商业地产承压租金下跌 全渠道运营或成新风口

今年上半年，受新冠肺炎疫情影响，实体商业遭受冲击较大，尤其是餐饮、体验类业态占比较高的购物中心，营业收入下降、店铺空置率上升。

7月3日，中国房地产指数系统、中指研究院发布的2020年上半年中国商业地产租金指数研究报告（以下简称“报告”）显示，如果不考虑免租，超八成样本商业街、商圈租金下跌。考虑到消费市场和实体商业的恢复尚需时间，预计商铺租金水平在短期内或将继续下行。

超8成样本商铺租金下跌

今年上半年，不仅商业地产租赁市场受疫情影响大，商业地产新房市场也整体承压。报告显示，在商业地产新房市场，1-5月，全国销售面积同比下降23.1%，新开工面积同比下降14.8%。

2015-2020年前5个月全国商业营业用房

及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比

数据来源：CREIS中指数据，Fang.com，3Fang.com

而在商业地产租赁市场方面，上半年，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的平均租金为25.1元/平方米·天，环比下跌2.41%。由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的平均租金为26.8元/平方米·天，环比下跌1.09%。在上述样本中，上半年超八成租金环比下跌。

据悉，疫情期间，部分业主/运营商推出给予免租期、缓交租金等一系列商户纾困措施，本次商铺租金变化未考虑免租期的影响。

与此同时，写字楼市场的租金也呈现跌势。据中指研究院指数事业部高级分析师付源介绍，中指研究院对全国15个重点城市的重点写字楼商圈，超过1000个写字楼样本进行了监测，在疫情的影响之下，因为工业、服务业受到明显的影响，15个重点城市写字楼商圈的租金环比下跌了1.54%，租金环比下跌的商圈将近有90%。

2020年上半年，受疫情影响，网络购物成为居民消费的重要方式，实物商品网上零售额占比持续提升，对实体商业经营产生一定冲击。

据中国商业联合会副会长、高级经济师傅龙成介绍，通过对会员单位调查发现，当前实物商品零售总额是下降的，5月份相当于去年同期的80%左右。销售额好的地区、企业，餐饮业能够达到去年的6成左右。而生活服务业的销售额、客流量远远没有达到疫情前的水平。

因为考虑到疫情防控已进入常态化，在国内经济、消费市场和实体商业的恢复尚需时间的背景下，报告预计，商铺租金水平在短期内或将继续下行。

暂停开业的购物中心预计下半年入市

受疫情影响，上半年新开业购物中心明显减少。报告显示，15个重点监测城市1-5月新开业购物中心项目数量仅有14个，总商业建筑面积约82万平方米，主要分布在成都、重庆、青岛、南昌等8个城市，较2019年1-5月减少约250万平方米。

对此，付源认为，从短期的供应来看，部分受疫情影响暂停开业计划的购物中心预计将于2020年下半年入市。

众所周知，商业地产具有开发周期长、资金投入大的特点，在疫情影响下，部分商业地产企业面临资金短缺的困境。

付源表示，在资本层面，企业的收并购行为开始频繁。在疫情的背景下，中国商业不动产投资机会增加。对于商业地产企业，包括不动产基金，如果长期看好中国商业地产市场的发展机遇，在行业困境低点之时，进行资本并购和存量盘活是非常好的战略选择。

事实上，资本整合一直是商业地产企业做大做强的直接有效方式之一，它不仅可以带来资本和项目端的协同效应，而且也是企业获取存量资产的重要方式，推动企业规模化增长。

短期商铺租金继续承压

从上半年整体来看，国内经济仍在复苏，实体商业经营仍面临较多挑战。从短期看，商铺租金整体承压。不过，未来随着疫情防控形势向好，前期压抑的部分消费需求有望逐步释放，并支撑消费市场平稳发展。

傅龙成认为，全国疫情完全控制以后，疫情对服务业直接影响消除以后，市场销售、居民消费都会有一个恢复性的反弹或者补偿性的消费，这个小高潮会出现。

傅龙成从目前情况预计，2020年社会消费品零售总额，仍然会达到40万亿元至41万亿元，与2019年基本持平。

值得关注的是，越来越多的商业地产企业更加关注商业项目的运营和产品价值的提升，以应对互联网浪潮下消费模式的变化。尤其是在后疫情时代，商业地产正面临着新的行业发展格局。而作为商业地产开发商将更多思考如何构建全渠道运营模式，实现智能转型等，以抓住新的商业风口。