中国中速增长还有相当大的潜力 房地产不会崩

中国中速增长还有相当大的潜力 房地产不会崩

[中国经济增长不会停的，只不过经济增速可能从过去的高增长变成中低速增长，可能原来10%左右的高增速，现在往5%靠近，5%的经济增速，全球主要大的经济体还有谁能做得到？]

房地产具有非常强的投资属性，在国民经济当中产业链条非常长，从房地产上下游拉动过去占整个GDP比例接近20%，如果考虑到房地产对钢铁、物流、水泥等其他行业固定资产投资的拉动，可能会占到30%左右。

房地产本身上升和下降周期调整时间特别长，必然对经济带来非常大的周期影响。过去有十几年，房地产投资增速年均在25%~30%，很多人说这是非理性结果，因为货币超发，其实可能并不完全这样。原因也很简单，就是随着经济增长到一定程度，人们会对住房产生爆炸性的需求，而且是非常强劲的需求，这个需求得到满足和释放的时间会非常长，因为房地产产业链特别长，就自然会成为十几年经济增长的推动力。

这十几年中国房地产高速增长也有一定历史原因，1998年之前基本不存在房地产市场，或者说是一个严格受到计划控制的市场，家庭部门没有太多投资渠道，房地产市场打开以后不仅本身要满足住房的消费需求，同时还可以满足投资需求，因为中国储蓄率一直很高，这么多储蓄率并没有给家庭带来很大回报，大部分人都是把储蓄放银行里做银行存款。

另外一个特殊因素是土地因素，整个土地供给基本掌握在国家手里，供给一旦被垄断，房地产本质上是土地的定价问题。从1999年到2015年，中国土地出让金整整涨了57倍。

中国房地产市场本质上是土地市场，开发商只是起到转化作用，政府可以有效调控土地的供给速度、量的大小、投放节奏，所以还有很大的调控空间。

很多人说房地产是虚拟经济部门，或者房地产导致中国经济脱实向虚，这个观点我不太接受。房地产是中国最大的实体部门，盖房子需要钢铁、水泥，还带动物流、家电消费等。当住房达到一定规模，很多房地产交易体现为二手房交易，这时候确实对当期GDP的拉动不像过去这么大，这可能是一个所谓“脱实向虚”说法的来源。

早期我们说的要去库存、去杠杆其实都跟房地产相关，去库存去的主要也是房地产库存，现在开始要稳了，因为什么？发现房地产冷却以后对经济影响非常大。

至于房地产泡沫是不是会破裂，我觉得不会破裂。中国经济增长不会停的，只不过经济增速可能从过去的高增长变成中低速增长，可能原来10%左右的高增速，现在往5%靠近，全球主要大的经济体还有谁能做得到？美国、欧盟、日本增加5%不可能，中国的中速增长还有相当大的潜力，所以说房地产市场要崩掉是比较难的。

我认为不会崩，第二个因素就是宏观政策是有空间的，我们可以向过去历史上崩掉的经济体吸取教训，日本从1985年起对内货币政策很宽松汇率很紧，房地产价格往上涨，日本央行处理泡沫的时候，宏观预测有些失误，后来急剧加息，加得非常陡峭一下把泡沫戳破了，我们可以汲取教训，货币从松到紧怎么把握节奏。