松绑调控论调再起背后:长效机制迎最佳推出时机

松绑调控论调再起背后：市场趋稳仍将是大趋势 长效机制迎最佳推出时机

本报记者 张敏 北京报道

在发酵了近一天后，山东省菏泽市终于确认了取消“限售令”的消息。按照官方的解释，取消限售令是为了帮助棚改货币化补偿的居民顺利购房，从而防止房价出现大的波动。

这一解释十分合理，但在很多从业者看来，似乎仍然开了松绑楼市调控的“口子”。

在此之前，发改委发布文件，支持负债率相对不高的大型房地产企业发行企业债券。此举也引发了有关调控政策将要松绑的论调。

持续了两年多的本轮楼市调控，果真要出现反转了吗？

一直以来，房地产市场似乎始终处于“上涨就调控、降温就松绑”的窠臼中。近年来，住房制度改革和长效机制建设频繁被提及，构建上述制度的目的之一，即是避免政策的短期反转和市场的大起大落。如今，在一片“松绑”的论调中，市场的真相究竟如何？长效机制迎来了出台时机吗？

　　市场“平稳下滑”

随着调控的逐步深入，房地产市场出现了明显的下行走势。国家统计局发布的数据显示，今年8月以来，全国房地产市场的累计销售增幅就不断下降，到11月，全国商品房销售面积累计增幅已降至1.4%。其中，9月至11月，商品房销售面积连续三个月低于上年同期。

房价方面，70个大中城市中，房价上涨的城市仍为多数。但无论新房还是二手房，下降的城市都在增多，11月已有17个城市的二手房价格出现下滑。

受量、价变化的影响，房地产开发投资、拿地面积、房企到位资金等指标的增速也出现小幅下滑。

市场的实际表现，也反映出这种变化趋势。

“今年上半年，新房项目供应量和蓄客量的比例在1：5、1：6左右，现在已经下降到1：1的水平。这其中还有一部分不是真正的目标客户。”近日，西安某房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，今年以来，西安楼市经历了从火爆到冷淡的过程。

他表示，上半年西安新房项目的开盘去化率几乎达到100%，堪称“日光”。到四季度，开盘当日能去化超过50%就算不错。

究其原因，该人士认为，一方面是调控政策的效果开始显现，另一方面则是因为西安房价上涨后，挤出了一部分市场需求。

在官方的解读中，仍然用“稳”字来定调市场。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读房价时表示，11月份，各地继续坚持因城因地制宜、精准施策，强化地方调控主体责任，房地产市场整体保持稳定。国家统计局新闻发言人毛盛勇对房地产投资的解读为：“从最近几个月看，土地的成交略有放缓，我觉得明年房地产投资大体来讲还能够比较平稳，但是稳中略降的概率可能更高一点。”

12月17日，住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌向21世纪经济报道记者表示，当前房地产市场的态势是“平稳下行”。其中，一线城市的下行趋势很早就开始出现，二线城市从今年开始下行，部分三四线城市还处在上升区间中，但也会很快转为下行。

他表示，市场下行的一个重要表现就是“金九银十”褪色。“9月以后，市场转淡，很多城市的观望情绪在增加，这是市场的一个明显变化。”顾云昌还认为，这种趋势至少将持续到明年上半年。

　　长效机制或加速推进

相比于市场的“稳”，下行表现仍然是诞生楼市松绑论的温床。

12月12日，发改委发布文件，支持负债率相对不高的大型房地产企业发行企业债券。12月18日，山东菏泽取消“限售令”。尽管当事方均在此后做出解释，但该行动仍然引发了政策松绑的猜想。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，这都是合理范围内的政策微调，且未来不排除其他微调的尝试。但并不意味着调控基调将发生根本性反转。他认为，“一降温就松绑”的想法源自过去多年来政府救市的行动，但当前楼市仍然“稳定”，且与以往不同的是，住房制度和长效机制正在加快推进，因此这种情况很可能不会出现。

住房制度改革和长效机制建设被提及多年，2017年12月，中共中央政治局召开会议，将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为2018年要着力抓好的重点工作之一。此后，在监管层的推动下，这两项工作的推进开始加快。

2018年3月，财政部副部长史耀斌表示，正在抓紧起草和完善房地产税的法律草案，合理设计房地产税制度，比如合并整合相关税种，合理降低房地产在建设、交易环节的税费负担等。其总体思路是立法先行、充分授权、分步推进、分步实施。

2018年12月，自然资源部自然资源确权登记局局长冷宏志透露，要不断巩固和提升不动产统一登记成果，抓紧启动《不动产登记法》立法。

这两项动作都被认为是构建楼市调控长效机制的重要基础工作，并被认为有可能在近期内取得进展。

在住房制度改革方面，随着各地纷纷出台鼓励租赁点政策，以及限竞房、公租房等一系列住房保障品种的推出，“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”也正在完善。

顾云昌认为，这些政策完善的目的，在于着眼长远，改变楼市的一些顽疾，避免调控政策短期反转，也避免市场大起大落。“上涨就调控、降温就松绑”的短期做法，显然与这种思路背道而驰，也是这项改革意图改变的内容。

他表示，住房制度涉及土地出让制度、住房金融制度、房地产财税制度等的改革，需要较长的时间完成，其效果也需要长期观察。但就短期来看，各项改革措施的推进，有助于稳定市场预期，避免大起大落。同时，一些行政性的调控手段将被长效机制逐渐替代。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，随着各项调控政策的执行到位，“房住不炒”已经由口号，逐渐内化为一种价值观。这也使得即使在下行期，市场表现也趋于平稳，未出现“暴跌”的局面。因此，虽有“稳增长”压力，但尚不至于进行大手笔救市。

他还认为，楼市的下行，将会刺激长效机制加快推进。从现有进展来看，税收制度改革有可能率先破局。

严跃进也表示，房地产市场已经告别了总体供不应求的阶段，虽然仍有区域性的供需失衡，但市场大涨的基础已经不存在。在此情况下，市场趋稳将是大趋势，长效机制也迎来最好的酝酿和推出时机，预计未来该项制度将加快推进。