50城土地均价创新高 土拍市场有望逐渐回归理性

当前土地市场溢价率明显下降，成交规模也有所下滑。但值得注意的是，重点关注的50城土地成交价格环比、同比均有所上涨。业内人士表示，近期部分城市明确加大并已在落实供地目标。在土地端加大供应的背景下，土拍市场有望逐渐回归理性。

　　50城土地均价创新高

“4月份，50个城市土地成交均价为6450元/平方米，环比增长28%，同比增长54%。观察历史数据，当前地价创下了2010年以来的最高水平。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期部分房企有较为强烈的补库存需求，此类房企纷纷进入热点三四线城市，导致部分住宅用地出现了溢价率超过200%的现象，拿地态势推高了所在城市的地价。

分城市看，广发证券研究报告指出，2017年以来一线供地节奏明显加快，且推动成交同比显著增长。同时，受成交结构性影响，住宅成交的占比提升，出让金和楼面价较去年同期均大幅增长。二线城市受政策调控影响，宅地市场逐步趋于理性，溢价率回落至50%以内。三线城市整体依旧偏弱，但成交端复苏带动部分三线城市宅地市场升温。

从全国100个大中城市住宅类用地供应土地规划建筑面积来看，东海证券分析师刘振东表示，4月为2489.96万平方米，环比下降0.22%，同比下降0.32%；住宅类用地成交规划建筑面积2510.17万平方米，环比上涨0.24%，同比上升0.05%；住宅类用地成交土地楼面均价环比上升0.05%，成交总价环比上升0.30%。

实际上，住建部和国土部日前已要求各地根据去化及库存情况调整土地供应规模，并出台中长期土地供给规划指导地方土地供给。国泰君安分析师侯丽科表示，从数据上看，一线城市四月土地供应持续增加，合计供应土地62宗，规划建面合计613万平米，且土地成交溢价率从三月的44.05%下降到25.80%。叠加开发商补库存的需求，今年土地供给的逐渐增加将对2017年开发投资起支撑作用。

　　二季度降温料更明显

“土地市场的热度如何，关键还是要看企业的预期变化。”某研究中心研究员马千里表示，在需求侧调控多次加码之后，目前市场矛盾的主要方面，已转变成与“限价”相伴的供应意愿下降。不过，在央行“缩表”、地方“限售”、调控常态化以及企业的现金流压力之下，已经有越来越多的中小企业选择“松口”放开供应，而近期部分地方城市明确加大供地目标。因此，在判断企业预期更趋向于理性的前提下，二季度土地市场的“降温”或许会更明确。

侯丽科表示，上海规土局日前重新启动3月份叫停的“临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块”等3宗地块出让，并将出让方式调整为招标挂牌复合式，缩小竞拍房企范围，严防土地溢价率过高扰动市场情绪。与此同时，在土地端加大供应的背景下，土拍市场逐渐回归理性。

严跃进表示，值得注意的是，从城市结构来看，部分三线城市的土地交易规模相对较大、溢价率也明显超过50%。从这个角度看，后续对于热点三线城市的地价泡沫问题也需积极进行关注。从后续市场趋势看，预计未来供地节奏会加快，房企拿地的机会将增加。从土地政策和供应结构上看，包括近期芜湖明确在新出让土地中安排装配式建筑试点项目建设、苏州首次供应自持型商品住宅用地等，都是后续房企值得重点关注的内容。