网易房产讯 日前，仲量联行在2017广州房地产市场回顾中表示，广州甲级办公楼租金涨幅位列四个一线城市首位。其中，珠江新城租赁需求持续旺盛，去年下半年珠江新城甲级项目整体涨租，涨幅较2016年显著提高。从行业来看，广州科技企业进驻甲级办公楼的趋势更加明显，预期2018年琶洲发展速度加快，核心区域供不应求将引领租金持续攀升。
高端住宅方面，由于2017年限购限贷限价等楼市政策频出，同时高价楼盘也受制于限签限预售，整体市场成交萎缩；高端住宅供应端也出现结构性变化，从珠江新城转向白云等新区域，同时入门级高端产品增多以适应更多改善型需求；预计2018年高端住宅需求在短期内难以恢复，但对入门级别的高端住宅成交看好，市场将持续释放改善型需求。
甲级办公楼空置率降至个位数
据统计，2017年广州甲级办公楼净吸纳量超过40万平方米，为近五年来第二高位。
与此同时，新增供应量骤减，空置率自去年三季度以来首次降至个位数。2017年全年甲级办公楼新增供应约为33万平方米，较2016年减少40余万平方米，且大部分集中在上半年。因新增供应较少，且多数新项目与前一年竣工项目的租赁情况理想，2017年度整体空置率显著下降2.1个百分点。至年底的9.8%，为近六个季度最低。
随着供应高峰过去，新落成项目在2017年得到快速吸纳的良机，不少业主的租赁压力因此得到缓解，涨租信心增强并逐步上调租金。这一市场动向集中体现于下半年珠江新城甲级项目的整体涨租。在核心商务区的带动下，全市整体租金值全年同比增长3.3%，涨幅较2016年显著提高。在其他一线城市租金增长相对平缓的情况下，广州位居四个一线城市之首。
仲量联行预计，2018年甲级办公楼供应超过34万平方米，与2017年基本持平，但全部供应均来自新兴细分市场例如琶洲。在持续稳定需求的支持下，全市整体空置率将保持平稳，而琶洲市场空置率则将由于新增供应的出现而呈现一定上扬。珠江新城空置率2018年可能降至个位数。
受政策影响 去年高端住宅成交量减半
纵观全年，限购限贷限价等楼市政策频出，同时高价楼盘也受制于限签限预售，使得整体住宅市场成交萎缩，同时伴随着购房需求下半年相对低迷，潜在购房意向不活跃。这个趋势在高端住宅市场更为明显。一方面，整体高端供应短缺导致成交减半。前三个季度平均仅350-500套，导致平均成交不足300套。虽然第四季度供应恢复至近一千套，但供应因素导致全年成交量仅达去年一半。
另一方面，高端住宅供应端也出现结构性变化。地域分布上，由于核心地段供应紧缩，高端新供应逐渐从珠江新城转向新区域，例如白云片区；产品的价格区间不断加大，入门级高端产品增多以适应更多改善型需求。据仲量联行统计，全年高端住宅总成交之中，约50%属于该类别，高于往年；而优质项目在产品设计和景观上都更为突出，更重要是全市供应量少，所以也逐渐显示价格差。
自2017年三月下旬限购限贷政策升级后，全市高端住宅一二手资本值基本保持稳定，没有出现明显上涨。高端租赁市场方面，珠江新城需求稳定，但可租赁房源却由于去年楼市买卖的活跃而有所减少，因此租金持续上涨，拉高了全市高端住宅租金的全年平均涨幅达6%。
今年大户型高端住宅将集中于白云、海珠
在十九大“房住不炒”的整体政策基调下，以及深化利用农村集体经营性建设用地，建立多主体供应等政策导向下，仲量联行预计在大方面上维持房地产市场“保成交，稳价格”目标，广州政府2018年会坚持住宅市场调控不放松，但不排除从供应侧进行灵活调控，加大住宅土地供应量和供应结构多元化。
另一方面，广州市政府颁布的《广州市推动非户籍人口在城市落户的实施方案》，其中对于人口导入的鼓励政策则体现了对住宅市场需求端的有利影响。中长期来看，刚需的良好发展将成为住房市场的主导因素，未来市场的供求关系将维持大致平衡，因此限购政策对普通住宅成交的影响会逐步减轻，对房价长期稳定提供积极作用。
仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，高端住宅需求在短期内难以恢复，但对入门级别的高端住宅成交看好，市场将持续释放改善型需求。她预计未来大户型的高价高端住宅项目将主要集中在白云和海珠等新兴豪宅市场，但在当前市场背景下，该类产品新推套数将不会太多，整体新推盘仍将由入门级产品主导，全年推盘总数相较于2017年将略有下降并继续保持在较低水平。而资本值走势预计在政策限制下继续保持平缓。
高端租赁市场上，随着粤港澳大湾区在中央经济会议上被列入2018年重点工作，广州作为其中的重点城市将会持续吸引高端人口流入，而核心区优质可租赁房源的紧俏将降低租户对于租金的议价能力。在此供求关系下，预计全年租金增幅在6%-7%之间。
本文来源：网易房产
作者：王田歌
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