实探南沙坦头村商住地 6年前楼面价2000会翻几番?

网易房产7月27日报道 7月28日，广州将迎来2017年下半年首场“土拍潮”。南沙是此次推地主角，将有7宗地块出让，包括二类居住用地兼商地4宗，纯商地2宗，工业用地1宗。

不过，截止目前，黄阁镇莲溪村商住地无人问津，其余数块地也都只报出起始价。网易房产小编疑惑，难道本次土拍要“遇冷”？

从地块位置来看，2宗住宅兼商业用地“南沙街坦头村2017NJY-7地块、南沙体育馆北侧2017NJY-4地块”均坐落于蕉门河-金洲板块，仍是以“限价+竞配建（人才公寓）+竞自持+摇号”方式出让。

南沙街坦头村2017NJY-7地块：周边大盘林立

网易房产小编实地探营南沙街坦头村2017NJY-7地块。地块位于南沙街坦头村环市大道北南侧，碧桂园天玺湾楼盘西侧。优势在于西南端被小山丘包围，自然景观条件较好；缺点是离地铁站较远，目前周边配套不足，且西北面约1公里处就是珠江电厂，高耸的烟囱很显眼。

紧邻碧桂园天玺湾 地块起拍价8181元/平起

南沙街坦头村2017NJY-7地块净用地面积46722平方米，建筑面积133892平方米，容积率不高于2.87。与去年11月越秀地产以楼面价11772元/平方米拿下的坦头村2016NJY-4地块只相距数百米。

地块起拍总价109540万元，起拍楼面价8181元，最高限制地价153356万元，若达到最高配建面积26550平方米，折合楼面价14287元/平方米。

网易房产实地探营发现，外部环境方面，地块东侧与碧桂园天玺湾隔路相对，地块西、南侧为山体，自然景观条件较好；地块距离蝴蝶洲公园、黄山鲁森林公园入口约1.5公里。地块北侧靠近主干道环市大道北，由于环市大道北与虎门码头相连接，有较多大货车来往，有一定噪音、烟尘污染。

地块内部有多台挖掘机对土地进行平整，目前已有部分土地完成平整。据了解，地块北侧原有一鱼塘，现在已被填平。地块南端靠近一小山坡，有较多植被覆盖，地块西北侧可看到珠江电厂及烟囱，景观条件受一定影响。

距地铁站金洲站较远 地块周边配套仍待完善

从板块角度来看，地块所在南沙“老城区”金洲板块商业氛围浓厚，有万达广场、风信子商场等，但地块本身离地铁站距离较远，需要接驳公交。距离地块1公里左右有公交站天玺湾站、珠江电厂站。其中，珠江电厂站乘坐公交6站可达地铁站，但由于等车时间较长，不算方便。

配套方面，目前地块主要依托周边大型楼盘配套。碧桂园天玺湾有配套华润万家、文明绿色超市等小型便利商店。离地块一站路的华汇百货规模较大，业态较齐全。

教育方面，距地块较近的教育配套为天玺湾幼儿园，据现场了解，该幼儿园有望在今年9月开学。小学方面，金洲小学驾车前往约需9分钟左右。

六年前楼面价2000多元/平 如今一手卖2万多元/平

2011年，南沙街进港大道北侧2011NJY-5号地块由碧桂园集团以9.1亿元一举夺得，折合楼盘地价2674.4元/平方米。后建成碧桂园天玺湾，如今售价在2.3万元/平方米左右，紧邻本次出让的地块。地块西侧的时代长岛项目售价在2.2万/平方米左右。

网易房产了解到，地块附近的坦头村村民自建房月租金低廉，250元可租到单间，450元可租到一房一厅。附近的外来务工人员表示，这里的房租10年未涨。

据悉，金洲板块2010年至今一直为商住用地出让重点板块，碧桂园、万科、时代、越秀等房企已通过各种方式落子，部分楼盘成熟大社区已成型，也聚集了不少人气，形成一定的生活氛围。预期未来随着楼盘交楼入住，将会形成更大规模的生活区，各种配套将更加完善。

当然，房价也水涨船高。目前金洲板块目前一手楼价格在1.8-2.3万元/平方米，优质二手楼价格在1.4-1.6万元/平方米之间。

而靠近地块周边的楼盘由于距地铁站较远，且规划中的“地铁15号线”仍未落实，片区均价比金洲地铁站周边楼盘低2000-3000元/平方米。

体育馆北侧2017NJY-4地块：出让条件严格

另一宗将迎来出让的体育馆北侧2017NJY-4地块位于蕉门河板块，紧邻南沙体育馆，总占地面积87317万平方米，总起拍价168390万元。

地块涵盖居住、商服用途，出让条件严格，要求引入文化体育产业类总部、部分商业地需自持，还需按照官方要求配建1.5万平方米地下空间。

此外，该地块建筑物由于涉及体育中心及周边规划，在设计、建筑布局上条件亦比较严格。截止发稿，地块只有一个底价报出。

近年蕉门河板块出让用地比较具有参考价值的为2016年11月保利夺得的蕉门岛北侧7、8号两宗地块，其中7号地块出让楼面价为15811元/平方米，为目前南沙出让地单价标杆。

根据规划文件显示，该宗地块可分为5部分组成，其中商服用地位于东、南端，商住用地位于西、北端。从目前情况来看，未来居住用地周边视野开阔，部分南向高层单位甚至可远观河景。

地块紧邻南沙体育馆 可共享未来金茂商业配套

从地块目前周边情况来看，地块东南侧紧贴南沙体育馆，南侧为蕉港路及河堤、东侧500米为金茂湾综合项目，目前金茂湾商业街已部分开业；地块西侧目前为农田、村落。

该地块地处蕉门河中心区以南河边，周边有体育中心、公园等规划，景观、自然环境条件极佳；交通方面，离地铁4号线站点比较远，目前周边有公交站布局，但线路较少；而公路交通则相对比较发达，该地块距离京珠高速入口约500米。配套方面离目前金洲商圈约2.5公里，离万达约1.5公里，徒步来往比较远，需待未来金茂综合项目发展成熟，则可共享商业配套。

周边一手楼2.2-2.5万/平方米 重大规划、项目“扎堆”

广州中原研究发展部指出，目前地块周边一手项目价格在2.2-2.5万/平方米之间，作为南沙未来政商务重心的“蕉门河中心区”，加上自然环境条件佳，因此目前楼盘定价属区内中高水平。二手项目价格则在1.9-2.2万/平方米之间。

除蕉门河中心区整体规划以外，地块本身属于体育中心“一心、一环、两轴、三区”规划中的“乐活创智港”主体组成部分，位于“优质生活轴”范围内，除居住规划以外，周边未来将建造会展综合体、少年宫、生态公园等。

而地块东侧为金茂湾综合项目，涉及中小企业总部、商业体等；地块南侧为明珠湾起步区，已引入中交、南沙城投负责基础设施建设，目前招商引资等工作亦在密锣紧鼓进行，同时与该地块隔江相对的片区今年4月规划为 “街坊中心”，即灵山岛居住、商业中心，预期未来将能引导、聚集人口。由此可见地块以及周边地区规划利好众多，未来发展空间大。