备受瞩目的地铁13号线官湖车辆段及上盖地块将于12月1日正式开卖。这宗地是广州首宗公开出让的地铁车辆段上盖地块，同时也是2017年以来广州公开出让的总价最高、面积最大的地块。宗地面积为323348.3平方米，建筑面积为877011平方米。地块起拍价高达1315517万元，折合楼面价15937元/平方米。距离开卖还有一周时间，官湖地块目前已有买家以底价报出。
地块规模大且宅地比重高 但竞买门槛高
官湖地块位于地铁十三号线线路的东端，官湖站的南侧。处于增城区新塘镇官湖村和石下村之间，环城路、石新公路及新沙大道包夹的位置，整个地块大致呈东西走向。
地块全部为净用地，容积率≤2.81，建筑限高≤120米。地块的计容建筑面积≤877011平方米，其中住宅≤795958平方米，商业≤25471平方米，公建配套≥51539平方米。
地块起拍总价为131.55亿元，扣除公建后综合起拍楼面价15937元/平方米。根据出让公告，地块设定最高限制地价1578621万元，溢价上升20%即达最高限制地价，此时折合楼面价为19124元/平方米（扣除公建），达到最高限价后将转向竞自持，当有两个或两个以上竞买人报出企业自持商品住房建筑面积为100%，改为摇号确定竞得人。
值得注意的是，地块对竞买人有严苛条件限制，不仅不接受联合竞买，还要求竞买人须具有10年以上地铁线网（地铁线网是指3条或以上地铁线路）建设、运营、管理经验，且该竞买人（或其全资子公司）须具有地铁上盖物业（指位于地铁站点主体结构正上方，且结构相连的物业）开发经验。这一竞买条件门槛极高，与同样是地铁上盖的番禺汉溪长隆地块类似。也因此，定向出让意图较为明显。
并且地块竞得人需无偿配建超5.2万平方米公共服务及市政设施配套，未来地块也将共享这些设施。具体配建要求方面，教育资源包括18班幼儿园，42班小学，18班初中，交通配套包括主干道茅山大道建设，公交首末站等，此外还有健身所、社区卫生服务站、肉菜市场等配套。
官湖车辆段已建好 但周边环境杂乱、配套不足
据广州中原研究发展部介绍，地块所在官湖车辆段，包括车辆段及地铁控制中心，目前已建好并投入使用。这意味着，地块已初步具备车辆上盖的条件。实探发现，车辆段距离官湖地铁口约500米，而官湖地铁口附近正在进行紧张的施工，全力为年底地铁13号线首期开通冲刺。
广州中原研究发展部实地考察发现，地块周边目前由村庄、城中村环绕，北部毗邻官湖村，周边生活居住氛围一般，仅地块南部有一较大型居住小区锦绣天伦花园。
区位条件方面，地块毗邻城市主干道——环城路，也临近东部快速路-广园快速。地块周边大货车较多，此外地块东部和南部主要为服装纺织厂区及作坊集中区。
整体而言，目前地块周边仍较为荒芜和杂乱，同时周边配套较为匮乏。
道路通达性好 未来地铁一站直达东部交通枢纽
目前地块所在区域整体道路交通便利。地块毗邻环城路，临近东部要道——广园快速路，距离区域城市主干道石新路、新沙大道也较近，可方便外接东部要道和连接东莞、深圳等周边城市。此外，地块西侧未来将配建一条城市主干道，这将进一步改善地块对外联通条件。
公交方面，由于地块周边目前居住区较少，以村庄、城中村为主，周边一带公交覆盖率不高，仅有零星几条线路和站点，公交出行不太方便。
不过，地块距年底即将开通的地铁13号线官湖站直线距离仅约500米，步行5分钟左右即可到达。通过地铁13号线可快速直达未来广州东部交通枢纽——新塘站，也可较快通达黄埔、天河等中心区域。
此外，官湖站也是地铁远期规划线路23号线的首站。该线路日后通车，意味着从该片区，未来还可快速到达增城开发区、科学城、白云区等热点区域。
该地块乘地铁一站即可到达新塘TOD，新塘站将会建设成为集地铁、城轨、铁路、客运站等综合枢纽。这意味着，未来可通过该站点，可快速通往粤港澳大湾区各城市及广州市内主要区域及枢纽。
周边配套匮乏 未来需依赖地块自建配套
据了解，地块所在区域整体商服配套暂不成熟。地块1.5公里范围内仅有锦绣天伦小区的商业街，且大部分仍未营业。距离地块3公里范围内也无较成熟的商业配套。
区域成熟商服配套多集中在距离地块4公里范围内的新塘板块。其中包括有新塘广场、汇创广场、水电广场等，另外，根据规划，未来将建设有新塘万达广场、凯达尔综合体等大型商业。不过，地块未来会配建2.55万平方米的商业配套，有助于商业配套的完善。
目前地块周边教育资源也比较匮乏。周边1.5公里内几乎没有学校配套。仅有临近小区的配套幼儿园，需依靠自身配建2处托儿所，2处幼儿园（共18班），一所42班小学，一所18班初中。
地块周边医疗配套同样匮乏，基本以村级卫生站为主，距离地块3公里范围内也仅一小型医院，不过，未来地块将配建一个卫生站。此外，周边由于村庄环绕，3公里范围内无大型公园等资源，未来也将更多依靠自建小区绿化。
由于新塘产业升级，逐渐升级传统制衣行业，同时引进富士康等大型项目。未来地块所在片区临近产业升级区及富士康项目，也可享受到相关规划利好的辐射。
周边无在售一手楼盘入市后至少卖3万/平起
增城区是广州一手住宅市场的成交大户。大项目引进、产业升级以及楼市价格相对“洼地”，是该区域吸引人口流入的核心优势，使得区域楼市受到不少刚需和投资客的青睐。
从2013年以来，增城一手住宅成交量占全市比例基本处于20%～30%的高位。网易房产数据中心监控阳光家缘网签数据显示，2016年广州成交最热门区域集中在东部，其中不限购的增城成交32361套，占全市约25%。相当于广州每卖出4套房，就有1套在增城。而今年在3.17、3.30两轮政策加码之下下，享有不限购利好的增城，一手成交占比更是呈现持续走高态势。
广州中原研究发展部调研发现，地块所在周边目前基本无一手楼在售，以二手楼盘为主，主要集中在官湖地块周边南侧，如锦绣天伦花园一期、二期，中森茗苑、富雅都市华庭等项目。
地块所在片区主要二手住宅项目售价在1.5～2.1万元/平方米左右。地块旁的锦绣天伦花园价格约为1.7-2万元/平方米，其中二期项目刚交付入住。此外，距离500米左右的中森茗苑价格约1.7-1.9万元/平方米。
广州中原研究发展部发现，此次出让的官湖地块，扣除公建面积后，起拍楼面价已接近1.6万元/平方米，与周边在售二手住宅售价差距不大，预计未来地块入市后，售价至少3万元/平方米起。
广州中原研究发展部认为，从地块限制条件等因素看，官湖车辆段地块出让定向意味明显，毕竟出让门槛高、符合条件的竞买者极少。考虑到官湖地块的规模，预计未来地块开发，广州地铁与相关房企进行合作开发可能性大。
地块出让将对周边片区带来怎样的影响？根据地块出让条件，将会给片区带来近80万平方米建筑面积的住宅供给，规划人口超2.2万人。该地块无需建设安置房，同时商业面积仅占计容建面的3%，未来可直接开发利用住宅面积占比大，不低于5.2万平方米的公建配套，尤其是教育资源，也将大大提升地块的价值。随着产城融合发展加快，将促进区域价值提升，地块对于广州客吸引力也将提升。
本文来源：网易房产
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