竞自持后广州首场土拍 万科连夺两宅地

网易房产讯 “新规+ 新政”也挡不住宇宙第一房企的的热情。今日，广州迎来“330 新政”后的首场土地拍卖，这也是广州启用“限地价、竞配建、竞自持、摇号”组合新规后的首场土拍。20多家房企参与今日角逐。最终，万科接连斩获白云区鱼苗厂及黄埔长岭居板块共2宗宅地，自持比例均超过50%。开发区4宗商业地块因出让条件苛刻，全部底价成交，竞得人分别为保利城投、创维电子、雪松控股集团旗下君华集团及鑫业投资。六宗地块总计揽金56亿元。

先来看看具体的成交结果：

【白云鱼苗场宅地】自持比例50% 楼面价29832元/平

金主：万科

万科以23.9亿、配建1350平方米拿下该地块，自持比例达到50%，折合楼面价29832元/平（不含自持面积）。

白云区鱼苗场宅地是继穗花水泥厂地块、棠涌南华盛物流地块后白云新市板块又一宗旧改地，受到不少开发商关注。地块位于白云区京广铁路以东，黄石西路以北，靠近新市商圈，处于白云新城5公里辐射圈内。周边生活配套比较齐全，但交通、教育资源略显不足，周边 3 公里内无地铁站，附近只有区级小学。另外，附近城中村和工业区众多，环境还有待改善。

【长岭居YH-A4-3宅地】自持比例 55% 楼面价19862元/平

金主：万科

无独有偶，该地块也被万科拿下，总价12.2亿元、竞配建900平方米、自持比例55%，折合楼面价19862 元/平。

网易房产实地探营发现，这宗地块容积率低、附近山景资源丰富、空气好，实在是一宗住宅靓地。美中不足的是配套与交通仍不完善。

地块本应在去年9月出让，由于恰好位于去年拍出 2.7万/平高价的长岭居地王旁边，受当时高价影响，一度被中止出让。如今重出茅庐却碰上了拍地新规。目前地块附近库存已经严重告急，周边楼盘售价直逼2.5万/平。

【科学城KXC-S1-3地块】底价54519.36万元成交 折合楼面价4800元/平

金主：保利城投

地块竞得人广州萝城房地产开发有限公司，据悉，该公司为保利城投的“马甲”。

这宗商务用地可建设用地面积32453平方米。竞得人须在黄埔区、广州开发区办理工商注册登记并长期经营；在支付土地出让金的同时，须一次性另支付在建工程价款2.1245亿元。

【科学城KXC-K1-5地块】底价44773万元成交 折合楼面价6750 元 / 平

金主：雪松控股集团旗下君华集团

地块位于开创大道以南、开达路以西，土地用途为商务兼容商业用地，宗地面积22110平方米。竞得人君华集团由雪松资本于1997年在中国大陆投资建立，业务涉及有色金属、房地产、汽车销售等领域，是广东省企业百强。雪松控股集团是一家实业为本的综合类产业集团，成员企业包括供通运供应链集团、化工供应链集团（含齐翔腾达002408）、文化旅游集团、君华地产集团、社区生态运营集团、养老产业集团、金融服务集团等七大产业集团。2016年，雪松控股实现销售收入1570亿元，蝉联广州民企排行榜首位。

根据出让条件，竞得人须承诺于土地交付后第三年投入运营，当年在黄埔区、广州开发区实现营业收入约631亿元，缴纳税收约2.19亿元；土地交付后第五年稳定运营，当年实现营业收入约1270亿元，缴纳税收约5.32亿元。

【科学城KXC-K1-6地块】底价7632万元成交，折合楼面价6711元/平

金主：创维电子

地块位于开创大道以南、开达路以西，土地用途为商务兼容商业用地，宗地面积3791平方米。竞得人竞买申请人须承诺于土地交付后第三年投产，投产年在黄埔区、广州开发区营业收入不低于人民币15亿元，投产年缴纳税收不低于人民币0.6亿元；竞买申请人须承诺于投产后第三年达产，达产年在黄埔区、广州开发区营业收入不低于人民币30亿元。

【KXCD-D1-7地块】以89446万元成交，折合楼面价6630元/平

金主：鑫业投资

地块位于开泰大道以南、发源路以北；土地用途为商业兼容商务用地，宗地面积44970平方米。竞得人广州鑫业投资发展有限公司的股东分别为： 广州协鑫南方置业发展有限公司和广州开发区工业发展集团有限公司。竞买人需承诺于土地交付后第三个完整财务年度投产，达产年在黄埔区、广州开发区入统实现营业收入为人民币280亿元，达产年缴纳税收为人民币10亿元。

国规委：拍地新规“组合拳”初见成效

看完了成交结果，让我们再来看看今天最大的新闻点——拍地新规。

今天出让的白云鱼苗场宅地、长岭居宅地，都 采取“限地价、竞配建、竞自持、摇号”的方式竞拍 。这是广州市最新出炉的土拍“组合拳”。简单来说，就是房企先竞价，达到最高限制地价后，开始竟配建。当配建面积达到最高时，开始竞自持，自持比例最高可达到100% 。如果这都没能拦住开发商，以至于仍有两家以上的房企报出 100% 自持，那只能采取最终的“杀手锏”——摇号。

这套“组合拳”有用吗 ？从拍地结果来看，地价是控制住了。 今天万科斩获的两宗宅地，楼面地价 分比接近2万元/平、3万元/ 平，距离区域最高价记录还有不少距离。

广州国规委也表示，调整土地出让竞价方式已“初见成效”，接下来还将继续采取这套“组合拳”及其他政策工具，严防异常高地价扰乱市场。

自持面积怎么处理？统一经营定期收租VS以租代售

值得注意的是，政策规定清清楚楚：企业自持部分 只能 作为租赁住房 ， 须整体确权，即只办理一个不动产证， 不得销售 。自持部分持有年限与土地出让年限一致。

只能租、不能卖、还不能永久持有，那自持面积到底该怎么处理才好？广州万科对此给出了回应：竞自持的新模式对房企的资产运营能力提出了更高要求。万科竞得的白云、黄埔两宗地块，旨在践行城市配套服务商理念，推进泊寓、养老、商业、医疗、教育、产业办公等拓展业务，寻找新的盈利增长点。万科有信心在为城市提供更好、更完善配套服务的同时，通过资产运营使自持物业得到增值。

换成通俗说法就是：自持物业不能当房子卖，但能拿来搞其他业务呀！

网易小编也了解到，万科对竞自持并不陌生。在北京，万科甚至竞拍过100%自持物业。北京万科的解决方案是，吸引高新技术产业为众筹方，通过代建和运营来赚钱。

中原地产项目部总经理黄韬则表示，万科此次拍地有超过50%的自持比例，意味着可售面积太少，对市场的价值不大。但自持的价值点不是单纯的买卖，随着运营内容增加、时间推移，自持面积的价值也会上涨，对竞得房企的估值比较有利，可以带来资本优势。

如果只想用自持面积老老实实地租房赚钱，也有不同方法。 邓浩志表示， 一种办法类似长租公寓，进行统一经营管理，定期收租。但目前租赁与资产价格比，评论回报率仅2%左右，所以此方案压力大。第二是一次性 10 年以上的超长期出租，租客自行打理，市场称“买使用权”属以租代售方式。但该方式北京最近限制，有政策风险。

专家：羊毛出在羊身上 土地成本实际没有降低

不管自持面积用来干啥，都不能卖。那么两个问题来了：第一，开发商也不傻， 自持比例带来的成本谁买单？ 第二：自持比例多了，能卖的房就少了，是否导致市场供应减少？

广州市国规委对此明确回应：本次成交的住宅用地虽然有一定自持的比例，但市场住宅供应并未减少。企业自持部分可作为租赁住房，按规定推向市场，这也是我们落实中央、省、市有关“加快培育和发展住房租赁市场，构建租售并举的住房制度”要求的一次具体行动，将增加市场租赁住房供应。

但 邓浩志 坦言，这是“羊毛出在羊身上”。他认为，其实自持 比例无论 多少都不合理 ，概因 自持是非自愿的规定，改变不了降低土地成本的目标。此外，自持的结果反而是降低了市场可售总量，市场供不应求的困境不会得到改善。