融资再收紧迫房企海外寻钱 6月外币融资环涨588%

融资再收紧迫房企海外寻钱6月外币融资环比涨588%

■本报记者 陆肖肖 北京报道

一改之前宽松环境，近期以来，房企融资有日渐收紧的态势。在3-4月刷新房企融资高峰后，境内融资房地产企业难度逐渐加大。

房企开始转向海外市场，6月份外币融资总额224.62亿元，环比5月大涨588%。但总体来看，今年上半年房企的融资状况十分不稳定，融资形势难言乐观。

房企融资仍低位运行

同策资管发布的数据显示，2019年6月，40家典型上市房企完成融资共计611.60亿元，环比上涨了66.2%。继5月融资大跳水后，6月筑底反弹，但整体来看，2019年上半年，40家房企融资规模波动较大，融资状况十分不稳定。

虽然数字有所增加，但6月的融资数据仍在低位运行，更难言融资环境回暖。同策研究院陈朦朦认为，由于5月融资骤减，6月环比上涨并不能说明融资环境变好，相反，各类债权融资方式融资金额仍处于低位，房企市场化融资途径融资愈发困难。6月公司债总额虽然有所上涨，但几乎是美元债，国内发债依然很困难。出乎意料的是，房企卖股权又被用上了。纵观2019年上半年，股权融资额度不断攀升，发生股权交易的房企数量明显增加，并且有房企连续几个月几度转让项目子公司股权。

6月份的融资难导致融资成本较高，基本在7%-8%左右。在已披露的数据中，融资成本最低的是招商局蛇口工业区控股股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行的公司债券，发行规模35亿元，票面利率3.75%；其次是中国金茂附属方兴光耀有限公司于2024年到期的2.5亿美元有担保优先票据，票面利率4%。融资成本最高的是中南建设境外子公司完成在境外发行总额为4亿美元的高级无抵押定息债券，票面利率为10.88%。

海外融资金额大涨

在国内融资渠道不畅的背景下，越来越多的房企未雨绸缪，抓紧海外融资。

6月，外币融资总额224.62亿元，占比36.73%，环比5月外币32.64亿元融资金额大幅上涨588%。外币融资总额较5月环比大幅增加，主要融资途径为境外发行公司债券。6月共发生9笔公司债，9笔公司债中有8笔是发行的美元优先票据或债券，合计20.6亿美元，折合人民币141.55亿元。

2019年6月房企融资以人民币为主，美元次之、港元第三。其中，美元融资总额224.01亿元人民币（32.6亿美元），占融资总额的36.63%；港元融资总额为0.6049亿元人民币（0.6873亿港元），占比0.10%；6月无以其他外币为货币单位的融资行为。

海外发债的增加，是企业不得不面对的融资策略的改变。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《华夏时报》记者，从监管层方面来看，目前融资渠道在全面收缩，这使得部分房企的资金压力大增，尤其是部分房企近期拿地规模大，后续需要资金快速补给。在国内融资难度日益增加的情况下，企业对资金的渴求转向海外。

但值得注意的是，同国内融资相比，海外发展的风险更大。上海中原地产市场分析师卢文曦指出，一般来说，海外债票面成本普遍较高，监管层在资金流进流出方面的限制较多，资本的流动会受到更多政策因素的影响。另外，由于人民币汇率的浮动，海外债务的偿还也会面临利率风险，增加较多不确定性因素。

融资监管趋严

从政策层面来看，近期，监管层对于房企融资的态度一再收紧，房企的诸多融资动作被严格限制。

6月份，银保监会主席郭树清在一次公开谈话中表示，近年来，我国一些城市住户部门杠杆率极速上升，相当大比例的居民家庭负债率达到了难以持续的水平。更严重的是全社会的新增土地资源有一半投入到房地产，并且房产企业融资过度，挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步加强，也助长了房地产投机行为。房子是用来住不是用来炒的，历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实很不划算。

早在今年5月17日，银保监会就发布了《关于开展“巩固治乱象成果·促进合规建设”工作的通知》，对银行机构关于宏观政策执行的乱象整治中，将整治表内外资金直接或变相用于土地出让金融资，未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资，资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场等。对非银行领域乱象整治中，对信托领域的宏观调控政策执行上，将整治向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资等行为。

另外，公开信息显示，4月以来，各地银保监局开出的200多张罚单中，涉及违规“输血”房地产的罚单就有30余张，罚没金额超过了一千万元。

近日，又有消息传出，多家企业的债券、ABS发行被暂停。也有房企收到相关部门的口头指导，要求企业遵守相关行业、产业政策，政策收紧的范围不仅限于交易所审批的公司债和ABS，也包括银行间市场交易商协会审批的直接融资等，银行间直接融资要求不能拿“地王”。

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《华夏时报》记者采访时表示，今年以来，房企近期在部分城市拿地的积极性明显提升，也加大了对于融资的需求度，在此背景下，银保监会重申对于房企的融资限制，也是属于楼市调控适度从紧，资金监管的阀门或面临“微收紧”。

卢文曦预测，房地产目前还处在防风险、去杠杆的阶段，预计未来融资还会继续收紧，严防违规资金进入房地产领域。

陈朦朦认为，当下房企市场化融资途径融资愈发困难，资金需求较大的房企采用多元化融资方式，但融资金额有限。在债权融资受限的情况下，越来越多的房企不得不选择股权融资，通过项目子公司部分股权转让进行融资。