疫情楼市众生相：换房计划打乱 中介焦虑无法带看

为了换套孩子上学更近的房子，木木（化名）去年11月卖掉了北京朝阳公园附近的房子，按照原计划，现在这个时间点他已经签好一套满意的二手房。但是一场疫情，让他所有的盘算都不得不后延。

小宫（化名）则意外地在3月卖掉了她位于北京新街口的房子，买家是疫情前来看过房子，总价只比挂牌价略低一点点，看得出买家很着急。

传统的“3月小阳春”已过去2/3，房产经纪人周弘（化名）春节后还没有线下带看过一次，所有和潜在客户、业主的沟通都通过微信进行。周弘说，“这在以往不可想象”。除了等待，似乎没有别的办法。

新冠肺炎疫情急速“冰冻”了二手房市场，市场里的每一个人，不得不迎接猝然的改变。

疫情下成交“冰冻” 换房者卖了旧房却无法买新房

去年11月，木木卖掉了北京朝阳公园附近的一套房子，“孩子在东城上学，想换个近一点的。”下一套房子，木木属意的地段在工体、朝阳门附近。新冠肺炎疫情前，他“勘察”了三里屯的首开幸福广场和朝阳门旁的一个小区，都不太满意，比如朝阳门的小区属老旧小区，没地儿停车，“有点不敢买”。

朝阳公园这套房子是600多万总价卖出的。一眨眼，4个月过去了，卖房款的最后一笔钱上周也打到了木木账上，可惜攥着这笔钱，却没地儿花——疫情当前，下一套房什么时候能买上，变得遥遥无期。

按木木原来的计划，钱一到账，就赶快把下一套房买了，接下来就是装修房子，散半年味儿，今年秋天就能喜迁新居。“如果没有疫情，我应该已经签了，但现在够呛了。”自从新冠肺炎疫情发生，木木隔三岔五没事儿就看的那家房产平台，关注的所有小区都没再更新了，一套新房源都没有，翻一翻，成交也都是0。就连以前老“骚扰”他、不停发户型的中介，最近都不吱声了，全消停了。“感觉真的是‘冰冻’了。”木木说。

北京市住建委数据显示，2020年2月，北京二手房住宅网签仅3629套，环比下降58%，同比下降40%。中原地产数据显示，3月1日-17日，北京二手房住宅网签3567套，2019年同期这个数字是6971套，网签跌幅达49%，实际市场跌幅在60%以上（网签数据相对于市场真实成交情况有所滞后）。

“帮我找房的房产经纪人是外地的，到现在都没回京呢。保守估计，5月份才能重启（市场）吧，等整个系统都正常运转起来，至少得等到夏天才能买房了。现在就是等着，另外，也有点期待疫情后的房价是不是能降点。”木木预判道。

作为现在有房住的人，木木心里不慌，但这个市场里有些人的心态没他好。木木说，去年买了他房子的那对小夫妻，最近就觉得“亏了”。“小区封了，没法装修，没法搬家，加上总有买贵了的念头，他们觉得挺冤枉，很后悔。”

线下带看几近停滞 中介忧心：不实地看房，谁敢买？

北京南城某区域的房产经纪人周弘今年春节没有回老家，尽管如此，待在北京似乎也无“用武之地”。如果没有疫情，正月初八他就要回到门店上班，线下带看是房产中介的“日常”，往年，从春节后到现在他应该已经带看了N多套房子。

但现实是，春节后至今，周弘没有线下带看过一次，“这在以往，是无法想象的。”新冠肺炎疫情期间，北京小区严格封闭，出入查身份证、查出入卡。周弘所知道的本区域仅有的几次线下带看，是因为经纪人就租住在买家和业主所住的小区里，征得业主同意后，实现不出小区的带看。而这种小区内部的换房，实属个例。

线下带看基本停滞的同时，周弘的线上工作一天也没有停。3月初开始，成交渐有复苏，作为房源维护人，他隔三岔五给业主反馈信息，比如“本区域的某某小区成交了一套大三居，您的房子我们也在积极推荐”等等。同时给潜在购房客户推荐房源，线上VR带看。

周弘不知道“进不去小区”的状况还要延续到何时。对于北京市住建委3月15日发布的“每小区可有一名业务员进入带看”的新规，周弘表示，他所在的门店还没接到具体信息，不知道下一步如何操作。“现在还是VR线上看房为主，线下基本上还看不了。但是不实地看房，谁敢买呢？”

“如果说新房销售还能通过网上营销和创新手法实现提前认购，但二手房的成交却着实无法摆脱线下看房和选房环节。”合硕机构首席分析师郭毅说，二手房的房龄、室内装修、公共配套都需要通过线下看房才能实地了解。受新冠肺炎疫情影响，社区封闭，造成2月北京二手房成交迅猛下滑。“目前看，3月份也会保持同比大幅下滑。”

对于北京市住建委的带看新规，郭毅认为，拉动成交的作用有限。她表示，带看新规限定了单个社区能带看的人员数量，也就限定了客户看房的频次。从客户看房的周期而言，中介带看五套至八套，才有可能实现一套成交。事实上，成交通常需要经过前期较长时间的带看和选房过程，一旦限制了中介带看人数，一天带看的数量和客户量有限，即使能拉动前期客户转化成交，转化比例也会非常低。

“进入3月，虽说看房人群在回升，但如果缺少线下带看环节，并不能实现真实的成交。”郭毅认为，需求虽然在升温，但转化为实际的成交和签约数据，需要漫长的周期。而缺少线下带看环节，会让周期无限延长。“3月成交肯定还是处在冰冻状态。什么时候社区的封闭情况有明显好转，才有可能促进成交量的攀升。”

市场出现复苏迹象 业内称“全面回暖为时尚早”

即便如此，在新冠肺炎疫情阴影下，二手房市场仍有成交单，因为具有稀缺价值的好房子从来不愁卖，也总有人急着用房。北京的核心地段房子，在任何时期都是“物以稀为贵”。

除了在中介挂牌外，北京姑娘小宫自去年12月起也开始在微博卖房。她这套房子位于新街口，挨着地铁4号线新街口站和2号线积水潭站，隔壁就是积水潭医院，又是西城学区房。既然房子不愁卖，小宫就想干脆和中介比一比，谁先把房子成功卖出去。

微博发出去后，来了三个人，和她约好了年后来看房。没料想新冠肺炎疫情突袭，没人敢出门了，也没人敢让陌生人上门。

没想到的是，3月的一天，中介给小宫打电话，说有优质客户有意向购买，也不用看房，就想催着赶紧签合同。因为价格挺满意，只比挂牌价低了一点点，双方很快成交。

小宫告诉新京报记者，“买主是挺久前来看过房子的，很喜欢我家房子。这次我也不知道对方为什么这么急就拍钱了。时间隔得太久了，我都已经想不起这位买主的相貌了。”

中介是对市场最灵敏的。相比2月的“冰冻”，周弘感觉，随着3月春暖花开，“冰冻”稍稍“裂开”了一点。2月，他所在的区域仅成交了1套房，3月到现在，已成交8套。“基本是本区域换房，改善为主，比如小两居换成邻近小区的大三居，好几套成交都是为了孩子上学。”

中原地产首席分析师张大伟表示，随着国内疫情防控形势明显好转，的确有一些购房者入市了，包括刚需和疫情期间对住宅改善有需求的购房者。相比疫情较重的2月份，最近的成交有明显增加。

中原地产数据显示，3月上半月，全国主要城市的二手房成交相比2月有明显复苏，网签量平均上涨了40%，但同比依然下调了20%以上。特别是一线城市，网签同比下调了25%。

“现在的市场远远谈不上升温，最多只是复苏。整体看，全国楼市平均到访和市场成交量相比去年3月同期，不及一半。市场还处于逐渐恢复中，南方城市相比北方城市更早复苏，跌幅也比北方城市低一些。”张大伟说。

郭毅认为，未来疫情全面缓解，社区不再隔离之时，二手房市场必定会迎来一波反弹成交。“二手房市场本身有刚需人群，同时购买新房的人也需要卖旧买新，两者都会促使二手房市场出现成交量的反弹。但这个节点还是以疫情全面缓解为判断标志。目前来看，二手房市场并未实现全面回暖。”

在张大伟看来，二手房市场能否回暖，除了看疫情缓解情况，也要看相关政策。目前政策没有明显的调整，在这种情况下，市场很难全面回暖。对于疫情后的房价走势，张大伟认为，房价下调的可能性要高于房价上涨的可能性。