李铁：房租短期上涨与供需失衡有关

李铁 国家发改委城市和小城镇改革发展中心原主任，中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家。 

近期，“房租”、“居民家庭债务”等问题引发公众关注，而两者都反映出房地产市场发展的困境。

如何看待这些热点话题？国家发改委城市和小城镇改革发展中心原主任李铁在第十二届夏季达沃斯论坛上接受新京报采访时表示，租赁价格上升是趋势，供需差额决定了房租价格的上涨。他建议，可以借鉴广州、深圳经验，利用城中村来化解住房需求问题。在昨日的达沃斯论坛上，清华大学国家金融研究院副院长朱宁接受新京报采访时表示，目前中国居民负债整体可控，但增长速度值得关注。他认为，家庭债务水平是否加重仍然取决于房地产市场。

供需差额决定了房租价格的上涨

新京报：前段时间房租上涨，您如何看待这个问题？

李铁：房租上涨也是一种必然趋势，因为与房价比租赁价格偏低，也就是租售比偏低，所以未来随着城市人口增加、收入水平增加，租赁价格上升是大趋势。但如果短期内租赁价格上涨过快，肯定和供求失衡有很大关系。最典型的一个因素是我们城市人口减量发展，虽然说减量，但是并没有减那么多，实际上还是处于较稳定的水平。再一个，我们这些年采取的一些城市治理政策，实际上把可供租赁的住房大大清理了。当你减少了很多市场自动补充的出租房，而新增出租房的建设又没有跟上，比如公租房、长租公寓等都没有及时跟进，这种供需差额就决定了房价、租赁房价格的上涨。

新京报：通过公租房和租赁住房可以解决城市人口居住问题吗？

李铁：我并不这么认为。

实际上我们现在走的是一个由政府政策来推进租赁住房建设的路线，是新加坡、香港的模式。新加坡和香港都是封闭的空间，对外来人口进入有严格的管制。但我们不行，我们是一个有着14亿人口的大国，城市是开放型的城市，大量的外来人口涌入城市，而且人口进入的程度也是政府财政能力不能及时补贴的。因为长租公寓和公租房，实际上需要政府补贴，或者地产商在这里面是赔本的。地产商所获得的资金来源是短期贷款，没有中长期贷款，所以他要尽量去回收短期利益，那他去建租赁住房肯定达不到短期回报的效果，这是开发商所面临的问题。

另外，建公租房，政府要把本来很高的地租降到很低的水平，形成所谓福利房，那政府财政也要受到损失。所以实际上政府也不愿意拿出更多地来建公租房，不会拿出好的地块来建。那么就和过去的经济适用房一样，政府会选择地价比较合适的地方，在城市比较偏僻的地方，建公租房。但是对需求方来讲，最大的问题就是就业地和居住地相距比较远，不能解决全市人口在空间上对住房的需求，这就是很大的问题。

不论是在城市中心还是郊区，租房价格都在上涨，这其中也有租赁价格和中低收入人口的租赁能力不匹配的问题，我想这也是严重的问题。实际上我们相当一部分外来人口，特别是农业转移人口，需要的租金价格不可能是几千，甚至他们只有能力租住500元到1000元的房子，可是，我们的城中村改造把这部分价格的租赁房空间都挤压掉了，那这部分租赁房没有了。反过来，就挤压了另一部分人的居住空间。所以我们整个租赁住房的短缺问题，和整个人口结构、外来人口的收入结构又不相匹配，造成了一系列的供需矛盾。

充分利用城中村化解住房问题值得借鉴

新京报：对此其他城市是否有成功经验可以借鉴？

李铁：深圳和广州解决得比较好。他们是一种以工业为主导的城市产业模式，离不开外来人口、简单的技术劳动力等。深圳的工业占比相当高，达到39%左右。如果没有了这些工业，珠三角、中山、东莞、佛山就没法生存，所以这些人是城市的生命线。他们针对外来人口的居住问题，充分利用了城中村来化解住房需求问题，充分发挥农民的积极性，用出租屋来补充住房供给。在宅基地上，农民可以建三层四层，甚至可以建小五层，而政府会提出一系列的规范性要求，来解决租赁住房建设问题。所有的在这里就业的外来农民工，租金不超过一千，甚至只要花500元，就可以解决住房问题，并且长期稳定在一个水平。

新京报：你对更好完善居住问题有何建议？

李铁：实际上北京人口密度并不高，和东京差不多是一样的，都是600多平方公里容纳1000万人口。北京还有很多空间很大的郊区，周边还有很多小城镇，都可以容纳很多产业和人口，可以发挥它在疏解核心区功能方面的作用。比如如何让在北京城区生活的中低收入人群买到相对便宜的住房？实际上在北京郊区30公里到50公里之间，如果把轨道交通设施修建好，那么完全可以在这些空间范围里去建设更多的租赁住房，是可以缓解这种压力的。