报告显示：粤港澳大湾区4市土地开发强度超警戒线

网易房产讯 合富研究院近日发布的《从粤港澳大湾区看房地产前景》报告显示，粤港澳大湾区城市普遍面临“土地资源局限”，重点城市普遍土地开发强度较高。近年，9个城市中5个城市（广州、深圳、珠海、佛山、东莞）土地供应趋于减缩。

按照国际惯例，一个地区土地开发强度的警戒线为30%。报告显示，目前珠三角9市中，有4个城市土地开发强度超过30%。其中：深圳、东莞超过45%，珠海、佛山在35%左右。广州、中山开发强度亦逐渐逼近30%。

由于土地资源的局限，土地成交面积近两年逐步下降。珠三角9市商住用地成交面积由2014年上半年的2183万平方米下降至2017年上半年的1631万平方米。

其中，广州、珠海、佛山、东莞呈显著下降趋势，深圳、中山近年只有零星供应。肇庆、惠州、江门三个城市土地资源仍有增量空间，2016年后吸引购地资金快速进入。

由于“资源不足”，导致珠三角重点城市普遍“土地成本高企”。以广州为例，2016年后土地获取价格基本达到周边在售楼盘价格80%以上。2017年后，广州、佛山等城市继续加强调控，相继实施“竞自持”卖地，然而房企拿地成本普遍不低。此外，需“竞自持”土地亦被房企激烈争夺。

报告显示，珠三角重点城市二级市场均处“供不应求”状态，商品住宅库存持续下降。广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山6个重点城市2017年7月初库存低于2400万平方米，较2016年1月份下跌38%。值得注意的是，即使去年10月份起楼市调控频出，库存仍呈下降趋势，“货量不足”成为较普遍现象。

区域分布方面，由于中心城区土地资源极度紧张，一手成交均以“外围郊区”为主力，广州、深圳、珠海3个城市“中心城区”一手成交占比分别只有7%、19%、32%。

根据报告，当前广州、深圳、珠海3市已进入“存量房时代”，其“一手：二手”占比分别为“46：54”、“29：71”、“47：53”，大量购买力被迫进入二手市场。

合富研究院分析认为，在2016年后实施的新一轮政府调控中，可以看到政府在调控思路及调控方式上相较以往有明显改变。其政策出发点在于：在资源局限情况下，疏导“供需结构”调整，缓减供需矛盾，引导资金均衡。其指出，在此背景之下，未来房地产发展轨迹亦将相应改变。

那么，粤港澳大湾区未来存在哪些价值区域呢？从产业和交通方面比较可以看出基本态势。

报告显示，城市内部第三产业（尤其金融、商贸、现代服务业）水平更高、或高新产业规模效应更强的区域，其产业效能显著高于城市其它区域。

而从地铁方面看，广州、深圳两大都会城市地铁网络覆盖最为完善，佛山、东莞亦有部分区域实现地铁连通。2018年内，广州的地铁网络将快速延伸至增城、花都、从化三个远郊区域。港珠澳大桥是近年最为重大的跨区域桥梁工程，将于2017年底实现贯通，伴随相关工程逐步落实，珠海市场于近年快速发展。