佳兆业物业上市 在港上市物管增至10家

佳兆业物业上市 在港上市物管增至10家

时代周报记者 胡天祥 发自广州

12月6日上午9时30分，佳兆业创始人郭英成右手执锤，敲响了香港联合交易所（下称“港交所”）的上市铜锣。这宣告着，成立19年之久的佳兆业物业（02168.HK）成功分拆上市，成为佳兆业继佳兆业集团、佳云科技、ST生化、佳兆业健康、南太地产后的第六个上市平台。

除了佳兆业物业，今年多家房企开始加快旗下物业板块分拆上市的步伐。如碧桂园旗下碧桂园服务、雅居乐旗下雅生活、新城控股旗下新城悦已于今年陆续完成上市，而滨江集团旗下滨江服务、中国奥园旗下奥园健康生活、旭辉控股旗下永升服务也纷纷向港交所递交了申请书，意图在资本市场中分一杯羹。

深圳一位房地产资深评论人告诉时代周报记者，由于此前物管公司的持续增长能力和商业模式不被看好，所以物管一度被认为是“低值行业”。但安信证券指出，目前香港交易所已有多家物业公司上市，一方面可以看到资本正以很强的姿态席卷物管行业，大企业正在跑马圈地构建自己的业务围城，从另一方面也能看出物管行业的潜力。中投顾问房地产行业研究员韩长吉也表示，大型房企分拆物业公司单独上市，一是扩大房企融资规模；二是推动传统物业公司改革，促进轻资产模式扩张，增加盈利点。

估值难现往日辉煌

随着佳兆业物业正式登陆港交所，内地在香港主板挂牌上市的物业公司目前已增至10家。除了最早一批上市的中海物业、彩生活、绿城物业等，碧桂园服务、新城悦和雅生活也在今年成功登陆港交所。

值得注意的是，随着越来越多的物业公司涌入资本市场，其价值也难再现往日辉煌。如今年11月6日在港交所成功上市的新城悦，其在香港发售的2000万股份，仅获36%的认购。股价方面，新城悦上市开盘价报3.06港元/股，较发行价2.9港元/股，升5.52%。但其当日收盘报3.01港元/股，较开盘价跌1.63%。

与新城悦类似，今年2月9日正式登陆香港资本市场的雅生活，上市当天收盘报9.46港元，较开盘价9港元跌幅为5.56%，较12.3港元的发售价减少23.09%，总市值由164亿港元缩水至126.13亿港元。针对外界提出雅生活此番下跌或存在估值偏高的原因，雅生活管理层回应称，不能因为今天股价跌了，就说雅生活的估值偏高了。公司不会太关注股价，看的是业务经营及长期发展。

再看佳兆业物业。据悉，佳兆业物业此次全球公开发售部分获超额认购逾20倍，显示出资本市场对其发展的认可。但上市当日收盘报9.24港元，较开盘价跌1.54%，较发行价跌1.49%。对于当日即破发，一位市场人士表示，从佳兆业物业自身原因看，除了偏高的定价，它的物业储备在内房物业港股中位于偏中下游，这对于估值可能会有些许折价。

时代周报记者查阅各大物管企业财报获悉，截至2018年6月底，碧桂园服务合同管理面积约3.86亿平方米。雅生活合约总建筑面积为1.86亿平方米。绿城服务在管面积达1.5亿平方米。中海物业管理总建筑面积达1.32亿平方米。中奥到家总合约管理建筑面积为6810万平方米。而佳兆业物业总在管建筑面积则为2540万平方米。

“不过，佳兆业物业股票下跌更多是市场消极情绪的一种波及，偶然性居多。”该市场人士续称，而且佳兆业（物业）的市盈率也比较低，属价值洼地，市场的投资欲望还是比较高。

仅一家物管公司登陆A股

物业公司扎堆港股局面的形成，实际与A股上市困难也有较大关系。

一直以来，A股都是各大物业公司的理想上市地。在回归A股的对外口径中，高估值、拓展融资渠道及解决现金流难题等利好常被企业高管挂在嘴边。房地产与金融资深评论人黄立冲告诉时代周报记者，回归A股后确实会提高企业股票市场估值，以大盘股为例，A股比H股估值高30%左右。时任碧桂园集团首席财务官吴建斌也曾公开表示，相同业务的上市公司在A股和香港股市的PE值依然有差异，公司经过研究后认为国内上市更为理想。

不过，目前仅有南都物业一家成功登陆A股。深圳市物业管理行业协会副秘书长刘双乐曾表示，由于A股实行注册制，还没有确切的时间表，在审批制下，多数公司获证监会受理正排队申请上市，因此，在A股上市注定是一个艰难和漫长的过程。“所以不少公司选择在香港上市。”刘双乐称，两个市场对物业公司而言，最大的区别就是在香港上市要比A股上市容易得多，效率也高得多。

如早在2016年便已向上海证券交易所提出上市申请的碧桂园服务，在经历一年多漫长等待后，其IPO仍无实质进展。2017年底，碧桂园服务宣布撤回其建议分拆的申请，转而选择赴港上市。再如2017年10月便开启A股上市辅导工作的永升服务，在经历近一年等待后，永升服务最终选择向港交所提交招股书。

黄立冲告诉时代周报记者，由于物管公司的持续增长能力和商业模式不被看好，证监会的态度认为其不应该挤占A股上市资源，所以审批比较严谨。