每经记者 吴若凡 每经编辑 陈梦妤
在午间发出业绩公告后不到半小时，SOHO中国股价震荡走低，盘中跌幅一度达8%。
“我就是把自己的房子看好，股价爱涨涨、爱跌跌。”董事会主席潘石屹对此一笑了之。
8月17日，SOHO中国发布2018年半年报，报告期内总资产670.38亿元，租金收入约8.48亿元，税后净利润约10.93亿元，同比下降72.5%，总负债320.99亿元。
SOHO中国表示，税后净利润的下滑，主要受物业公允价值变化的影响。不少业内人士表示，公允价值增长带来的净利润增长不可持续。
值得一提的是，此次SOHO中国重点提出，经营利润约15.3亿元，同比上升约144%。
不过，一家在港上市房企的CFO告诉《每日经济新闻》记者，从财务上来说，经营利润不是一个很常用的数据。这一数据，统计口径宽泛、涵盖面广，一般还包括和主营业务相关但属营业外利润，如处置固定资产（即卖楼）等得来的收益。
净利润捆绑物业公允值 业内称“不可持续”
《每日经济新闻》记者留意到，报告期内，SOHO中国评估增值的归属权益股东税后净利润约10.93亿元，较2017年上半年的39.82亿元，同比下降72.54%。
SOHO中国指出，2017上半年，公司对投资性物业进行了全面重估，产生了较大资产评估增值（约61.55亿元）。也即2017年上半年获得了较高的投资物业公允值，因而净利润大幅上涨。
由于市场资本化率的下降，以及在前次评估后租金的大幅上涨，2018年上半年SOHO中国投资物业评估增值约4.8亿元，较2017年有所下降。
从SOHO中国的解释可见，其将净利润大幅下降的原因，主要归结为物业公允值未大幅上涨（即物业评估增值的减少）。
SOHO中国金融与投资者关系总监徐玲表示，项目在建过程中的价值会比较低，接近完工甚至完工当年，物业才会得到相对较高的估值。
潘石屹直言：“项目没有建成时评估值高低不重要，明年5月项目交付时，评估额自然就会上去。”
“2017年上半年投资物业的公允价值评估增长明显，所以净利润增长；2018年物业公允值下降，净利润就下滑明显。这说明SOHO中国的净利润，完全是靠物业增值做上去的。”一资深财务人士向《每日经济新闻》直言。
安居客首席分析师张波则告诉记者，公允值增长带来净利润增长的模式不可持续。
“自持商业物业的运营会受到市场环境影响，出现较大波动。以公允价值计量的自持物业价值，很难始终保持直线上升趋势。如果自持物业比重较大，公司利润总额就可能受到较大影响。”张波直言。
SOHO中国仍在卖楼3Q暂无上市计划
《每日经济新闻》记者注意到，SOHO中国在此次财报发布时还重点强调了，同比上升约144%的“经营利润”，这一指标包含了SOHO中国卖楼等处置固定资产得来的收益。
不过，有业内人士告诉记者：“物业卖得越多，收租金的业务只会越来越少。”
而在今年3月的2017年业绩发布会上，潘石屹曾表态“SOHO中国不会再卖楼”。
不过5个月后，潘石屹似乎没有了那般笃定：“生意不就是出出进进的吗，我不敢承诺下一步到底是进还是出。”
财务情况以外，如今不卖楼的SOHO中国，经营情况如何？
资料显示，SOHO中国上半年总资产670.38亿元，租金收入约8.48亿元。而现在专做租金收益的SOHO中国，目前最主要的业务或许就是共享办公业务SOHO3Q。
潘石屹告诉《每日经济新闻》记者，SOHO3Q的收入，在公司内部占比还非常低，具体数字不方便透露。
对于现今共享办公行业频发的兼并收购，潘石屹在业绩发布会上明确表示：“我们目前没有兼并别家共享办公的想法。”
至于SOHO 3Q的上市，潘石屹坦言，目前还没有明确时间表。即便是要拆分，也需有一个清晰的规划和方向，比如未来整合多少租金、占据市场第几的位置。上市取决于资本市场，等市场好了就会上市。
本文来源：每日经济新闻
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