房地产融资环境改善监管仍严物业等受资本追捧|物业管理|房地产企业

房地产融资环境改善监管仍严物业等受资本追捧

2019-02-28 07:19:29　来源: 21世纪经济报道举报

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房地产融资环境改善监管仍严物业等衍生方向受资本追捧

本报记者方海平上海报道

对于普通的个人而言，每一轮货币宽松后，几乎会本能反应式的得出个结论：房价要涨。其背后暗含的一个逻辑是，从央行释放出来的流动性不管经过怎样的环节，其最终一定会流向房地产。

早自去年下半年以来，市场资金开始充裕，不少人士就意识到货币政策发生了变化，到今年1月份社融数据公布之后，“放水”的印象更是深入人心。值得注意的是，从监管层面而言，再三强调货币政策的宽松是“定向”，并且实际配套了诸多支持小微的文件要求，以避免资金再度流入房地产。

资金逐利，会主动追逐安全且回报高的资产，据21世纪经济报道记者与市场金融机构交流来看，房地产过去是、现在也仍然是资金青睐的优质资产之一，目前在货币总体宽松的情况下，房地产领域的融资环境也有所好转，但是仍然受到严格的监管限制，也就是说，并没有表现出比其他领域更多的变化。

另一方面，房地产行业内部也在发生诸多变化，围绕“住”的一系列需求正在逐步被转化成商业布局，租赁、养老以及相关的物业管理运营等等。

香港证券公司克而瑞证券首席执行官谢骏对21世纪经济报道记者表示，地产行业的发展本身已经非常成熟，已经进入存量房时代，接下来的机会是在这个领域内从广度和深度上进一步延伸，在各个细分的环节进行精耕细作。

融资环境宽松监管仍严

“大河有水小河满”，在全市场资金宽裕的情况下，房地产的融资环境也宽裕了很多，一大体现是在房地产企业发债上。据记者统计，2019年以来，房地产发行人发行的企业债、公司债、中票、短融规模共计1033亿，其中，规模最大的公司债平均发行利率为5.4%，相比之下，去年上半年的平均发行利率高达6.8%。其他品种发行利率亦有大幅度下降。

另一个值得关注的现象是，房地产发行人赴海外发行美元债的现象开始普遍，今年以来远洋、恒大以及多家中小型区域性房地产公司均公布在海外发行美元债。

谢骏对记者指出，最近房地产发行美元债有几大特点，一是投资者认可度较高，目前认购倍数超过10倍的情况很常见，二是久期上的变化，近期发行的美元债期限开始拉长，三是发行利率开始下滑。这些现象均显示出海外机构投资者对中资房地产企业的认可。

房地产是对资金需求量极大的领域，国内资本市场发展局限，开发商自一开始就集中出海上市融资。当前的一个变化是，除了排名靠前的大型开发商，一些区域性的中小开放商也在大批发行美元债。

另有机构投资者对记者表示，中资债券发行人主要集中在两大类，一是城投平台，二是房地产。对于海外投资人而言，他们对城投平台这种国内特色的模式不甚熟悉，而房地产则已经是一个极为成熟的行业，业务模式标准而透明，可以分析。

不过据记者多渠道了解，当前政策对房地产的监管有过之而无不及。有信托公司人士表示，其近期对房地产放款的标准有所提高；另从银行信贷端口来看，在“放水”以及支持小微的要求之下，部分小微企业的贷款利率确实有实质性下浮，但是房地产企业则未发现明显变化。

另一个值得关注的现象是，近期大量房地产ABS项目频繁被叫停。

物业管理，下一个风口？

房地产行业自身的发展也正悄然生变。

谢骏20多年来一直从事房地产相关的项目融资，在他看来，房地产这个行业的发展正在变得越来越精彩，“传统的房地产开发，大家理解的就是开发商拿地、建造、卖楼，现在的趋势是越来越往贴近生活的方向延伸，像物业管理这些服务性领域正在受到越来越多的资本追捧。”

2014年，国家发展改革委印发《关于放开部分服务价格意见的通知》，明确指导地方放开非保障性住房物业服务价格，鼓励市场竞争，标志着物业管理行业开始进入市场化阶段。

而资本的助推则是行业提速的一大关键。

同样是在2014年，彩生活（1778.HK）作为首家中资物业股上市后，市值一度超过母公司花样年，成为市场热点。近两年来更是有多家物业管理公司扎堆赴港上市。从估值指标上看，市盈率大都比其地产母公司要高出很多，也表明了资本的热情。