2018年土地供应同比涨近10% 2019年或继续增加

2018年土地供应同比涨近10% 2019年或继续增加

21世纪经济报道 唐韶葵 上海报道

土地市场是衡量未来市场整体趋势的风向标。综合WIND数据库等第三方机构的数据，2018年供应体量同比上涨近10%，带动成交量一同攀升，但在价格层面表现不甚理想，土地出让金、成交楼面价、平均溢价率均出现不同程度的下滑，主要受到楼市调控政策深化的影响。

伴随政策收紧，房企利润空间被压缩，资金回笼速度放缓，因此房企拿地积极性下滑，拍地时也更趋理性和审慎。

土地供应结构调整

根据中指院数据，在2014-2016年，土地供需量连续3年下滑，到了2017-2018年，土地供需均出现大幅上涨。而当前土地市场降温明显，300城市宅地出让金增速从2017年拿地47%回落至2018年的3%。

各个城市土地成交溢价率也发生了变化。2018年12月，一线城市土地成交溢价率降至2.35%；二线城市土地实际成交溢价率升至7.04%；三四线城市的土地成交溢价率升至9.14%。

海通证券数据显示，从结构上看，三四线城市的土地成交建面增幅最多，所以三四线城市的土地成交情况要好于一二线城市。该机构预计，2019年上半年土地市场景气度仍将继续回落。

上海的土地供应结构调整较为明显。上海城市房地产估价有限公司研究显示，2018年度商办用地的成交结构发生显著调整，纯商业用地成交63万平方米，显著高于去年的6.1万平方米。办公用地成交4.3万平方米，显著低于去年的17万平方米。商业办公混合用地成交48万平方米，同比增加43%（14.4万平方米）。

谈及对土地市场未来展望，易居研究院研究总监严跃进认为，土地供应规模会继续增加，尤其是很多城市依然需要积极补库存；其次，许多工业用地可能会转变为住宅用地，这可能是很多大城市会积极开展的内容；再次，结构化的改革会增加，尤其是在集体建设用地配建租赁住房方面，会有较大的动作。

大房企土储趋势

2018年，在因城施策、分类调控的有效实施下，前期房价上涨速度过快、市场活跃度高的一二线城市楼市调控继续深化，同时土拍配套政策进一步完善，严格要求出让条件，控制地价水平，稳定市场预期；而房地产市场相对不发达的三线城市，楼市调控力度并没有一二线城市大，因此房企拿地布局开始向三线城市倾斜，带动三线城市土地市场回暖。

2018年，三线城市土地供应大增19.62%。相较于一二线城市，三线城市则处于回暖的态势。

尽管调控仍旧趋严，但是多数房企坚持扩大土地储备的战略，而且相较中小房企，大型房企的融资渠道较丰富且融资成本较低。

其中，以碧桂园为代表的房企，大幅扩充三线城市的土地储备，押宝其未来城市化进程中楼市的发展潜力，抢占市场份额；万科、保利等房企则在保证二线城市稳定投资回报的同时，继续加大对新市场空间的拓展；而中海则维持深耕一、二城市，把握当前热点市场，再对三线城市进行试水。

不过，近两年以来，成熟发达地区的房地产市场走向存量的趋势已愈发明显，这更加速了房企之间的竞争。业内人士称，“当前的市场环境下，行业整体洗牌的速度正在大幅提升，在淘汰了相当一批小微房企之后，留给大中型房企的市场机遇反而会更好”。