旧改之王佳兆业2017上半年扭亏为盈 旧改潜力仍雪藏

2017年的房企中期业绩会上，净负债率再次成为受关注的热点，这一数据的巨大差距则显示出不同房企之间不同的经营思路和风险管控。

数据显示，排名前十的两家房企，净负债率达200%以上，两者皆宣布未来将努力降至70%左右；而稳健的中海外和万科，净负债率则保持在16.12%、19.61%的低位。

另一家曾经历债务危机的房企佳兆业，则出现阶段性净负债率高企。8月29日，佳兆业公布2017年中期业绩报告，上半年实现营收85.9亿元，同比增长71.8%；毛利28.6亿元，同比增长224.5%；股东应占溢利18.9亿元，同比降低25.3%；核心净溢利由去年同期的-9.08亿升至11.4亿元，实现扭亏为盈。

但逐渐好转的盈利并未改变公司因前两年财务危机而衍生的高负债状况，据中报测算，佳兆业资产负债率87%、净负债率则在100%以上，显示公司虽业务走上正轨，但资金链仍相当紧张。

对此，佳兆业董事局主席郭英成表示，会认真控制和检讨高负债问题。对于未来，郭英成仍然充满信心，他给佳兆业立下了3年千亿的新目标。

在诸多投资者看来，佳兆业庞大的旧改项目及盈利，会成为其偿还债务和重新发展的筹码，关键是这些项目是否能够很快推出并变现。

高负债之源

财报显示，期内佳兆业总资产1916.16亿元，同比上涨15.6%；负债总额1666.59亿元，同比升16.7%；总借款约为1022亿元，现金及银行存款为248亿元，总权益为249.6亿元。由此计算，公司资产负债率约为87%，净负债率在100%以上。

不过这么高的净负债率并不是佳兆业的正常水平。2014年底，佳兆业先是房源被查封，然后出现债务违约、项目停工等问题，爆发了近两年的财务危机。

2015年3月，由于无法披露2014年年报，佳兆业在港停牌。

2015年12月，中信银行联手中信信托对佳兆业施以援手，提供共计约300亿贷款。2016年1月，平安银行与佳兆业签署500亿元战略合作，佳兆业逐渐恢复元气。同年，佳兆业启动了高达300多亿的境内外债务重组。

事实上在此之前，佳兆业是一家注重风险控制的公司，其2012年、2013年的净负债率分别为66.8%、62.1%。

郭英成坦言，尽管公司各项业务已恢复正常，经营走上正轨，但目前的负债水平确实偏高。他表示，这主要有两个原因，一是城市更新投入，二是土地储备投入。

佳兆业一向被称为“旧改之王”。郭英成说，佳兆业旧改的开发模式为一二级联动，一级开发周期是五年左右，公司投入较大；而旧改土地入账的时候会以成本计算，所以在目前的会计准则下，负债看起来高了一些。如果不计入旧改项目，集团的负债率还是不错的。

数据显示，目前佳兆业拥有占地面积1400万平方米的城市更新土地储备，其中59%位于深圳，39%位于广州，其余分布于上海及珠海。

土地储备方面，郭英成表示要力争年增长30%。2017年上半年，佳兆业通过招拍挂、合作开发及收购方式购入共12幅土地，总代价约人民币55.3亿元，平均土地成本约每平方米人民币2893元。

财报显示，截至2017年6月30日止6个月，佳兆业收购数家附属公司的控股股权，总代价约为人民币14.7亿元。

另外，今年7月11日，佳兆业收购Nam Tai Property Inc.17.7%股权，花费8.6亿元人民币。

如何降负债？

虽然负债水平居高不下，但佳兆业的债务结构在改善，须一年内偿还的短期债务只占13.7%。

财报显示，上半年1022亿元的总借款中，约人民币140亿元须于一年内偿还、约人民币708.6亿元须于两年至五年内偿还及约人民币173.2亿元须于五年以后偿还。

截至2017年6月30日，佳兆业完成交换要约，进一步延长海外债务年期，其中约26.6亿美元的现有A至E系列优先票据获得交换，交换率超过93%。

与此同时，公司还发行了约7.9亿美元的额外新优先票据，并与交换要约中发行的相应新票据构成同一系列。

郭英成透露，佳兆业未来将进一步降低负债，措施主要有两个，一是城市更新项目要引入合作方；第二是加快城市更新项目的手续完善，尽快推出。

“通过合作开发的方式有利于佳兆业降低负债。”公司CFO黄志强透露：“在城市更新拆迁速度或者是完善手续比较快的情况下，引进金融机构或者其它单位来合作开发，这将来会是一种常态。”

目前佳兆业拥有土地储备2160万平方米，80%位于一线及重点二线城市。粤港澳大湾区的土地储备占55%，深圳约310万平方米。另有1400多万平方米的城市更新土地资源。

有投资者估算，佳兆业旧改的建筑面积近5600万平方米，货值逾万亿；也有投资者认为，以深圳旧改为主的土地储备未来也有较大不确定性。

国金证券(香港)执行董事兼投行部董事总经理黄立冲表示，合作开发可以减少佳兆业不断地借贷，但这得看能否成功引进合作方；另外，城市更新的手续快慢其实是政府的问题，企业很难把控。

在房地产调控继续缩紧的背景下，佳兆业管理层表示，未来集团一方面将紧密留意市场动态，通过采取灵活的销售政策，加速项目周转，实现销售回款；另一方面亦将积极寻求机遇，释放旧改项目价值。

财报显示，今年上半年，佳兆业的合约销售额为人民币225亿元，同比增长63%，稳步增长。

下半年佳兆业将新增可售资源286亿元，全年货值为737亿元，足以支撑其全年350亿元的销售目标。

佳兆业执行董事、联席总裁麦帆介绍，深圳平湖佳兆业广场和深圳佳兆业城市广场货值400亿元，预计未来两年内为销售带来贡献，快的话一年内会有产出。预计今年下半年深圳未来城和盐田城市广场推盘货值70亿元。

郭英成表示，佳兆业未来3年定下的1000亿目标，仍然没有改变，希望能够尽早完成目标。