广东两市低调试水取消预售制 深圳现首个现售房

广东两市 低调试水取消预售制

陈淑贞

炎热的夏日夜晚，张曼玉饰演的李翘喝着黎明扮演的黎小军拿来的冰水，挤在人群中，前方排队买楼花的香港人如流水涌动，李翘想在香港买楼想发财。这是一部1996年在香港上映的爱情电影《甜蜜蜜》中的一幕。

楼花是指未完工的物业，买楼花就是买期房的意思。

即便是1996年，内地购房者对“楼花”一词也不陌生。当时国内房企资金有限，为支持房地产市场发展，降低企业资金壁垒，1994年，内地开始采用起源于香港的商品房预售制，直至今日。

借助住房预售制度和住房按揭贷款两个金融工具，中国住房市场一路腾飞，其间经历两轮大牛市和两轮相对短暂的下行周期。

行业走到今日，又到了调整周期，只是此轮周期更看不清深浅和长短。“房住不炒”等原则的提出，已挤出绝大部分炒家，“租售并举”也意味着底层的住房供应结构生变。

9月中旬，广东省一份讨论取消预售制的文件使去杠杆中的房企压力倍增。尽管官方很快澄清取消预售制是误读，但近日来自深圳首个现售房即将入市、中山通过出让土地大规模试水现售制的消息让预售制和现售制的取舍变得扑朔迷离。

在现时背景下，改变预售制这一楼市基础制度并非不可能。

　深圳现首个现售房

新事旧闻。继9月中旬，一份广东省房地产业协会发布的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》流出后，取消预售制的讨论风潮再次席卷市场。

这次的讨论源头是深圳首个现售商品房试点项目即将入市的消息。而相关剧情在两年前已拉开。

深圳龙华，在深圳北站的高铁因素刺激、深圳CBD福田后花园的噱头、开发商轮番入驻投资的支撑下，近年寸土寸金。

2016年，深圳市政府决意将首宗现售土地的试点投放于龙华。该年6月，A816-0060号地块以暗标的形式出让，离深圳北高铁站只有两站地铁，紧挨地铁站，周边是中海锦城和港铁天颂等近年市场上的大热盘，极佳的位置吸引了近20家房企投标。

最终是过江龙打败了地头蛇。金茂和电建的联合体拿下A816-0060号地，总成交价为83亿元，地价达5.67万元／平方米。虽然地价不及迟迟不能入市的、高达7.99万元／平方米的泰禾深圳院子项目，但“现售”一词的意义，足以令A816-0060号地成为深圳房地产史中一个极具代表性的节点。

深圳房地产市场这棵大树，主干还是预售制，但A816-0060号地块，是新长出的枝干，代表着未来可能的走向。

政府和业界对于是否取消预售制、实行商品房现售已讨论多年。对于广大购房者而言，预售制弊多利少，不仅面对期房的装修、规划货不对板的可能，还要承担开发商资金链断裂、楼盘烂尾的风险。而商品房现售，购房者则可直接判断住房的实际情况，更好把握房价涨跌的风险。

但谈取消何其容易。1994年起，我国商品房市场便采用预售制至今，预售制早已成为房地产市场一项基础制度，而改变基础制度意味着改变市场的游戏规则。

海通证券在近期发布的一份报告中指出，预售制度调整将导致住房供应结构改变，对接下来两年的新增供应产生负面影响。虽然把周期拉长来看对未来长期供应影响不大，但短期内市场将面临供应骤减的问题，大概率会推高房价。

海通证券作出的另一个判断是，“房企的整体资金面受影响，体现为回款速度变慢或者资金成本上升；投资、新开工意愿下滑。”

作为全国楼市最具风向标意义的城市之一，深圳从土地端试点商品房现售制，是否意味着将全面推广？深圳开发商不得不思量。

两年过去，深圳金茂府仍处于施工状态，现场可见，板材堆满一地，而封顶工作已接近完成。负责项目工作的人士告诉第一财经，“装修工作将马上启动，预计现房要明年才能发售。”而关于深圳商品房现售试点推广，从目前看来，并无下文。

　中山大规模试水

而深中通道连接的另一头，中山，正在进行低调、大规模的商品房现售试点工作，发力端同样是土地。

10月12日，中山挂牌一幅住宅用地，竞价起始楼面地价为人民币5000元/平方米，最高限制楼面地价为8000元/平方米，当报价达到最高限价时，转入配建人才安置房面积竞价程序；要求在土地移交的一年内开工，4年内竣工，并要求实行商品房现售。

第一财经统计发现，光是今年9月以来，中山挂牌的9宗住宅用地，便全部要求实行商品房现售。

有观点认为，这是对早前广东省房协特急通知的回应。但事实上，今年6月，中山火炬开发区出让的一宗大型商住地块也被要求现售，该地块最终被万科收入囊中。

目前，这9宗地均未到达挂牌截止时间，市场中对现售房土地的实际反应仍有待试探。

但今年6月以来，包括万科拿下的火炬开发区土地在内，已有三宗现售房宅地成功出让，此外两宗成交总价较低，均在1亿元左右，被两家个人持有的公司所获。

有业内人士告诉第一财经，“预售改现售，房企每年要增加的利息成本达10%~20%，并且现金流回正时间会拉长，只有大型房企才能负担这样的财务压力。”

不堪资金重压，深圳金茂府同样是在建设后期引入外部资金。

拿地一年后的10月，深圳金茂府项目公司深圳悦茂引入了名为“嘉兴鼎信创然投资合伙企业(有限合伙)”的金融机构，鼎信创然增资1.25亿元，拿下深圳悦茂25%股权。如此一来，原本金茂占股70％、电建占股30%的股权结构变为电建占股20%，金茂55%、鼎信创然25%。

2016年拿地，预计2019年销售，这意味金茂和电建的资金回报周期至少是3年。

东兴证券分析师郑闵钢做过一个测算，以周期4年、净利润率15%的项目为例，由于预售改现售导致现金流分布改变，投资回收期显著拉长，项目内部收益率将由43%下降为8%。

这对践行拿地40天开工，3个月销售的极致高周转模式的房企而言，无疑是致命一击。

预售最大的作用是为房企提供了低成本的资产规模快速扩张途径，以助规模增长，其本质是半独立于生产之外的负债扩张，本身更接近融资行为。

郑闵钢表示，“预售引致资产负债率上升幅度为19%。如果取消预售，房企将面临收缩报表和增加利息支出两种选择。如果维持资产规模不变，则需要增加有息负债来填补预收账款的空白，增加的利息支出约为总资产的2.9%，而如果收缩负债，营业收入规模将大幅下降。”

销售制度改变的后果将是房企现金流压力变大、拿地热情降低，短期内住房供应减少。对深圳而言，个盘试点对市场整体影响有限，但从更宽广的范围来观察，中山已在大刀阔斧地尝试。

草蛇灰线，伏脉千里，这会是行业真正的去向吗？