时隔近2年调控再升级 西安楼市被当头浇一盆冷水

房价涨幅最快的城市加码调控：西安落户满1年才能购房，非户籍家庭限购延至5年

21世纪经济报道 宋兴国 北京报道

过去几年时间，各大城市人才竞争日渐激烈，西安则是这一轮竞争中的代表城市。宽松的人才政策，不仅刺激了楼市的需求，也在一定程度上放宽了对楼市的需求管控。此次西安针对落户政策加码楼市调控，是否会引发其他放宽落户政策的城市跟进？

火热的西安楼市被当头浇了一盆冷水。

时隔近两年，西安楼市调控政策再度全面升级。

6月20日，西安市房管局网站发布的《关于进一步加强住房市场调控管理的通知》（以下简称《通知》）称，自本通知下发之日起，市外迁入户籍家庭，需要在落户1年或连续缴纳12个月社会保险（或个人所得税）后才可购房。而非西安市户籍居民家庭，则需要提供5年以上（含5年）个人所得税或社会保险证明的，方可购买1套商品住房或二手住房。

过去一段时间，统计局70个大中城市中房价涨幅持续领先的城市就是西安。当地楼市持续火热，被认为是与放宽落户带来的需求扩张有关。

过去几年时间，各大城市人才竞争日渐激烈，纷纷出台吸引人才落户的政策。此次西安针对落户政策加码楼市调控，是否会引发其他放宽落户政策的城市跟进，同样值得关注。

调控加码剑指需求过热

在业内人士看来，房价上涨过快，是西安此次加码调控的主要原因。

根据国家统计局发布的70个大中城市房价数据，2019年以来，西安的新建商品住宅价格同比涨幅持续领跑全国。5月，西安新房价格涨幅同比上涨24.4%，环比上涨2.0%，两类涨幅均在70城居首。

如果以2015年房价为基期，西安房价在4年间上浮了58.8%，同样与合肥并列全国第一。

多位受访人士均向21世纪经济报道记者表示，楼市需求旺盛，推动了西安楼市近年来的一路上行。

此前，陕西省房地产研究会会长王圣学告诉21世纪经济报道记者，西安楼市持续走高，有多方面因素。首先，宽松的人才政策刺激了市场需求，导致了短期的供给紧张；其次，西安近年来的经济基本面发展良好，市场对当地楼市预期比较看好；最后，西安对周边吸附能力较强，需求旺盛。

而此次西安调控加码，也主要是针对需求端的“限购”政策为主。

其中，对于非本市户籍家庭限购5年的规定，有房产机构分析人士告诉记者，限购年限从2年直接升级到5年的城市很少，西安限购升级力度在全国范围内都属于最大，类似的只有2016年3月上海3·25新政等极个别案例。

实际上，5年的限购，在全国范围来看，也只有北京、上海、广州等少数城市，而武汉、成都等二线城市，当前的限购时间都是2年。

对于通知中的从市外迁入西安市户籍的居民家庭限购规定，同策咨询研究中心总监张宏伟向21世纪经济报道记者表示，这一政策的力度和对市场的影响，可能要比想象中更加温和。

张宏伟表示，按照《通知》当前的条文可以理解为，从6月20日起，所有新落户家庭，要求在落户满1年后才可购房。由于西安此前已经吸纳了大量的有意愿落户的存量群体，未来新增落户家庭的数量不会太多，则政策对市场的影响会比较有限，更多的是打击短期落户投资的行为。

而21世纪经济报道记者了解到，北京、上海等地都未有对落户家庭做出落户时间维度的限购政策，只有杭州此前曾发文，要求户籍由外地迁入桐庐、建德、临安、淳安四县（市）的家庭，必须在户籍迁入之日起满2年，方可在杭州市限购区域内购买住房。但同样没有对在杭州主城区落户的家庭作出限制。

其他城市是否会跟进

实际上，这一政策或许不仅对西安当地市场有影响，在一城一策背景下，作为这一轮城市“人才竞争”中的代表城市，西安此次针对落户新政的调控加码，是否会带来其他城市的跟进，同样引人关注。

21世纪经济报道记者注意到，西安楼市调控政策与户籍政策之间的“博弈”维持已久。

2016年底以来，西安市陆续发布了多轮需求侧的调控政策。2016年12月，西安市发文规定，本市及非本市户籍居民家庭，在本市城六区范围内只能新购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。此后，西安市又陆续从预售制度、公积金贷款额度、限购区域范围等多个角度，加码调控。

2017年9月13日，西安限购全面升级，当地出台《关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》明确，暂停向拥有2套及以上住房的本市户籍家庭售房，外地户籍无房家庭在连续缴纳两年社保或个税的条件下，可购买1套住房。

此外，宽松的人才政策，在一定程度上放宽了对楼市的需求管控。

2017年3月1日，被称为西安市“史上最宽松”的户籍准入新政策落地实施，到2018年4月，西安先后6次升级调整户籍政策。截至2019年4月30日，西安户籍人口共1004.9万人，流动人口317.9万人，全市共迁入落户115.1万人。

同时，上述2017年9月的调控政策还专门指出，“经批准引进的各类人才购买自用住房的，不受限购政策限制。”

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，人才政策本身出发点很好，但确实不能排除有部分群体通过人才政策炒房。此次西安的限购升级，有助于防范“落户就炒房”现象，后续各地人才购房政策方面也可能会跟进此类政策内容。

张宏伟则指出，还是要与当地楼市状况挂钩。对于类似西安这样短期内需求大量增加、最终引动整个区域市场短期热度骤升的城市，有必要采取此类政策。但对于一些人才政策效果不佳的城市，需求变动对楼市影响不大，出于楼市稳定的考虑，没有必要出台过多的政策干预，保持政策稳定性比较重要。