焦灼的一小时，或许有攻有退。
7月19日下午4时，原本是万达与融创两个主角互换承诺，为这场价值632亿元的世纪大交易签约定音，但现场杀出了第三者富力地产。
第三者的闯入，或许自带“剧情”。下午4时，记者入场完毕，接下来就应该是见证签约的时刻了。令人意外的是，接下来上演的是记者全数被清场。渐渐地，现场开始出现“富力地产可能会毁约，不再接手万达集团酒店”的声音。
接下来的一个小时，王健林(万达集团董事长)、孙宏斌(融创中国董事局主席)和李思廉(富力地产董事长)在会议室里谈了什么，外界不为所知，或许是孙宏斌有所让步，或许是原本什么都没发生。总之，一个小时后，富力地产还在。
据万达、融创和富力地产三方联合公告称，万达商业将北京万达嘉华等77家酒店以199.06亿元价格转让给富力地产，同时，77家酒店的酒店管理合同不受本次转让影响；万达按照原计划将13个文旅项目91%股权转让给融创，但价格为438.44亿元，交割后项目后，融创承担现有全部贷款约454亿元。
对此，昨日有业内分析师向《证券日报》记者表示，看似孙宏斌将原本收益率很低的酒店资产这个烫手山芋甩手了，但他对低成本土地的渴望，导致其比原来多花了142.69亿元，溢价48%收购13个文旅项目的91%股权(原来作价295.75亿元)；从富力地产方面来看，酒店多了一个，价格却少了136.89亿元(76个酒店原本作价335.95亿元)，相当于六折受让了万达的酒店资产。一个溢价，一个打折，显然孙宏斌付出的代价更大，但同时确实也可以降低融创的负债水平；而万达分分钟又甩出手一个重资产酒店，折让部分则由融创承担了。
显然，在这场重新整合的交易中，说不上谁是最终的赢家，但眼前的赢家看起来并不是融创。
孙宏斌称会控制好负债率
在发布会现场，孙宏斌第一个上台讲话。《证券日报》记者注意到，几分钟的发言，孙宏斌非常谨慎，完全低头照着讲稿念，中途仅抬过一次头。直到讲完，他才说，“不好意思，这辈子第一次念稿”。
孙宏斌称，“这次万达和融创的交易范围和结构都进行了调整，我们和万达合作13个文旅项目，万达出售给富力77个酒店资产。这个调整对融创而言比原来的交易方案有了更好的流动性，降低了我们的负债水平，同时也承担了原酒店交易对价的折让部分，对于融创和万达合作的文旅项目资产包来说，这是可以接受的溢价，这种交易安排三方都很满意”。
上述人士指出，不难看出，将近143亿元的溢价，应该是孙宏斌的妥协。而妥协的背后，是融创没有擅长运营酒店的团队，反而对低成本土地有着非比寻常般执着的欲望。
孙宏斌称，“融创有很强的风险控制意识，非常重视风险管理。我们认为这个行业存在地价太贵和企业现金流的风险。融创从2016年10月份开始就基本不在公开市场上拿地，这大半年的积累为我们把握并购合作机会沉淀了充足的资金。我们希望拿到价格合适的土地，而现在公开市场的地价是偏贵的，融创从去年就判断并购市场是有机会拿到价格合适的土地的”。
正如日前本报刊文《对赌协议重压万达甩卖632亿元资产接盘侠融创资金链遭遇大考》中所示，万达手里近年来拿地平均楼面价不足1600元/平方米，确实足够便宜。
同时，也如王健林所示，通过此次转让，融创得到13个万达城，4800万平方米的土地储备，这些是分布在一、二线城市的低成本销售物业，将使融创财报合并收入和利润大涨，两年内，可助力融创进入房地产企业收入前两名。
或许，进入中国房地产行业前两名，甚至超过万科是孙宏斌的野心，但对于这笔收购，孙宏斌也有弥补融创在文化旅游产业和持有物业领域的短板之意。据孙宏斌表示，接下来，融创和万达会在文化旅游产业、大健康产业和电影等诸多领域有深度战略合作。
而对于外界质疑的融创负债问题，孙宏斌表示，融创上半年的销售额为1100多亿元。截至2017年6月30日，融创账面有900多亿元现金，7月份回款会超过200亿元，下半年其他月份回款都会超过300亿元，全年将有超过3000亿元的销售额，会有充足的现金流。“我们也会继续控制好负债率，管理好现金流”。
李思廉六折买酒店
扩张产业链
六折受让77个酒店资产，李思廉是不亏的。
据记者了解，富力有酒店发展战略，在全球已开业和建设的高级酒店24家，从融创手中以较低价格接手77家万达酒店后，富力将持有超过100家酒店，成为全球最大的五星级酒店业主。
正如王健林所说，放眼全球，这样低价的收购机会百年难遇。
李思廉也表示，“通过合作，富力将进一步扩展旗下的酒店业务，增加优质的投资物业经营收益，实现多元化的产业布局”。
根据此前公告披露，2016年，万达资产包中的目标酒店资产除税后利润为8.7亿元。但尽管这些酒店资产整体盈利，199亿元的收购价，77个酒店资产，对富力来说，这是一笔耗费巨资入账的重资产。同时，易居研究院智库中心研究总监严跃进也向本报记者表示，万达的酒店资产包中有位于二、三线城市的酒店，未来富力可能会产生一些运营压力。
不过，另有不愿具名人士向《证券日报》记者表示，富力有做高端酒店的野心，这笔交易完成后，不排除其未来将酒店资产拆分出来，再去上市的可能性。
如果仅看眼前这笔交易或这场谈判，孙宏斌付出了一定代价，李思廉也有一定压力，王健林则是最轻松的一个。
王健林曝交易完
负债2000亿元
目前看来，万达肯定是赢家。
王健林表示，通过这次转让，万达将大幅减少负债，收回巨额现金。
就万达与融创的协议来看，万达与融创同意交割后文旅项目维持“四个不变”，即一是品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；二是规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；三是项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控；四是运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。
鉴于此，万达方面也称，这次协议签订标志着不仅万达商业已走上“轻资产”品牌经营道路，万达文化旅游也走上“轻资产”品牌经营之路。目前，在中国能靠商业中心和文化旅游品牌管理实现规模利润的，恐怕只有万达。
此后，王健林表示，“今年再讲点大家感兴趣的话题，说一下大家都关心的万达商业的负债问题”。
据王健林透露，本次转让后，万达商业的贷款加债券总计接近2000亿元。万达商业的账面现金1000亿元(不含13个文旅项目账面现金300亿元)，加上本次转让收回现金680亿元(含回收往来款)，现金共计约1700亿元。
对于该笔现金的用途，王健林称，万达商业决定清偿大部分银行贷款。
更重要的是，万达商业还有1300亿元销售物业存货，全部卖掉也可以收回几百亿元。
截至今年年底，万达商业持有3300万平方米商业物业，预计2018年租金将超过330亿元。未来5年里，预计万达商业租金年均增长幅度将达到20%左右。“万达商业究竟经营的好不好，大家可以自行判断”。
本文来源：证券日报-资本证券网
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