广州民宿投资旺盛！民宿入住量跻身国内城市前五

广州民宿入住量跻身国内城市前五，投资热引发对运营和监管、产业链打造的思考

客村一间民宿，窗外尽览广州地标景色。

路客平台上一间民宿的室内布置温馨典雅。

(受访者供图)

民宿客厅装修豪华。(受访者供图)

民宿窗外可看到“小蛮腰”。

暑假来临，中国旅游市场随之进入一年中的旺季。民宿作为国内新兴的短期租赁住宿业态，正抢占一线城市的旅游市场。数据显示，广州的民宿入住量已跻身国内城市前五名，而今年上半年的民宿上线量和入住量均同比增长3倍。急剧增长的数据一方面表明广州民宿市场扩张，民宿投资旺盛；另一方面，民宿的线下运营和监管、整体产业链打造等问题，引发了民宿行业的思考。

“农村包围城市”的发展模式

丽江是民宿在国内最早的“起源地”之一，而在广州，民宿同样起源于自然风光秀美的城市周边区域，因游览而产生的住宿需求，如增城、从化。2014年增城启动“万家旅舍”项目，为政府培育，企业和农户共同打造的民宿旅游品牌。谢景麟2015年在增城正果村开设了民宿“云水间”。跟增城“有组织”的模式不同，从化的旅游民宿开发自由度较大，多是自发建设的，如溪头村。

谢景麟认为，2015-2016年可以说是广州民宿的“萌芽期”，这与全国城市的发展趋势相近，《2016-2017中国客栈民宿行业发展研究报告》数据显示，2014年中国内地客栈民宿30231家，到2016年末这个数字上升到53852家。

2016年还是民宿从农村走向城市的关键时期，以广州为例，因应商务旅客、中转旅客需求的市区公寓急剧增加，路客精品民宿2016年10月在广州开始运营，将珠江新城、琶洲、番禺万博等商务区的住宅整合起来进行短租。路客有关负责人分析，与城郊的景区度假民宿不同，城市民宿的客户群是商务人群和高端游客，他们对房源的地点、交通、生活配套要求更高。

2017年3月共享住宿平台Airbnb正式落地中国，发布独立品牌“爱彼迎”，民宿这一旅游模式也逐渐为国内年轻消费群体接受。随着国内民宿需求爆发，民宿数量也急剧增长，民宿平台“蚂蚁短租”去年国庆黄金周公布的数据显示，该平台民宿预订量较2016年同期增长420%；同时也是民宿平台“途家”今年发布的《2017年民宿短租发展报告》显示，广州进入国内民宿入住城市TOP10，居全国第五位。

“不怕投资热，就怕乱投资”

需求和市场热度催生了投资热。路客数据显示，2018年上半年，广州的民宿上线量和订单量均增长了3倍，目前在线出租的1000多套房源中，35%在天河区、30%在海珠区、28%在越秀区。

在广州做生意20多年的Danny今年初尝试投资民宿，一方面将自有空置物业放在路客平台上出租；另一方面，他委托了平台寻找合适的房源，租下来改造成民宿，由平台提供设计、代运营。他介绍，选择民宿作为旅游或商务住宿的人群，大多是“85后”，他们有一定消费力，同时容易接受共享经济等新经济模式，在出行过程中追求个性化和社交体验，这也是国内消费升级带来的旅游方式的转变。此外，现在还有不少广州本地客人租个公寓或民宿“轰趴”，或者招待外地来的亲戚好友。

既然是投资，首先要算账。Danny算了一笔账：他通过路客找到的一套滨江东江景住宅150平方米，每月租金9000元，设计、装修、运营佣金以及房子的水电费和物管费，每月成本为18900元，一年本金226800元。据此计算，每天租金大约在1000元，上房率为每月20天，这套民宿的投资在一年到一年半回本。

“投资回报的账算清楚了，但做民宿最重要是人情味。”Danny告诉南都记者，住民宿和住酒店最大的区别，在于旅客跟酒店之间的关系是“交易”，但住客和民宿主人可以成为朋友。Danny回忆，今年端午节半夜有外地游客订房，他不仅为游客提供入住和外卖指引，还第二天一早上门慰问，带他们看广州端午传统节目扒龙舟，并亲自将游客送去广州南站。“民宿主人的人情味、情怀是必不可少的”，这也是Danny多年来在台湾、澳洲、日本旅游住民宿最大的感受。

谢景麟同样认为，投资民宿“不仅仅是以盈利为目的的”，而是需要情怀，以云水间为例，将文化和旅游住宿相融合，用文化营造情怀，“住客登记入住的一刻，我们和住客的关系才刚刚开始。”同时，Danny和谢景麟也承认，现在市场上确实很多凭着情怀做起来的民宿，没有符合市场规律的经营模式，“虽然说不怕没有客源，不怕投资热，但就怕乱投资。”

民宿不仅是客栈，还是资源链接平台

在Danny看来，民宿投资回报不仅仅是房子本身带来的租金收入，更重要的是资源链接的价值。Danny投资的几个公寓大多租给商务客，曾经有住客跟他聊天的过程中聊出了一单生意合作，让他有意外的收获。

实际上，一个民宿房子本身就是一个资源整合的平台。如路客民宿平台与小米合作，为业主定制民宿小家电，同时也链接了床上用品及洗漱用品的资源。Danny说，不仅提升了民宿日用品的标准，也让业主和住客省心了。据悉，无论家电还是日用品，住客喜欢的还可以直接扫码购买。

国内知名企业利用民宿整合资源的案例不在少数。上月底，严选也宣布涉足民宿行业，为民宿提供室内软装设计，民宿大部分家具软装使用严选产品，包括碗碟、床沙发、挂饰、马桶盖等，住客均可使用后直接在严选购买。严选方面表示，有数据显示，2018年中国民宿交易规模预计近200亿元，但民宿的设计、住宿体验和用品标准不一，如果能通过各种资源的整合，为住客提供优质的服务，民宿市场将更规范。

广州民宿参差不齐，需要有序监管

越来越多的投资者看好民宿这一新业态，但民宿市场的规范是民宿投资者、运营者共同提出的方向。

“民宿急需解决线下运营问题”，Danny对此深有体会，他自己住民宿时有过不少被“照骗”的经历，“网上的照片非常吸引，但看到房子才发现，装修格局完全不是那回事，卫生条件也不行。”

市民杨先生之前也有过不太愉快的住民宿经历。在丽江和大理入住的民宿客栈，要么到达不方便，要么是住宿条件跟网上图片差距很大，甚至位置不清晰，而且公寓内的清洁工作也没做到位。D anny认为，民宿硬件和地理位置不能跟星级酒店相比，更需要运营平台和民宿业主做好服务，“如果住客有需求，我们都会安排车到机场或火车站接送的”。

谢景麟和Danny同时指出，广州的民宿市场还有很大发展空间，“但参差不齐，需要规范”，不仅是提高线下运营服务、提高住宿信誉，更需要对民宿管理有序合法监管。

去年11月1日实施的《广东省旅游条例》对民宿作出明确规定，开办民宿旅游经营实行登记制度，对此，民宿投资者呼吁广东省和广州市尽快出台相应的管理办法，在对民宿开办条件、消防和房屋结构规范等方面给出指引。

此外，Danny认为，现在国内的民宿大多是业主自发行为，缺少整体的产业链打造，比如民宿与旅游景区、旅行社的对接、交通接驳等服务都有待整合，“广州的旅游旺季只有寒暑假和一年两届广交会，淡季需要做更多的服务和产业整合才能提高民宿的入住率。”

他山之石

产业链成熟，泰国民宿配套并不比酒店弱

杨玲(化名)曾在广州当老师多年，前两年和家人迁往泰国曼谷长住，并在曼谷买下了一个小型公寓出租，同时运营一家独栋的咖啡餐厅+民宿别墅。

国内民宿行业发展迅速但仍处于摸索阶段，杨玲告诉南都记者，在曼谷，民宿(公寓)短租行业已经可以从酒店业中分一杯羹。曼谷以及泰国其他城市的民宿最大特点是产业链成熟，比如，当一家民宿开业后，就会有旅游公司主动联系合作，为入住民宿的旅客提供接送交通和游玩服务，使得民宿的配套并不比酒店弱。而广州有特点的民宿比较少，既不像浙江莫干山那样有特色、大规模，也不像曼谷、东京等商务旅游城市配套完善，所以广州的民宿业还有很长的路要走。

采写：南都记者 赵安然

摄影：南都记者 谭庆驹（除署名外）