H股全流通和巨量旧改土储 助力富力集团业绩增长

作者 丁力

3月26日午间，富力集团发布了2019年业绩报告。

报告期内，富力集团营业收入为人民币908.1亿元，同比增幅为18%，毛利率及物业销售的毛利率分别上升至32.8%及34.9%。实现净利润100.9亿元，同比增长16%；归属股东净利润96.72亿元，同比增长15.54%。报告期内，集团权益协议销售面积1254.76万平方米，同比长23%。

在地产调控不断加码、融资渠道不断收窄、销售市场未见火爆的大环境下，富力集团2019年获得销售面积和利润等方面的大幅增长，实属不易。

由于今年一季度新冠疫情的爆发，绝大多数房企1-3月份的销售额都出现了大幅度的下降，但富力集团将2020年的销售目标定为1520亿。

如何实现这一目标？富力将在销售端发力，同时融资端今年也会相当“给力”，而旧改的巨大潜力，也将为富力在未来实现持续稳定的增长提供低成本高质量的土储。有此“三力”，富力增长可期。

销售发力

富力集团早在2月15日就率先启动在线购房营销行动，客户在平台上每套房缴纳3000元的认购定金并签署《商品房网上认购书》，就可参与认购。6月30日前客户可无理由退房，如房源价格下调，富力还承诺补偿差价。

另外，富力还将网上购房变成了全民卖房行动：客户在购房平台每推荐一个新客户，首次到访奖励100元，最高奖励500元。若成功推介他人完成购房的奖励，则有定金退还、1万元及1%佣金作为奖励。

这种超低认购金、超高佣金的网络卖房方式，给富力集团带来的销售成果也是显著的：首七天内录得近10000个单位销售，相等于建筑面积接近100万平方米。

当然，由于疫情的影响，跟其他房企一样，富力1-2月份的销售额出现了大幅的下降，但对富力来说，其影响没有其他房企来得大。

一位长期关注富力的香港投资人士表示：从历年数据来看，富力的推货节奏主要集中在下半年，尤其是第四季度，相信四五月份国内的疫情会大大缓解，届时线下购房将出现大幅反弹。

实际上，目前一些热点城市已经出现了推盘即售罄的火爆场景，因此对于富力来说，完成全年1520亿的销售目标应该压力不大。

融资给力

由于2017年吞下万达集团的酒店资产，富力集团的财务压力一度较大，但在富力财务部门的“四两拨千斤”下，富力集团融资力度不断加大，债务结构也得到极大改善。

2019上半年，富力筹集境外债券22.5亿美元及境内债券人民币67.8亿元以延长快将到期的债务。2019年全年，富力共处理了人民币245.5亿元的境内可回售债券，其中人民币14.3亿元回购的部份已悉数偿还，剩余人民币231.2亿元已顺利展期。

在去年香港资本市场流动性不是很畅通的情况下，富力集团依然逆势而上，按发行价每股13.68港元发行2.73亿股的H股新股，募集资金总额为37.35亿港元。

截至2019年年底，富力集团持有人民币384.4亿元的现金结余，同时，富力集团在多家银行尚有人民币1200亿元的授信额度未动用。

2020年一季度，房地产市场迎来一次融资相对宽松的“窗口期”，富力集团及时抓住机会，争分夺秒发债融资。

2月10日，富力非公开发行2020年公司债券总金额80亿元，被上交所受理。2月28日，富力子公司发行2024年到期4亿美元8.625%优先票据。

更振奋的消息则是，2月24日，富力地产申请H股境内未上市股份“全流通”方案的材料，已被证监会接收。此方案如获通过，富力总股本中由内资股股东持有的63.14%股权（约22.07亿股）将能够在H股流通。

上述资本市场人士表示，富力集团如实施H股全流通，其股票流动性将大大增加，交易将更加活跃，全流动也有助于降低富力融资成本，方便富力进行抵押融资等操作。

旧改潜力

富力发迹于广州的旧改，当年广州旧厂房每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳。广州的珠江新城，被当地人戏称为富力新城，因为富力在此地深耕多年，将原来杂乱无章的城中村改造成了鳞次栉比的地标性建筑和寸土寸金的城市核心区。

而今，旧改依然是富力的杀手锏和巨大的利润来源。业绩报告显示，2019年，富力集团按平均收购成本每平方米2600元在中国32个城市收购了244亿元的土储，面积约为940万平方米。这一土地成本远低于大多数房企，其原因则是这些土地中有一部分为城市更新项目。

富力在2015年参与改造的广州黄埔笔村旧改项目，目前拆迁补偿的签约工作已基本完成。2019年8月，富力又拿下广州花都新中轴线CBD旧村田美村，改造范围用地面积11.49万㎡，总投资预算17亿元。

上述香港资本市场人士表示，富力在包括广州在内的大湾区的旧改市场很有话语权，因为它在广州做了那么多年的旧改项目，其打造的珠江新城也是一张响当当的名片，因此在各地的旧改项目招标中，富力还是有一定的竞争力的。

2019年富力通过在3个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地储备。一般而言，通过城市更新获得的土地储备通常较招拍挂及收购项目所获得的利润率更高。富力集团拥有大量可转换土地储备的机会，预计未来数年内通过城市更新项目转化的潜在土地储备建筑面积超过4000万平方米。