闽系地产商走下神坛 哪些房企财务杠杆高得吓人

闽系地产商走下神坛 还有哪些房企财务杠杆高得吓人

罗韬

作为表现突出的闽系地产商，大部分在过去几年都是依靠财务杠杆推动，在行业高速发展年代取得了较好的效果，但行业整体资金成本收紧后，没有了财务杠杆推动，增长就会明显乏力。泰禾集团、正荣地产、融信中国等房企，发展中通过高杠杆实现快速的发展有一定共性。

巨大的资金压力给了闽系地产商乃至更多的地产商阵痛期，高速规模发展停滞后，如何修炼好内功，将成为这些地产商的新难题。

泰禾集团2019年前7月全口径销售额500.7亿元，而一年前的7月，泰禾集团全口径销售额为775.1亿。按此测算，泰禾集团销售同比下滑超过30%。

2018年全国营收超30亿元的上市房企前100强中，净负债率在100%以上的高达29家。

过去几年是很多闽系地产商的高光时刻，这个群体用最快的行业复合增速创造了地产圈一个又一个话题，同时因为较高的激励手段而闻名地产圈。泰禾集团（000732.SZ）、正荣地产（06158.HK）、融信中国（03301.HK）等闽系地产商在这一轮快速发展中异军突起。

但好景不常在，猛如虎的闽系地产商，在地产行业热度退潮来临时，依赖于高财务杠杆带来的增幅开始下滑，继而进入阵痛期。

因不断缩减财务杠杆，而面临规模增速乏力的局面，同时经历公司高层动荡和离职，几乎是闽系地产商的通病。

业绩大幅下滑

首先掉队的是泰禾集团，这家公司过去一年风雨飘摇。裁员、公司高管离职、不断出让项目股权，几乎让这家曾经的焦点房企坠入深渊。

一个直观的指标是，泰禾集团的销售规模同比出现下滑，成为主流房企里面下滑较为严重的一家。

根据研究机构克而瑞检测数据看，泰禾集团2019年前7月全口径销售额500.7亿元，排名位列第37。而一年前的7月，泰禾集团全口径销售额为775.1亿，排名位列第19。按此测算，泰禾集团销售同比下滑超过30%。

在今年4月的一场泰禾内部会议上，泰禾集团董事长黄其森对下一阶段工作部署中的一条是“一定要讲效率，实现高周转”。他说，时间就是金钱，效率就是生命。在高负债的地产行业更是体现得淋漓尽致，泰禾和先进企业相比，差距太大，要严格按照节点和目标落实工作。

由于泰禾集团大部分产品均为“院子系”高端别墅产品，其周转速度明显慢于同行。这也给泰禾集团带来了较大的现金流压力。

为此，泰禾不断对外出售项目股权，以期“断臂求生”。信用评估公司东方金诚一份报告统计显示，泰禾集团为加大资金回笼力度、缓解债务压力，公司出售了多家项目公司的部分股权，交易标的股权对价合计59.30亿元，债权对价24.25亿元，总对价合计83.56亿元。

“泰禾的工资基本是业内最高的，一些重要岗位都安排了AB角，让整个公司的运营效率很低，这也是造成业绩不佳的原因。”一名泰禾内部人士表示。

同样增速乏力的还有正荣地产，截至2019年前6个月，正荣地产连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约586.07亿元，同比增长0.82%。而去年中期，正荣销售增速同比增加170%。2019年7月，正荣地产连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为人民币101.01亿元，环比销售下滑20%。考虑到7月是传统淡季，因此这个销售额并不具备很大参考意义。

对于正荣地产而言，销售增速乏力伴随着多位高层相继离职。正荣地产以及整个正荣集团已经有超过10名高管离职，包括正荣地产财务总监及联席公司秘书谈铭恒、正荣地产副总裁兼董秘刘翔、设计管理中心总经理陈伟等人。

正荣地产行政总裁王本龙在今年初的业绩会上表示，2017年公司的销售额才700亿元，2018年是1080亿元。原来大概综合回款率是70%多，现在基本上要到接近80%，未来还要继续加快回款。

另外值得关注的是融信中国。8月7日早间，融信发布2019年上半年中期业绩。今年上半年，融信实现合约销售人民币566.77亿元，同比增长3.94%。合约销售总建筑面积增长11.14%至2819800平方米。从销售数据看，融信几乎和去年持平。不过2018年中期，融信的销售增速同比增长高达75.7%。

从单月数据看，融信中国的销售业绩和楼市降温几乎同步，并在上半年连续2个月出现销售下滑。2019年5月，融信中国总合约销售额约110.88亿元，同比下降9.18%。2019年6月，融信中国总合约销售额降至100.3亿元，同比下降9.54%。

财务高杠杆双刃剑

作为表现突出的闽系地产商，大部分在过去几年都是依靠财务杠杆推动，在行业高速发展年代取得了较好的效果，但行业整体资金成本收紧后，没有了财务杠杆推动，增长就会明显乏力。泰禾集团、正荣地产、融信中国等房企，发展中通过高杠杆实现快速的发展有一定共性。

2019年一季度，泰禾集团净负债率高达279.2%。机构评级报告显示，泰禾2019年及2020年到期需偿还债务分别为473.59亿元、477.99亿元，而2019年一季度其在手现金仅为173.06亿元。

泰禾集团尚在高速发展的2016年，当时的净负债率约360%，若调整净资产中的永续债后，这一指标更高达约450%。可以说，泰禾基本就是依靠资金滚雪球式的发展，当资金紧张后，泰禾的资金成本激增。

7月11日，泰禾境外全资子公司已完成4亿美元债券发行，票面利率15%，几乎创下中国地产商公开融资利率新高。这仅仅是公开的融资利率，很多地产公司还会将部分财务成本转移到管理成本，来进一步优化自己明面上的融资成本。

正荣地产、融信中国也意识到了高杠杆带来的风险，开始不断调整自己的杠杆水平。

2013年，在福建市场已经深耕多年的正荣启动了全国化布局，此后规模迅速扩大，连续三年复合增长率超过35%。2014~2017年，正荣地产合约销售额分别为169亿元、306亿元、490亿元、701.5亿元。2016年，正荣将总部搬到了上海并开始进一步扩张，并快速迈过千亿门槛。2018年，正荣地产实现签约销售金额1080亿元，同比增长54%。

也是在2018年末，正荣地产将公司净负债比率从2017年年末的183.2%，压低至74%。2019年开始，定位从高速发展向高质量发展转变，同时加强了总部和区域的职能整合。

不过，资本市场对于正荣地产显然还在观望。6月13日，正荣地产宣布发行2亿美元的优先永续资本证券，初步分派率每年10.25%。超过10%的资金成本，在业内明显偏高。

曾经拿下上海最贵土地的融信中国，也在不断降低财务杠杆。2018年中报，融信净债务为463.09亿元，较2017年末下降5.37%；净负债率为140%，较2017年末下降19个百分点。截至2019年中报，融信净负债率降至77%，较半年前下降27个百分点。可以说，融信几乎在不遗余力地降低自己的负债水平。

相比上述泰禾与正荣，融信的海外债成本低了很多。6月9日，融信中国发布公告称，公司发布的2.35亿美元2022年到期的8.75%优先票据已在新交所上市，将与在2022年到期的2亿美元8.75%优先票据合并及构成单一系列。

过去的半年多时间，融信曾经的“2号人物”吴剑、“3号人物”林峻岭相继离职。融信第二事业部总裁李宏耕、融信第四事业部总裁张海明也均在半年内离职。

融信总裁余丽娟不久前表示，提高运营能力是公司今年的目标，今年会继续下调公司负债率，通过两年的时间，优化债务结构，提高自己的安全边界。同时，公司还将通过对杠杆的控制、流动性管理等手段，继续提升评级。

除了代表性的闽系房企，2018年全国营收超30亿元的上市房企前100强中，净负债率在100%以上的高达29家，最高净负债率的房企当数中南建设（000961.SZ），截至2018年末其净负债率仍高达191.5%。其他多家知名地产企业富力地产（02777.HK）、阳光城（000671.SZ）、绿地控股（600606.SH）、恒大地产（000502.SZ）等15家地产公司截至2018年末的净负债率仍高达150%以上，这些房企降低财务杠杆的资金压力，丝毫不比闽系房企小，而且留给它们的时间越来越紧迫。

巨大的资金压力给了闽系地产商乃至更多的地产商阵痛期，高速规模发展停滞后，如何修炼好内功，将成为这些地产商的新难题。