，但当配建面积达到900平方米后，转为竞企业自持商品房面积，若有2个及以上竞买人报出的自持商品房面价达到100%，则在3个工作日内通过摇号确定竞得人。如此一来，即使达到最高的竞配建面积900平方米，折合楼面价也仅为19862元/平方米，成为地王的可能性为0。

值得注意的是，二度出让的地块还增加了一个出让条件——竞得人注册地址须在黄埔区、广州开发区。如果竞买申请人注册地址不在黄埔区、广州开发区的，受让地块后则必须在黄埔区、广州开发区成立新公司开发建设该地块。

周边一手供应严重不足 售价逼近2.5万/平

截至2017年3月底，黄埔区一手可售面积为43万平方米，消化周期仅1.6个月，受开发商推货节奏放缓、3月楼市新政待消化等因素，该区库存告急。

作为目前黄埔区主要的一手“供货大户”，长岭居板块近2年成交热度颇高，目前主要在售一手项目价格范围在1.9-2.5万/平方米之间，以地块对面的万科山景城为例，目前在售的85平三房南向户型，视朝向不同，价格在2.3-2.5万/平方米之间浮动。该板块的二手项目，则在1.8-2万元/平方米之间。

据中原研究部分析，虽然318广州楼市新政对长岭居板块的一部分潜在客户（社保满3年未足5年的意向买家、改善型买家）造成影响，但市场对于该板块的需求仍然较大。在“供不应求”的情况下，成交价上扬趋势明显。