网易房产讯 上月底海珠挂牌的一宗商住地备受关注，其位于昌岗中路橡胶新村东部，起始总价12.76亿元。网易房产实地探营发现，该地块紧靠宝岗大道地铁站，交通便利，周边配套亦十分成熟；地块范围内有一回迁楼，日后需与其共同使用公共配套。这一地块十年间三度挂牌出让，仍然遗留有司法查封及债权债务纠纷问题；此外，要求建成后中小户型比例不低于6成。
起拍总价从1亿到12亿 债务纠纷仍然遗留
据悉，昌岗中路橡胶新村东部地块是本轮土拍中唯一的中心区用地，该地块占地面积为1.45万平方米，计容建筑面积为9.83万平方米，挂牌总价12.76亿元，起始楼面价1.6万元/平。地块将于7月28日上午10点竞拍，依然采用竞价+竞配建+竞自持的竞拍方式。
实际上，橡胶新村东部地块曾有2次挂牌历史，并非首次出让。2007年12月，地块第一次成功出让，当时起始价为13138万元，最终由保利地产以1.95亿元夺得，折合楼面价5822元/平，后因故退出。
此后，地块于2014年再度挂牌，起拍总价为9.57亿，较此前大涨8.25亿，折合楼面地价1.2万元/平，是此前楼面价的3倍。同时，地块规划条件也有所变化，2007年容积率约为3.56，二度出让时则暴增到8.38，为当时混用地容积率最高的地块之一，地块虽小，但总建筑面积已然逼近当时广州地价最高的海珠南洲路地块，达到98280平。然而，地块却在拍卖前中止出让，二度出让依然无果，据悉，系由于原用地单位之一的广州市华沙房地产开发有限公司遗留有债务纠纷问题，被广州市国土房管局处“三停”处置。
本次为地块第三次挂牌出让，挂牌总价12.76亿元，容积率高达8.38，并要求建成后中小户型比例不低于6成。债务问题仍未解决，出让条件中明确说明竞得人需自行与原用地单位协商解决。广州中原研究发展部认为，由于该宗用地面积较小，总价压力相对适中，并且地处老城区地段“买少见少”，因此很可能出现各路开发商抢食、大比例自持的情况。
地铁上盖 交通便利 生活氛围浓厚
地块位于海珠传统居住板块宝岗大道，网易房产实地探营发现，周边交通布局完善，十分便利。地块为8号线宝岗大道站上盖，c出口直行500米即可到达，附近还有橡胶新村站、昌岗西路站和公交总站等，来往客村、珠江新城等地的交通线路较多。
地块闲置多年，四周均用铁皮围蔽，内部荒草丛生。
地块被多个社区围绕，东面系沙园橡胶新村社区，内有远洋沙园小区、一间幼儿园和昌岗综合市场，生活氛围浓厚，附近超市、银行、水果店、药店等也一应俱全。商圈部分，地块侧临近江南西商圈，西侧距离乐峰广场等商业配套约800米。
周边优质二手楼可到5万/平
地块周边以二手项目为主，东面有远洋沙园小区，价格在2.5-2.8万/平之间，较远处有兰亭熙园，单价可突破5万/平；东南方向有翠城花园，价格在4.9-5.2万/平；较远的西边有光大花园，价格在4.8-5.3万/平；西北面还有隔昌岗中路相望的广重社区，价格约2.3-2.6万/平。
整体而言，周边优质小区单价基本突破5万/平；楼龄较长，居住环境一般的楼梯楼价格在1.9-2.1万/平之间，部分后来加装电梯的二手单位价格在2.4-2.6万/平。
本文来源：网易房产
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